«Снижение цен может перейти в падение»: сколько будут стоить квартиры в Минске этим летом?

Мнение экспертов по недвижимости.

Начало 2021 года — как похмелье после бурной пьянки: мы собираем себя по кусочкам и возвращаемся к бытовым вопросам, которые накопились, пока нам было не до быта. Но пандемия, политический кризис и стагнация экономики, из-за которых 2020 год был похож на бурную пьянку, никуда не делись.

Когда белорусы вернутся к обычному образу жизни и решению жилищных проблем, назревших в прошлом году? Когда цены на квартиры достигнут дна и на какой отметке это случится? Сколько будут стоить квартиры этим летом?

Onliner задал животрепещущие вопросы трем разноплановым экспертам рынка: аналитику по недвижимости, директору старейшего агентства и молодому бизнесмену, который зарабатывает на купле-продаже квартир.

Рынок недвижимости всегда неспешно реагирует на экономические изменения. Так случилось и в этот раз: прямо сейчас на продажу в Минске выставлено порядка 10 тыс. квартир, а количество сделок стабильно мало.

— Пока продавцы не идут на снижение цен, — говорит Николай Простолупов, директор агентства недвижимости «БелЦТН» и почетный член белорусской ассоциации «Недвижимость». — Выставляя квартиру на продажу, они ориентируются на цифры, которые видят в интернете. А в интернете из 10 тыс. квартир 80% выставлены по завышенной цене. Тем не менее цены реальных сделок снижаются. Весь прошлый год мы видели такой тренд, и он, в принципе, сохраняется. Но нужно понимать, что это сделки не по тем квартирам, которые уже год висят в объявлениях, а по свежим вариантам с адекватной ценой, которые были выставлены в декабре.

Инфографика составлена по данным Национального кадастрового агентства

Если в январе во всем Минске было куплено только 650 квартир, то в феврале количество сделок немного выросло, активность покупателей увеличилась. Правда, эксперты говорят, что никакого отношения к выходу из кризиса это явление не имеет.

— Мы ни в коем случае не утверждаем, что рынок начал восстанавливаться. Это дал о себе знать отложенный спрос, — говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя Столица». — 2020 год у нас был очень нестабильным в плане социальных явлений, и многие люди откладывали решение жилищного вопроса: одним было не до жилья, другие ждали экономического обвала и последующего снижения цен. Но наступил 2021 год, курс доллара пока стабилен, а жить как-то надо. У людей назрело желание решить жилищный вопрос, пока не стало еще хуже. Пока окончательно не закрылась возможность кредитования, не упали доходы до того уровня, при котором кредит уже не одобрят. Ведь большинство людей покупает квартиру не тогда, когда это выгодно, а когда необходимо и есть возможность.

Те немногие покупатели, которые сейчас активничают на рынке, решают свой жилищный вопрос просто потому, что это необходимо. На падающем рынке инвестирование в недвижимость теряет всякий смысл.

Петр Емельянов работает менеджером по развитию центра недвижимости «Моя семья», а также зарабатывает на перепродаже минских квартир, привлекая к этому делу инвесторов. Однако в последний год он предпочитает не рисковать: ситуация на рынке слишком шаткая.

— С прошлого года мы не провели ни одной сделки по инвестированию в недвижимость, — говорит Петр. — Чтобы их проводить, нам нужна уверенность на 2—3 месяца вперед. Начиная с прошлой весны этой уверенности у нас нет. Поэтому мы приняли непростое решение нести пассивные издержки, но не рисковать деньгами своих инвесторов, ведь мы несем перед ними ответственность и дорожим своей репутацией.

За два месяца наступившего года цены на жилье упали всего на пару процентов. Одни эксперты считают происходящее рядовой ситуацией и не ожидают ускорения тренда, другие говорят, что мы находимся внутри глубокого экономического кризиса и в определенных условиях динамика снижения может набрать серьезные обороты.

Вопрос: цены на жилье держатся из последних сил? Дальше резкий обрыв?

— Очень сложно охарактеризовать тяжесть текущей ситуации, — отвечает на вопрос Андрей Чернышев, — оценить, насколько сложные экономические изменения нас ждут и как они отразятся на покупателях жилья: на уровне их доходов, на возможности привлекать финансовые инструменты. Мы предполагаем, что как минимум ежемесячно до конца лета цены реальных сделок будут снижаться на 1—2%. Если все будет продолжаться в том же духе, никакого резкого падения цен не случится. Но если рубль просядет, вместе с ним просядут и цены на жилье. Ведь это один из основополагающих факторов.

— Плавное снижение цен может перейти в падение, если будут допущены стандартные управленческие ошибки: введение лимита на снятие валюты в банке, запуск печатного станка, — отвечает Петр Емельяненко. — Некоторые меры витают в воздухе, но пока не реализованы, поэтому я не могу строить на них свой прогноз. Однако это риски, которые нужно учитывать. Такие меры неизбежно углубят экономический кризис, а он в свою очередь — кризис на рынке жилья.

