Эксперт: Цена на квартиры может упасть и на 30%

Перемены ждут и рынок аренды жилья в Беларуси.

Экономисты предрекают серьезный кризис, и отрицать это с каждым днем становится все сложнее. Очевидно, что ситуация здорово скажется на рынке недвижимости — вопрос только в степени. Цена квадратного метра в Минске уже начала падать, хотя пока это лишь робкие скачки, которые слабо меняют картину в целом. Однако в ближайшем будущем все может здорово измениться. Журналисты onliner.by поговорили с Анатолием Звездиным, председателем Совета Белорусской ассоциации «Недвижимость» и директором агентства «Мольнар», о том, что нас ждет.

Часть 1. Продажа

«Квадрат» уже дешевеет, а кредиты сильно расти не будут

— Что происходит с метром на вторичке?

— Происходит интересная история. Если посмотреть статистику за 2019 год, то метр в среднем вырос примерно на 6%. Еще один показатель — это разрыв между стоимостью метра в предложении и в реальной сделке (разрыв между тем, сколько просят, и тем, сколько по факту получают). Эта разница была на уровне 3—4%.

Это вполне нормальная ситуация. Люди кредитовались, весь год снижалась процентная ставка по кредитам, количество вновь построенного жилья снижается последние несколько лет. Все эти факторы влияли на рост рынка, и это были очень комфортные условия для всех участников — по полпроцента в месяц растет стоимость.

Все это работало вплоть до середины марта, но уже сейчас видно, что цены не растут и даже намечается тенденция к падению — и в предложениях, и в реальных сделках. И все будет работать так же: законы экономики ничто не остановит. Рынок будет искать баланс между спросом и предложением.

— То есть люди начали торговаться, но пока не решаются снизить цены?

— Да, в предложениях стоят еще старые цены, а в договорах купли-продажи — уже с дисконтом. Этот разрыв сейчас вырастет одномоментно, а потом будет медленно сокращаться.

— И сколько сейчас сторговывают?

— От 7 до 10%. На эти суммы упали цены реальных сделок, скоро все бóльшему количеству собственников это придется принять.

— Ваш прогноз: на сколько в итоге цена упадет?

— С этим трудно. Я могу отталкиваться только от 2009 года, когда мы впервые почувствовали настоящий глобальный кризис. Тогда цены за полгода упали на 30%, и падали все шесть месяцев. Сначала очень быстро, потом чуть помедленнее. Думаю, что будет примерно такой же сценарий.

— 30% за полгода? Это много.

— Да, на 30%, как минимум. Экономисты говорят, что кризис будет намного сильнее, чем в прошлый раз. Но предполагать апокалипсис не станем — в таком случае вообще нет смысла рассуждать.

— Народ сейчас замрет в ожидании?

— Люди, которые покупают квартиру в качестве инвестиции или сбережения, скорее всего, займут выжидательную позицию. Те же, кто решает действительно свой квартирный вопрос, будут так же покупать и продавать. Продал дешевле, так ведь и встречная покупка будет дешевле. Жизнь ведь не останавливается — экономика все равно будет работать. Люди будут жениться, разводиться, рожать детей, переезжать. Будут какие-то временные трудности. Мы же жили в 2009 году, и ничего — справились.

Сейчас количество сделок сокращается, но они идут. А вот продавцам недвижимости придется реагировать быстрее: ведь в нынешней ситуации сегодняшняя цена всегда будет выше завтрашней. И пережидать не лучшая стратегия. Пока покупатели «вымывают» с рынка самые дешевые предложения (а сейчас наблюдается именно такая тенденция), продавец в ожидании лучшего ценового предложения может превратиться со своим объектом в рыночный неликвид. Продают те, кто понимает, что ситуация меняется, и идут навстречу покупателям, уступая в цене.

— Застройщики начнут реагировать? Пока они упрямо заявляют, что цены будут расти, хотя объяснить логику, кажется, не могут.

— Они привязаны к валюте. Курс подскочил — у них цена предложения выросла.

— Они же уже перешли на рубли.

— Пока не все. Но опять же, рынок будет искать равновесие. Скорее всего, застройщики будут расширять свои программы рассрочек. Предлагать скидки. На самом деле это происходит уже сейчас.

— Есть мнение, что к концу 2021 года цена за «квадрат» в новостройке упадет до $1000. Верите?

— Далеко заглядывать в такой ситуации очень трудно. Уже сейчас появились предложения, близкие к этой величине.

— В таком случае россияне не начнут скупать у нас недвижимость под «дачи»?

— Не начнут. У нас россияне никогда рынок и не определяли, это мифы. Они ни на что не влияют. Да, у россиян, как и у граждан других государств, здесь есть жилье в собственности, но это маленькая часть.

— Ставки по кредитам уже выросли с 12 до 14%. Что будет дальше?

— Не берусь оценивать нашу банковскую систему, но я считаю, что сильно расти ставки не будут. Со времени прошлых кризисов в этом смысле политика Национального банка изменилась кардинально, перестали делать такие резкие и необдуманные ходы. Теперь подход, как мне кажется, более рыночный. Какой смысл повышать ставки по кредитам, если никто ими не будет пользоваться?

Часть 2. Аренда

Предложений стало гораздо больше, цены падают

— Цены уже начали падать?

— Да. Количество предложений в рекламе увеличилось раза в два.

На рынок вышли квартиры, которые сдавались на сутки (там ситуация критическая). Арендодатели начали активно торговаться. Скинуть можно от 10% и больше от заявленной стоимости. К счастью, разум возобладал, и арендодатели начали идти на уступки.

Рынок аренды живой. Кроме того, что цены снижаются, некоторые договариваются, что расчет только в рублях без привязки к курсу.

— Речь только о готовности торговаться или цены начали падать уже на стадии публикации объявления?

— Уже и на стадии публикации объявлений. Мы сейчас говорим арендодателям, что их цена завышена, и они соглашаются ее снизить и на 10%, и на 20%, и даже в некоторых случаях на 40%.

— Таких пока единицы?

— Нет, это уже тенденция. Мы в таком открытом мире сейчас живем, что даже людям с самым твердым мнением сложно идти против информационного потока. Все же видят, что во всем мире происходит. А мы уже наученные жить в кризис.

— Неужели у нас было столько «суточников»?

— Во-первых, их действительно много. Во-вторых, многие люди начинают отказываться от прежних условий, мигрировать. В общем, началось активное движение. Количество предложений сильно выросло, баланс изменился.

С арендой все просто. Рынок мобильный, подвижный. И психология у людей другая, поскольку деньги небольшие.

— Цены будут и дальше падать?

— Думаю, что да. Если экономическая ситуация в Беларуси и мире не будет стабилизироваться, то процесс пойдет. Конечно, цены не будут так же резко падать на 20—30%, но подвижки будут.

Надеюсь, что летом пойдут хорошие новости по пандемии, первый шок пройдет, экономику перестанет так лихорадить. Так же не бывает вечно — за черной полосой обязательно наступит белая.

— Черная полоса закончится, но мировая экономика не может восстановиться быстро.

— Не может. Но ситуация стабилизируется, после чего начнет восстанавливаться спрос. Никто не говорит, что уже скоро все будет хорошо. Сначала активизируются деловые связи, заработает туризм, потом «суточники» вернутся на рынок, и так далее.

— У вас есть конкретные цифры по динамике цен в последнее время?

— Если говорить о квартирах типовых потребительских качеств, то цены на сегодня сложились следующие: однокомнатные — в диапазоне 200—250 долларов США в эквиваленте, двухкомнатные — 250—300, трехкомнатные — 300—350.