«Гнездования» не случилось: что будет весной с ценами на квартиры в Минске

Прогноз эксперта по недвижимости.

В спокойные годы к весне рынок жилья оживает: покупатели, как птички, начинают активно «гнездоваться». Если в среднем в месяц в Минске продается 1000−1100 квартир, то в феврале-марте этот показатель обычно превышал 1250. Но итоги нынешнего февраля — в русле затяжной депрессии. На 22-е, по данным предварительной статистики НКА, в Минске зарегистрировано 635 сделок с квартирами. Осталась всего одна неполная рабочая неделя, вряд ли цифры покажут наступление весны. Какие прогнозы?

Рынок находится в состоянии спячки, когда покупается минимум квартир при стабильно высоком предложении, с сентября прошлого года. Проходят самые необходимые сделки: люди все равно разводятся, женятся, обзаводятся детьми и остро нуждаются в отдельной квартире именно сейчас. Таких, как видим, 600−700 в месяц.

Падение интереса к покупке жилья у остальных связано с двумя факторами: цены предложения все еще высокие, а впереди — неизвестность с доходами и политической ситуацией. И недавнее возвращение кредитования на вторичный рынок на общем настроении сказалось мало (все-таки кредит под 21% многим кажется неприлично дорогим).

Спрос в принципе чувствителен к политике. Только Литва после событий августа приняла под 20 тысяч белорусов. Свежих данных нет, но в октябре МВД сообщало, что в Польшу и Украину за полтора месяца после выборов выехали 13 тысяч человек. На днях в частной беседе у меня спросили: так что, столько народу из страны уехало, когда их квартиры в продаже появятся по дешевке?

Спрашивали люди, которые уверены, что будут жить в Беларуси, что бы тут ни происходило. И дождутся хороших времен. Пришлось их разочаровать. Люди выехали в большинстве своем с мыслью, что вернутся. Поэтому — нет, массового поступления квартир политических эмигрантов нет и ждать пока не стоит. Такие решения принимаются не в один месяц и даже не за полгода. И хотя единичные такие объекты — и дома, и квартиры — на рынке появляются, погоды они не делают. Да и не продаются за бесценок.

А вот что может «сделать погоду», так это информационные бомбы. Недавно все с интересом читали о том, что с 9 июля вступает в силу новая редакция Закона «О валютном регулировании и валютном контроле». В законе прописано: при возникновении кризисных ситуаций, представляющих угрозу экономической безопасности и стабильности финансовой системы, может быть установлен запрет на проведение валютных и валютно-обменных операций. Читай, предупредили о возможности полного запрета любых операций с валютой.

Не секрет, что накапливают на квартиру наши граждане в долларах и хранят большие суммы все-таки в банках — под подушкой столько держать просто страшно. И продавцы предпочитают получать за квартиру в долларах, в нестабильные времена тем паче.

Закон вступает в силу летом, но еще до лета могут (опять-таки в случае угрозы финансовой стабильности) поступить так, как поступали без этого закона и без всякого предупреждения. Исчезновение валюты в обменниках и сложности со снятием валюты со счетов уже были.

И хотя ни один экономист не берет на себя ответственность предсказывать сроки очередного скачка, этот скачок может быть фактором, который ударит по и без того вялому рынку. В части накоплений на жилье дедолларизация провалилась окончательно.

К этой весне тех, кто накапливал бы в белорусских на квартиру, практически не осталось. Случись новые проблемы с валютой, люди будут заняты спасением сбережений: тут не до превращения дефицитных долларов в далеко не дефицитный и все еще дорогой бетон.

Из ожидаемых весной проблем стоит вспомнить и возможный новый виток насилия, связанный с протестами. Как рынок на это реагирует, мы уже знаем.

В общем, этой весной можно ожидать не «периода гнездования», а прилета черных лебедей. При любом негативном сценарии цены будут снижаться, но не так, чтобы по весне увидеть метры в сталинках по тысяче. И продать квартиру будет еще сложней.

А позитивный сценарий?

В позитивном сценарии в марте и апреле не произойдет ничего. То есть все, что наблюдаем сегодня, просто растянется на весенние месяцы.

Сделок будет по-прежнему меньше среднемесячной нормы, ценник будет ползти вниз так же медленно. «Весеннее гнездование» ограничится просто любопытством. Продать получится либо самые дешевые квартиры, либо квартиры с хорошим дисконтом и «завтрашними» ценами, либо в готовых новостройках. Такие, кстати, раньше составляли 8−15% от всех сделок с квартирами в Минске. А в январе этого года их доля выросла уже до 30%.

В позитивном же сценарии нет ни валютного кризиса, ни вспышки насилия, ни сворачивания партнерских программ кредитования новостроек. Но от застройщиков все равно можно ждать увеличения количества акций. Уже можем наблюдать не только по «Минск-Миру», чья реклама звучит из каждого утюга, но и по Новой Боровой. Ее целевая аудитория — молодые, креативные, хорошо зарабатывающие — сейчас чувствует себя особенно неуютно. И их подбадривают — в Новой Боровой каждую неделю стартуют новые рекламные акции со скидками, усилилась реклама пятилетней рассрочки. Скидки рекламируют и маленькие застройщики, правда, на квартиры, которые должны быть построены в 2022 году.

В позитивном сценарии все хрупко. И он выглядит скорей затишьем перед грозой. Но личное ощущение: на него настроены и продавцы недвижимости, и застройщики, и часть покупателей, которая не участвовала в протестах. Увидим, правы ли они.

Наталья Литовская, tut.by