— Сейчас квартиры дешевеют где-то на 1% в месяц, и я не ожидаю, что динамика снижения цен будет увеличиваться, — делится мнением Николай Простолупов. — 80% сделок на рынке — альтернативные. Продавая квартиру, люди ищут жилье взамен. Что касается эмиграции, вызванной политическим кризисом, то она не делает погоду на рынке, ведь, как правило, уезжают молодые люди в возрасте около 30 лет, которые еще не успели обзавестись недвижимостью. Цены могут упасть глубже обычного, только если на рынке появится большое количество новостроек по $700—800 за «квадрат», однако предпосылок для этого сейчас нет.

Вопрос: какие квартиры меньше всего подвержены влиянию кризиса?

Чернышев: Сейчас мы наблюдаем существенное снижение в сегменте хрущевок и двухэтажек сталинской эпохи. Но если говорить о жилье стандартных потребительских качеств — девятиэтажных панельках, построенных с 1970 по 2000 год, — там цена с декабря снизилась на 1,5—2%.

В любые сложные времена первым делом проседает «вторичка». В отличие от физлиц, которые владеют готовой квартирой и вольны распоряжаться ей как душе угодно, у застройщиков планы, расходы, накладные, обязательства, они все завязаны на кредитах и терпят до последнего.

Сейчас на рынке большинство покупателей интересуются новостройками, а хрущевки с каждым годом моложе не становятся. И чем больше хрущевка, тем меньше ее ликвидность. Десять лет назад хрущевки получили вторую жизнь благодаря капремонтам, к тому же их популярность повышал малый метраж. Но в последние пять лет на рынке появилось множество небольших квартир с европланировкой, которые равнозначны хрущевкам по метражу, но больше подходят для нужд современных жильцов и вообще гораздо новее. И если однушки и двушки в хрущевках все еще берут, поскольку это самое дешевое жилье на рынке, то в случае с трешками все усложняют совмещенный санузел и маленькая кухня — планировка, которая крайне неудобна для большой семьи. Если семь лет назад новостройки привлекали потребителя за счет экономии на квадратном метре, то сейчас — просто за счет своей новизны.

Емельянов: Действительно, на различные кризисные события разные категории объектов недвижимости реагируют по-разному. Не стоит ждать быстрого и серьезного снижения цен по объектам с высокой ликвидностью. В частности, это одно- и двухкомнатные квартиры стандартных потребительских качеств, готовые к проживанию и расположенные рядом с метро. За последние годы они почти не снижались в цене.

Простолупов: Нарастает такая тенденция: люди готовы переплачивать за квартиры с качественным ремонтом. Никому не хочется влезать в ремонт с учетом стоимости материалов, рабочей силы и непредсказуемого результата.

Вопрос: будет ли этот кризис глубже предыдущего?

Чернышев: Самый глубокий кризис за последние десять лет случился в 2015—2016 годах. В 2009—2011 цена реальных сделок снизилась на 17%, за 2014—2016 снижение дошло до 35%. И, кстати говоря, ни после 2011 года, ни после 2015-го цены не возвращались на прежний уровень. Я не думаю, что этот кризис будет глубже, чем кризис 2015 года. Он будет примерно того же уровня. Мы имеем дело не с лопнувшим пузырем, как в 2011-м, а с действительно сложной многофакторной ситуацией. Поэтому мой прогноз — это минус 35% с верхушки до дна. Если на пике в марте 2020 года средняя цена квадратного метра по реальным сделкам составляла порядка $1500, то на дне она будет ниже $1000 за «квадрат».

Емельянов: Я считаю, что это не рядовой кризис. Но его течение — это уравнение с большим количеством переменных, поэтому любая конкретика будет гаданием на кофейной гуще. Цены на жилье зависят от спроса и от финансовых инструментов, доступных для его приобретения. Снижение цен будет продолжаться до тех пор, пока не произойдут позитивные изменения в экономике. А вся экономика у нас сейчас завязана на политике.

Простолупов: Это вообще не кризис. Цены на нефть стабильно высокие, белорусский рубль держится на уровне. В России нет кризиса, и у нас не будет. Россияне будут покупать у нас все: трактора, самосвалы, колбасу, молоко. А жилье дешевеет, потому что упали реальные доходы населения за прошлый год. Но какой это кризис? Люди потеряли работу, фирмы вынуждены были отправить сотрудников на полставки, уменьшилась занятость, сократилось количество работодателей. Это еще не кризис. Это ситуация, которая привела к снижению спроса на товары и услуги, и она связана с пандемией. А у нас политический кризис он не завязан на экономике.