Квартира в хрущевке за копейки, или новая белорусская реальность

Как демографический провал повлияет на доступность жилья.

Еще недавно общество оплакивало умирающие деревни. Но пройдет несколько лет, и начнет оплакивать вымирающие городки. Как демографическая ситуация в перспективе повлияет на рынок недвижимости, можно изучить на примере Новолукомля.

Этот городок – «новенький» – стройные кварталы пятиэтажек строились в семидесятых-восьмидесятых, чтобы обеспечить жильем тех, кто будет работать на местной – самой мощной в Беларуси – электростанции и обслуживать инфраструктуру. К 1970-му тут жило 6,7 тысячи человек, к 1980-му – уже вдвое больше.

Прирост населения в первое десятилетие существования города шел не столько из-за притока рабочей силы, сколько из-за высокого уровня рождаемости, который фиксировался в стране до середины 80-х. Работать приехали молодые, в их семьях рождалось по 2-3 ребенка – это было нормой.

Часть подросших детей перебралась в города побольше, еще часть успела при СССР обзавестись жильем (тут строили новые дома вплоть до развала Союза) и подарить внукам первым поселенцев.

Сейчас внуки сами в возрасте создания семей. Но большинство из городка уехало: в крупные города, в Россию, в Европу. В Новолукомле остался хорошо если каждый третий.

Создателям города сейчас – за семьдесят. Живут в Беларуси недолго. Наследственные квартиры переходят в собственность оставшимся в Новолукомле внукам, – тем не нужно думать о покупке жилья.

Фото: Архив музея ГРЭС / Подслушано Новолукомль / vk.com

Если внуки не в Новолукомле, квартира становится не нужна – ее выставляют на продажу. Несколько лет назад однокомнатная в пятиэтажке стоила 12-14 тысяч долларов. Сейчас спрос просел настолько, что нормальным считается продать такую за 8 тысяч. За 14 тысяч можно рассчитывать даже на трехкомнатную хрущевку.

Процесс «естественной убыли» населения ускоряется во всей Беларуси. Крупные райцентры его пока не ощутили благодаря притоку внутренних трудовых мигрантов – процесс «переезда» населения из агрогородков и деревень все еще идет. Но скоро приток перестанет перекрывать естественную убыль и тут. Об этом говорит статистика. В 2019-м страна получила «итого» 87,9 тысяч детей. Меньше, чем в послевоенном 1945-м.

Данных за 2020 год нет, но они вряд ли порадуют. Сейчас обзаводиться детьми должны были бы люди, родившиеся в очередной демографической яме. Они в принципе не настроены на многодетность. Но хуже всего то, что и из этого числа немалая часть уже живет за границей.

Фота: Iva Zimova/Panos Pictures / Panos Pictures / Forum

Наверняка вы замечали: большинство заботливых родителей растят детей с установкой: учись так, чтобы потом можно было выбирать страну, в которой хочешь доучиваться и работать. По данным ЮНЕСКО, в 2014 году за границей училось 35 тысяч белорусских студентов, в 2017-м под 26 тысяч студентов. Сколько из них вернулось?

Добавляет к печальной динамике и трудовая миграция, которая в последние годы перевалила за 100 тысяч. Люди стараются не просто слать деньги на родину, но и вывезти отсюда семьи. Многим это удалось. Сейчас сложно отыскать семью, у которой нет родственников, уехавших из страны навсегда.

2020-й отметился массовой эмиграцией уже по политическим мотивам – уезжают молодые, без детей и с детьми. По предварительным подсчетам, страну за год покинуло более 20 тысяч человек. Не меньше – на низком старте. Уровень репрессий не снижается, и велика вероятность, что к концу 21-го получим удвоенную цифру. Каждый такой отъезд, если люди не решат вернуться – огромная потеря в будущем – для экономики, демографии, уровня развития всей страны.

Чем грозит уменьшение численности населения рынку недвижимости?

Первыми под удар попадут малые города без рабочих мест – они опустеют, цены спустятся до спроса, там, где спроса не будет (на старое жилье, в котором давно не было капремонта и местным бюджетам не за что его делать) появятся заброшенные пятиэтажки. Мы это видим в Литве – процессы у нас будут происходить похожие.

Подпитываться селом уже не получится – если в 91-м в стране было 3,38 млн сельского населения, то в 2020-м, по данным Белстата, осталось 2,1 млн. Причем оценить долю молодых можно по собственным ощущениям. Ну и коэффициент естественной убыли в деревне в 22 раза выше, чем в городах.

Лет через десять проблема накроет старый жилой фонд райцентров. Быстрее всего население убывает в Витебской, Могилевской и Гродненской областях – в их райцентрах старое жилье уже очень недорогое, и станет более чем доступным. Не дожившее до капремонта тоже может оказаться заброшенным.

Фота: Iva Zimova/Panos Pictures / Panos Pictures / Forum

До Минска, единственного города с массовым строительством, постоянным притоком населения и большим количеством нуждающихся в отдельных квартирах, тенденция потери интереса к старому жилфонду докатится тоже, но очень не скоро.

В Минске, конечно, брошенных хрущевок не будет. Смотрим на Вильнюс, – спрос на них минимальный, просто потому, что коммуналка – дорогая, капремонт – в кредит, за который платят все жильцы, а качество самого жилья по-прежнему самое низкое на рынке.

А в городе достаточно новых кварталов (да и в Минске стройки не остановились) – есть из чего выбирать. От сноса такое жилье спасает исключительно локация – все-таки хрущевки – первое массово строившееся жилье, и в постсоветских странах оно построено близко к центру. Проблему ветшающего и некомфортного жилфонда каждая страна решает по-своему. В той же Германии дома у жильцов выкупают, сносят или реконструируют и превращают в современное жилье.

Сложно предсказать, что будет с экономикой Минска через 20-25 лет, и какой вариант наш – немецкий или прибалтийский.

Изображение иллюстративного характера. Фото: Василий Молчанов / Белсат

Рассчитывать, что ситуацию в ближайшие годы начнет улучшать приток мигрантов, не приходится. В страны с низким уровнем жизни мигранты не едут – достаточно вспомнить, что в Беларуси не остались даже те, кто убегал от войны в Украине.

Одно можно с уверенностью сказать – уменьшение численности населения скажется на рынке жилья увеличением доступности квадратных метров. Через два десятка лет в стране будет совсем другой рынок жилья.

Наталья Литовская, «Белсат»