Белорусская недвижимость продолжит «пике»

В конце лета ситуация кардинально изменилась.

Одной из самых пострадавших в 2020 году отраслей стал рынок недвижимости. Сначала его подкосила пандемия COVID19, а когда казалось, что самое худшее позади, последовал второй удар, нокаутирующий: поствыборный политический кризис оказался даже сильнее коронавирусного, пишет Олег Шепелюк на сайте «Белорусы и рынок».

Весной белорусы практически перестали покупать жилье, продажи обвалились в два раза. Это логично: желающих ходить на просмотры квартир, рискуя подцепить смертельно опасную заразу, не было. Но постепенно ситуация стала выправляться. Летние месяцы, и даже август, были довольно активными, рынок восстанавливался после весеннего коронавирусного кризиса и падения цен. В столице пик был достигнут в августе: в реестре зарегистрировано более тысячи сделок — это хороший результат для любого лета. Причем активным был как рынок вторички, так и рынок новостроек. Какова ситуация сейчас?

Перелом тренда

Как рассказал аналитик недвижимости Артем Сахаревич, оживившийся в мае и активный летом спрос привел к тому, что снижение цен, наблюдавшееся в течение нескольких месяцев, остановилось. Но в конце лета ситуация кардинально изменилась.

«Главное, сказалась отмена кредитования для вторичного рынка жилья, но тогда казалось, что покупатели и их деньги искусственно перенаправлены на рынок новостроек. Положение было двояким: для одних все плохо, для других — хорошо. Но когда продавцы вторички поняли, что кредиты сворачиваются, они стали активно снижать цены. Массового обвала не произошло, но движение было четким, особенно когда подпрыгнул курс доллара. В итоге все кардинально изменилось: цены на вторичке стали падать и снижаются три недели подряд. Если вначале падение было небольшим, то во второй декаде сентября составило почти 0,5 %. По моему мнению, в ближайшие недели такая тенденция сохранится», — уверен Артем Сахаревич.

А что же на первичном рынке, который в последние годы стал в Минске по сути олигопольным? (После того как даже Беларусбанк, основной игрок на этом рынке, отменил кредитование первички, 70 % новостроек столицы контролируют три застройщика.)

«Рынок новостроек был в полном порядке, и когда отвалилось кредитование вторички, застройщики даже были рады. Но оказалось, что радость эта была преждевременной, так как схлопнулось и кредитование новостроек. Сейчас рынок живет в новой реальности — без кредитов. Да, у некоторых застройщиков минимальные программы с банками (у «Дана холдинг» в наличии такой инструмент, как рассрочка, и это будет очень востребовано), но в целом покупатели, у которых не хватало трети или четверти суммы, сегодня оказались выброшенными с рынка недвижимости. Результатом этого станет серьезное падение спроса. Уже сейчас, в середине сентября, мы видим, что на вторичном рынке настоящий обвал: за две недели продано лишь около 250 квартир», — рассказал аналитик.

До процента в неделю

Обычно в месяц в Минске продается плюс-минус тысяча квартир. Легко предположить, что в сентябре будет продано примерно вдвое меньше, так как часть сделок — оформленные августовские договоры с кредитными деньгами.

«Это очень мало, даже меньше, чем было в разгар пандемийного кризиса. Предполагаю, что IV квартал у нас будет очень веселым (речь о снижении цен), и темпы будут неслабыми. Даже при относительной стабильности курса доллара снижение будет по 0,3—0,5 % в неделю. Если же еще и курс подскочит, то падение составит до 1 % в неделю», — прогнозирует Артем Сахаревич.

По его мнению, серьезную коррекцию мы увидим ближе к концу года, когда пойдет лавина снижения цен, а дальше будет мертвый сезон, январь — февраль, когда рынок стоит. Думаю, именно в эти месяцы, будет самое сильное снижение цен.

Если тенденция понятна и цены на минские квартиры будут уверенно падать, почему же сегодня снижение цен предложения так невелико: 0,6 % за три недели? По словам Артема, рынок недвижимости всегда инертен, среди продавцов лишь 10 % понимают, что ждет впереди и что лучше сегодня сделать существенную скидку, чем потом все равно расстаться с объектом, но при этом получив еще меньше денег. «Это люди, которые привыкли к операциям с большими суммами, или же те, кто все время что-то покупает или продает: бизнесмены или занятые в продажах люди. Но финансово грамотных белорусов мало, и они действуют на опережение, остальные 90 % всегда догоняют уходящий поезд».

