Чего не ждем в 2021-м от рынка жилья?

Ситуация, когда людям не до покупки жилья, затянулась.

Традиционно в декабре в Минске фиксируют всплеск количества продаж квартир – люди хотят встретить новый год в новых стенах. В этом декабре такие сделки тоже были, но, судя по предварительным данным Национального кадастрового агентства, количество не дотянуло до стандартного «вялого» летнего месяца.

Оптимистично настроенные риэлтеры уверены: люди ждут «хороших» цен. Менее оптимистично настроенные считают, что люди ждут разрешения политической ситуации.

Кажется, менее оптимистичные ближе к реальности. Именно поэтому прогнозировать, что будет происходить на рынке, очень сложно – в уравнении сплошные переменные: политика, уровень репрессий, связанный с ними отток квалифицированных (и платежеспособных) работников. Скорость падения реальных доходов граждан, способность государства сдерживать инфляцию и не допускать резкой девальвации. Все переменные влияют на настроение белорусов, их накопления и желание вкладывать деньги в дополнительные метры. Так что можно только точно прописать, чего не стоит ждать в наступившем году.

Резкого падения цен

Так устроены наши продавцы – психологически никогда не готовы к снижению. Средняя цена предложения квартир в Минске сейчас – 1330 долларов за квадратный метр. С последнего пика цен, зафиксированного в апреле, продавцы скинули всего 150 долларов, в среднем по 20 долларов в месяц. В прошлые кризисы скорость сброса составляла 30-50 долларов в месяц. Скорее всего, мы выйдем на нее же. Движение к 1000 за квадратный метр квартиры в старом жилом фонде может занять от 6 до 10 месяцев.

Возобновления кредитования

Банки в кризис и при угрозе девальвации не хотят одалживать деньги на длительные сроки. Так что про кредитование вторичного рынка в 2021-м можно не вспоминать. Сложно предсказать, сколько продержится кредитование новостроек по партнерским программам. Мала вероятность, что в конце года оно еще будет.

Арендных квартир за «коммуналку»

Съемное жилье с началом пандемии подешевело в среднем на 50-150 долларов. Спрос и так был не высоким, а тут еще за счет «посуточных» квартир выросло предложение.

Если закончится пандемия и откроются границы, часть «посуточных» квартир вернется на посуточный рынок. Но к этому времени платежеспособность «длительных» арендаторов не вырастет. Спрос – тоже. А вот девальвация может «поспособствовать» снижению арендных ставок, традиционно привязанных к доллару. Но точно не до «коммуналки». Все-таки столица остается городом с доходами выше, чем в среднем по стране и самой низкой обеспеченностью жителей квадратными метрами.

Новостроек «по 500»

Цены будут снижаться и на новостройки, но по 500 не будут продаваться даже панельки с видом на МКАД. Просто потому, что себестоимость строительства у коммерческих застройщиков выше. Им приходится платить за землю, за коммуникации, отчислять на инфраструктуру. В некоторых проектах (за исключением проектов Даны Холдингз) эти затраты (а они включаются в себестоимость квадратного метра) выше 300 долларов на метр, плюс коробка дома – около 500. Есть и коммерческие ЖК, в которых себестоимость строительства пляшет в районе тысячи.

Ценник «по 600-700» могли бы предложить государственные застройщики, которые строят панельки на «халявной» земле. Но пока они строят для льготников, продавать остальным запрещено.

По 700 можно ждать предложений в Минск Мире – там уже от 770-ти, правда, в домах, которые только обещают сдать в 2022 году. По нынешним временам предложение – для тех, кто верит Дана Холдингз.

Гарантий от попадания в долгострой

Государство так и не смогло придумать, как защитить права участников долевого строительства или держателей жилищных облигаций. В предыдущие кризисы долгостроями становились и жилые комплексы государственных застройщиков, не говоря уж о коммерческих. Не появятся гарантии и сейчас. В отличие от долгостроев. Так что самым безопасным вариантом остаются либо уже готовые квартиры, либо новостройки, в которых приступают к отделочным работам.

Наталья Литовская, эксперт по жилой недвижимости, «Белсат»