«Купила квартиру, а спустя месяц нашла записку от наследницы»

История странной сделки в Минске получила продолжение.

Эту историю СМИ рассказывали год назад. Суд требовал от минчанки Татьяны и ее четырехлетней дочери освободить законно купленную квартиру, где женщина успела сделать ремонт. Всему виной оказалась ошибка нотариуса — молодой девушки, которая при оформлении наследства по своей невнимательности не увидела, что ранее квартира была завещана другому человеку. После публикации статьи дело побывало в Верховном суде и было направлено на новое рассмотрение. Тем временем с редакцией onliner.by связалась наследница по завещанию.

Она недоумевает: почему в суде пришлось выяснять отношения людям, совершенно не причастным к чужой ошибке? И кто в итоге понесет ответственность?

Ошибочка вышла

Напомним, как развивались события. В 2016 году Татьяна покупает небольшую двушку в старом доме на улице Кижеватова в Минске. Квартира в удручающем состоянии, но слишком уж привлекательна цена — $35 000 по курсу. Продавцом выступает мужчина по имени Николай, недавно вышедший из тюрьмы. Сопровождает сделку агентство недвижимости «Мольнар». Риелторы уверяют, что квартира юридически чиста, помогают с оформлением документов, берут $1000 за свои услуги. Спустя месяц после совершения сделки Татьяна приходит домой и находит в двери записку с фразой «Эта квартира не продается».

На судебном процессе открывается шокирующая правда. Оказывается, ранее двушка на Кижеватова принадлежала пожилой женщине, Антонине Петровне, которая в 2005 году, за несколько лет до смерти, завещала квартиру своей племяннице Нине Михайловне. Таким образом Николай (сидевший в тюрьме сын Антонины Петровны) остался без наследства. Нина Михайловна обращается в нотариальную контору №2 Октябрьского района Минска с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию. Правда, свидетельство на руки она не забирает и долгие годы не оформляет квартиру в собственность.

В 2016 году из тюрьмы выходит Николай и обращается в ту же нотариальную контору, где ему выдают свидетельство о праве на наследство как ближайшему родственнику умершей матери. Здесь и случается роковая ошибка — при выдаче документа нотариус не увидела, что восемь лет назад наследственное дело уже было заведено на Нину Михайловну, двоюродную сестру Николая. Вскоре на правах собственника мужчина продает квартиру Татьяне, а что было дальше — мы уже знаем.

Верховный суд: нарушены права добросовестного приобретателя

В 2019 году суд Октябрьского района признает недействительным свидетельство Николая о праве на наследство. По цепочке недействительными также признаются договор-купли продажи и регистрация перехода права собственности к Татьяне. Право собственности на квартиру признается за Ниной Михайловной в порядке наследования по завещанию. Чуть позже городской суд оставляет в силе решение районного.

Затем была огласка истории на Onliner. И вот неожиданно заместитель председателя Верховного суда Андрей Забара выносит протест, в котором указывает: нарушены права Татьяны как добросовестного приобретателя. Дело отправляется на пересмотр. В ноябре 2020-го суд Октябрьского района оглашает новое решение: отказать Нине Михайловне в исковых требованиях. Это значит, квартира остается за Татьяной, ее с дочкой никто не выселит из законно купленного жилья. Правда, победу праздновать пока рано. Впереди еще Минский городской суд.

«Хотели за моей спиной поскорее провернуть сделку?»

А что же наследница по завещанию? Год назад мы не смогли разыскать Нину Михайловну, но в опубликованной статье обещали дать ей слово, если она сочтет нужным связаться с журналистами и изложить свою версию событий. И вот недавно женщина сама приехала в редакцию. Она рассказала, почему не спешила регистрировать за собой право собственности и что ей кажется странным во всей этой истории.

— Антонина Петровна, мать моего двоюродного брата, часто повторяла, что Николай непутевый. Связался с какой-то сектой. Конечно, она переживала, что сын может остаться без крыши над головой. Потому и решила от греха подальше написать завещание на мое имя. Ей так было спокойнее. Договорились, что Николай будет жить в этой квартире сколько захочет, но под моим присмотром. И он, конечно, знал об этой договоренности. Антонина умирает в ноябре 2008 года, а в феврале Николай попадает в тюрьму.

Теперь о том, почему я все эти годы не оформляла квартиру в собственность. Понимаете, Николай сидел за убийство. Я не хотела, чтобы он думал, будто я решаю какие-то вопросы за его спиной. Думала, выйдет, вместе сходим к нотариусу, оформим право на наследство — пусть он видит, что я ничего не скрываю. Предварительно я спрашивала у нотариуса, когда необходимо оформить квартиру в собственность. И последовал ответ: «Законом сроки не установлены, это можно сделать хоть через 100 лет».

