Бизнесмен: К лету цены на квартиры в Минске резко упадут

Сколько будет стоить «квадрат» в столице?

У Петра Емельянова небольшой бизнес: он покупает самые дешевые квартиры («бабушатники»), приводит их в порядок и выставляет на продажу на 10—15% дороже. Петр привлекает к этим сделкам инвесторов, которые получают около 3% доходности, если инвестиция удалась. Если не удалась — и инвестор, и компания Optimum Development, которую учредил Петр, могут понести убытки. Сейчас, когда рынок недвижимости замер перед снижением цен, второй сценарий стал особенно реалистичным. Поэтому Петр выработал для себя стратегию поведения. Бизнесмен рассказывает, почему цены на квартиры в ближайшее время начнут снижаться и как вести себя в такой ситуации продавцам и покупателям, сообщает onliner.by.

Как бацилла из Поднебесной повлияет на цену бетона в Минске?

Мало кто из белорусов подхватил коронавирус, но многие уже почувствовали на себе его негативные последствия: лихорадить начало экономику нашей страны. Дело в том, что Китай — общепризнанная мировая фабрика и, как следствие, один из крупнейших потребителей нефти. Когда там начали вводить карантинные меры и приостанавливать заводы — на финансовых рынках обесценилась нефть. Давно уже известен курьезный факт: экономика Беларуси — по своей структуре экономика нефтедобывающей страны (переработанные нефтепродукты — существенная статья белорусского экспорта). Поэтому снижение цен на нефть привело к падению нашего рубля.

И тут в игру вступает другая национальная особенность: как ни старалось государство убедить нас в обратном, но рынок недвижимости в Беларуси накрепко привязан к доллару, несмотря на то, что большая часть населения получает зарплату в рублях.

Получаем грустный факт: за минувшие две недели количество людей, которые могут себе позволить желаемую недвижимость, резко сократилось. Кредиты, основной драйвер современного рынка недвижимости, стали дороже, что еще больше усугубляет ситуацию. И не стоит забывать, что непосредственная угроза эпидемии и карантин во многих странах-партнерах, мягко говоря, не помогают: тормозятся международные сделки, жесткая ситуация в секторе туруслуг, кризис в бизнесах, связанных с общепитом и массовыми мероприятиями, — все это негативно влияет на экономику в целом и на покупательскую способность в частности.

Что происходит на рынке недвижимости?

Количество предложений жилой недвижимости в Минске растет уже четыре недели подряд и увеличилось более чем на 18%. При этом цена предложения пока держится и не сдает позиции. Но если спрос сократился — предложение вынуждено будет отреагировать.

Да, рынок белорусской недвижимости очень неповоротливый, консервативный и видал такое не раз. После пузыря, надувшегося в 2013 году, снижение цен продолжалось два года: медленно, постепенно, без резких рывков, как бы ожидая, что все вот-вот наладится и спрос восстановится сам по себе. Вероятно, и сейчас снижение цен будет постепенным, хотя и не таким медленным, как в прошлый раз.

Думаю, цены начнут снижаться уже на этой неделе, хотя тенденция к росту цен до сих пор держалась больше года.

При этом цены на новостройки и квартиры вторичного рынка будут снижаться по-разному. Система образования цен на квартиры в новостройках учитывает не только состояние рынка, но и затратную часть, а значит, падение рубля не позволит большинству застройщиков радикально снижать цены, даже если они этого очень сильно захотят.

Правда, один из крупнейших застройщиков, имея значительные преференции от государства, может «поиграть» с условиями продажи своих квартир, а это грозит нанести мощнейший удар по другим застройщикам и привести к небывалому кризису отрасли. Учитывая, что огромная доля денег в строительство шла от банковских кредитов, которые сейчас получить стало сложнее, вероятно, сами застройщики попробуют еще больше развить сервис рассрочек: уменьшать первый взнос, ежемесячные платежи и увеличивать срок рассрочки.

А рынок вторичного жилья имеет более гибкое ценообразование. Люди, которым надо срочно решать свои жилищные и финансовые вопросы, могут оперативнее реагировать на изменение ситуации. Это может привести к увеличению разницы в стоимости квадратного метра на первичке и вторичке. Часть людей, которые планировали купить квартиру в новостройке, все же найдут ее на вторичном рынке.

Сколько будут стоить квартиры летом?

Я полагаю, что к июлю-августу мы увидим среднюю цену предложения в районе $1100—1250 за кв. м, в то время как цена покупки будет находиться в диапазоне $1030—1160 за метр. Тогда же может наступить период стабилизации, если, конечно, заболевание нашей экономики не даст какое-то осложнение, а пик нынешнего мирового кризиса будет преодолен.

Сомневаюсь, что психологический рубеж в $1000 за «квадрат» будет преодолен. Сами покупатели не дадут рынку просесть так низко. Тем более если экономика хоть немного восстановится и рубль стабилизируется на бирже.

Что с перепродажей квартир?

Мы сейчас выставляем объекты в продажу и проводим разведку боем. А после продолжим искать дешевые квартиры для покупки, но будем вести диалог лишь с теми, у кого есть острая необходимость продать квартиру и готовность к хорошему торгу. Аргументировать торг будем чистыми деньгами (без кредитов и рассрочек) и быстрым сроком сделки.

Поскольку цены будут снижаться не радикально и не так уж стремительно, мы попробуем идти в авангарде их снижения и за счет этого сохранить какую-то доходность. Рынок не успеет радикально измениться за три недели, а именно столько нам надо, чтобы привести квартиру в порядок. Поэтому все расчеты мы можем провести перед покупкой, закладывая в них финансовые риски.

В общем, мы продолжаем работать, делая поправку на ветер, но не рискуя более, чем это допустимо.

Как быть продавцам и покупателям?

Конечно, я могу лишь предполагать возможные стратегии поведения в нынешней ситуации. Но вот что я посоветую продавцам и покупателям.

Если вы продаете недвижимость — не стесняйтесь снижать цену и вести предметный торг с покупателем, в конце концов, вероятно, вы продаете квартиру именно для того, чтобы купить другую недвижимость, по которой тоже можно торговаться, да и есть большая вероятность, что за деньги, вырученные с продажи квартиры сейчас (пусть и с торгом), летом можно будет купить вариант получше без доплаты.

Если вы покупаете недвижимость — помните, что никто не может гарантировать радикального снижения цен, но можно попробовать занять выжидательную позицию, держа руку на пульсе и отслеживая рынок. Если обстоятельства вас торопят — пробуйте торговаться с продавцами (даже с теми, кто уверяет, что торга не будет), но делайте это аккуратно, учитывайте, что они либо не осознают проблему, либо осознают, поэтому у них сейчас стресс и на грубую попытку торга можно получить резкий эмоциональный ответ. Но самый главный совет из личного опыта: если вы сейчас нашли квартиру, которая вам идеально подходит, — покупайте не раздумывая. Как известно, лучшее — враг хорошего, и даже если цены снизятся — нужного варианта может просто не быть на рынке.