Коронавирус прошелся катком

А как обстоят дела во втором по величине городе Беларуси — Гомеле? С этим опросом мы обратились к директору АН «Линия закона» Олегу Вольштейну, члену совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

«Ситуация на рынке не радует продавцов и риелторов. Как только положение слегка стабилизировалось, началась пандемия. Образно говоря, коронавирус прошелся катком по рынку. Если наше агентство не имело минуса, то большинство коллег работали в убыток довольно продолжительное время. Как только эта напасть стала сходить и активизировался отложенный спрос (ведь весна всегда была периодом активного рынка), начался второй кризис — политический. И для рынка недвижимости он обещает быть не менее разрушительным, чем пандемия китайского вируса. Я говорю так не потому, что в Гомеле резко сократилось количество сделок. Их меньше, но не настолько, как в Минске, где, по словам коллег, во время протестов все остановилось», — рассказал риелтор.

По его словам, спрос в Гомеле с докоронавирусного уровня просел серьезно: минимум на 25 %, цена — на 7—8 %. «Но мы ожидаем куда большего падения, до 20—25 %. Однако пока владельцы многокомнатных квартир не допускают мысли, что их объекты уже на 10—15 тыс. стоят меньше и могут упасть в цене еще на столько же. Но еще хуже тем, кто владеет загородной недвижимостью: в ближайшее время она будет продаваться очень трудно. Уже сейчас объекты в пригороде, которые полгода назад хозяева не соглашались выставить за 80 тыс., а «рисовали» в объявлениях 120, выставляются по 70—75 тыс. И не продаются, потому что это недвижимость либо для состоятельных людей, либо для отдыха. Первые в большинстве своем серьезно потеряли в доходах, а для развлечения покупать в кризис дом «за кольцевой» желающие вряд ли найдутся: во время неопределенности лучше сохранить деньги», — считает Олег Вольштейн.

По его словам, в областном центре и продавцы, и покупатели не так быстро реагируют на изменение условий, как в Минске, но тенденция серьезного падения цен просматривается. «Если говорить о трендах продаж, то более дорогие и большие по площади квартиры, безусловно, будут продаваться заметно хуже. На примере Гомеля (думаю, что в других областных городах и крупных региональных центрах ситуация такая же) могу сказать, что все, что дороже 20—25 тыс., станет трудно продаваемыми объектами. Продавцы, конечно же, с таким раскладом пока не согласны, но со временем они поймут экономическую реальность (а главное, отсутствие кредитов) и начнут резко снижать цены», — уверен Олег Вольштейн.

Новостройкам не отвертеться

Если рынок вторичной недвижимости инертен во многом из-за многочисленности его участников, то на другом его сегменте количество игроков в тысячи раз меньше. Как он себя поведет в период разгоревшегося кризиса?

«Первичка очень зависима от кредитов. Перспективы понятны. Какие-то ручейки кредитования еще остались, мелкие банки имеют программы с некоторыми застройщиками, к тому же отмена кредитования произошла только в сентябре, посему активного отклика на рынке еще нет. Но он будет. Закономерно сначала пройдет гибридное снижение цен — акции и спецпредложения, но когда рынок станет на это реагировать слабо, снижение станет более резким», — предсказал Артем Сахаревич.

Но сейчас ситуацию для застройщиков спасает то, что на рынке новостроек нет такого большого навеса предложения, как во время предыдущих кризисов. Если в 2014 году в Минске ввели 1,3 млн кв. м жилья, то в прошлом и этом — примерно по 700 тыс. Поэтому сейчас придется заметно снижать цены, но не так сильно, как четыре-пять лет тому назад, когда они обвалилась больше чем на треть.

«К тому же есть уровень цен, при котором на рынок вернутся те, кто может покупать без кредитов. В прошлый раз резкий рост спроса произошел, когда цены находились в диапазоне 1000—1100 долларов за кв. м, сегодня они на уровне 1200—1400 долларов. Я склоняюсь к тому, что в этот раз цены будут снижаться медленно, но верно. В том числе и потому, что сейчас на первичном рынке по факту олигополия. Думаю, три основных игрока, контролирующие две трети рынка, не будут устраивать ценовую войну и стрелять себе в ногу, а станут снижать цены мягко, прощупывая уровень спроса», — резюмировал Артем Сахаревич.