В феврале 2016 года Николай выходит из тюрьмы. На 17 августа я записываю нас в нотариальную контору. И тут узнаю, что квартира уже продана. Не посоветовавшись со мной, в июне он сам пошел к нотариусу и оформил за собой право на наследство как ближайший родственник умершей матери. Не проверив информацию в книге учета наследственных дел, нотариус по ошибке выдала ему свидетельство.

Продав квартиру, Николай уехал куда-то в Гродненскую область, купил там деревенский дом. Я попробовала связаться с покупателем квартиры, оставила в двери записку с номером телефона. Звонила в агентство недвижимости. Предупредила их, что квартира спорная, что ее нельзя было продавать. Мне сказали: «Да, вышла ошибка, но вы не волнуйтесь, мы уладим вопрос». И я успокоилась. Но шло время, со мной никто не связывался, и когда срок исковой давности подходил к концу, я решила обратиться в суд.

В беседе с нами Нина Михайловна говорит о странных обстоятельствах продажи квартиры.

— Продали за $35 000. Выходит, по $886 за метр, тогда как средняя по городу цена в то время была $1192. Почему так дешево и к чему такая спешка? Хотели за моей спиной поскорее провернуть сделку? Разве это не говорит о том, что Николай знал о завещании на мое имя, но скрыл этот факт от покупателя? Второй момент: неужели у агента и покупателя не возник вопрос, кто на протяжении всего того времени, что Николай находился в тюрьме, оплачивал коммунальные услуги, вносил платежи за текущий ремонт дома?

В агентстве недвижимости «Мольнар» ситуацию уже комментировали. Мол, никак не могли знать о втором наследнике. У риелторов нет доступа к наследственным делам, так что пришлось полагаться на нотариуса. Тогда к чему эти разговоры о «полной проверке квартиры» и каких-то гарантиях чистоты сделки?

Но больше вопросов у Нины Михайловны даже не к агентству недвижимости, а к нотариусу нотариальной конторы №2 Октябрьского района:

— Специалист, допустившая ошибку, отделалась выговором на работе. Вышло так, что в суде друг с другом спорили люди, которые из-за этой самой ошибки страдают. Почему у суда нет вопросов к истинному виновнику?

Выплата страховки: а сперва докажите ущерб

А как насчет страховой выплаты? В Беларуси каждый нотариус обязательно заключает договор страхования гражданской ответственности на случай причинения вреда третьим лицам в результате ошибки. Лимит ответственности — не менее тысячи базовых величин. Более того, Белорусская нотариальная палата заключает дополнительный договор страхования на сумму, которая превышает 1000 базовых. Выплаты по страховке возможны, если в суде будет установлена причинно-следственная связь между действиями нотариуса и причиненным вредом.

В 2017 году Нина Михайловна обращалась с иском к «Белгосстраху». Суд признал профессиональную небрежность нотариуса, повлекшую нарушение имущественных прав, но в выплате отказал. Процитируем определение судебной коллегии: «Размер вреда имущественным правам потерпевшего определяется в размере суммы расходов, понесенных потерпевшим для восстановления нарушенного права. Истец не предоставила суду доказательств того, что она понесла расходы по восстановлению нарушенного права, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания суммы страхового возмещения».

Вот как прокомментировала ситуацию председатель Минской городской нотариальной палаты Елена Метельская:

«Страхование гражданской ответственности, как и страхование вообще, — это отношения, которые строго и четко урегулированы законом, ведь речь идет о возмещении ущерба. В описанной ситуации деятельность нотариуса была застрахована, как того и требует закон. Но чтобы механизм страховки заработал, факт причинения ущерба имуществу и его размер должны быть установлены судом.

Вообще, если говорить о страховке нотариуса, то последние два года по инициативе Белорусской нотариальной палаты велась серьезная работа по совершенствованию этого способа защиты интересов клиентов. Так, с 3 января в обновленном законе четко прописаны основания и пределы ответственности нотариуса, попросту говоря — конкретные действия (или бездействие) нотариуса, за которые он несет ответственность, в том числе покрываемую страховкой, и требование к размеру страховой суммы по договору. Как и раньше, Белорусской нотариальной палатой заключается со страховой организацией дополнительный договор страхования на случай, если страхового возмещения по договору конкретного нотариуса будет недостаточно. Для получения страховки факт причинения вреда нотариусом и его размер, как и прежде, устанавливаются судом.

Очень важное изменение коснулось срока исковой давности для подачи клиентом требования о выплате страхового возмещения. Этот срок увеличился с трех до десяти лет (которые исчисляются со дня, когда нотариусом причинен вред имуществу клиента, т. е. со дня наступления страхового случая). Важно и то, что заявление о выплате страховки клиент может подать также в течение десяти лет. В страховании случаи установления таких долгих сроков исключительно редки, но эти изменения были приняты с учетом важности вопросов, с которыми люди приходят к нотариусу».