Хочу, как под Киевом: что мешает строить коттеджные поселки для простых людей под Минском?

В Украине такое жилье уже давно перестало быть привилегией чиновников.

Этой байке про то, что государство будет выделять земли возле крупных городов, а застройщики (не важно, государственные или частные) будут комплексно строить на них коттеджные поселки, как минимум 10 лет. А самым первым обещаниям – и все двадцать. Вот недавно Минстройархитектуры снова напомнило, что это все в планах – до 2025-го, пишет для «Белсата» эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.

Будет ли спрос на загородное жилье? Сомневаться не приходится. Достаточно посмотреть на то, как сражаются состоятельные люди за участки в деревнях и поселках в 15-километровой зоне под Минском, где есть все коммуникации и более-менее однородная застройка. 10-15 соток уходят за 40-70 тысяч долларов. Чтобы «комплексная застройка» была востребована, нужно учесть не так много нюансов – 15-километровая зона, современная архитектура, разумные площади, разумная цена.

Все это есть под Киевом

В соседней стране комплексная застройка земли коттеджными городками в 10-15 километрах от кольцевой – сложившаяся практика. И выбор приличный.

Пример – Green Hills – в 10 км от Киева. Тут коттедж в 215 кв. м стоил на стадии строительства $285 тыс., 133 метра – $170-210 тыс. Сейчас ценник вдвое дороже, но городок уже заселен. На территории поселка – два частных детских сада, частная школа. Есть площадки для тенниса, мини-футбола, волейбола и баскетбола, тренажерные площадки и игровые площадки для детей. Плюс магазинчик, отделение банка и кафе.

Поселок эконом-класса Green Town – в 12 км от Киева по Одесской трассе, заселен уже на треть. Стоимость квадратного метра начинается от $550-570. Готовые дома в скандинавском стиле тоже есть, коттедж в 246 кв стоит $140 тыс. Из плюсов – водоем, пляж, большой сквер, спортивный зал, мини-маркет, площадки для спорта и отдыха. К недостаткам этого городка местные риэлтеры относят малый размер придомового земельного участка – 6-12 соток.

Самым крутым по рейтингам считается «жемчужина Италии» «Маєток», в 11 километрах от Киева. Уже полностью построены 103 коттеджа, средняя цена была $240-280 тыс. за домовладение площадью 240-270 кв. м. Сейчас еще можно купить готовый, озелененный коттедж более 300 квадратных метров со своим бассейном на улице, по 1000 долларов за квадратный метр. Школа и детский сад на территории городка только предполагаются, но поселок очень популярен.

А что строили у нас?

Самый громкий коттеджный поселок, застроенный комплексно – «Логожеск». Первоначальная концепция «Швейцарии» от Трайпла планировалась несколько иной: все дома должны были возвести по типовым проектам. Но оказалось, что такая форма среди белорусской элиты не слишком востребована, и дома 450-600 квадратных метров не очень интересны. Поэтому часть участков с коммуникациями продавалась пустой. Сейчас 430-метровый коттедж под отделку тут можно купить за 175 тысяч. Хотя «Логожеск» заселен, но инфраструктуру развитой не назовешь: «спорт» – в горнолыжном комплексе, все остальное – в Логойске.

Удачно достроенный проект загородного поселка – «Пирс» от А-100. Но он по большей части не малоэтажный. Основной объем жилья тут – в домах «городской» этажности. Из инфраструктуры – детский садик. Впрочем, рядом Ратомка, и для любителей пеших прогулок – лес и Минское море.

Единственный «бюджетный» проект комплексной застройки – айти-деревня Сосновое, недалеко от Кургана славы (цена квадратного метра тут стартовала с 720 условных единиц). Несколько улиц, дома разных площадей, от дуплексов и маленьких коттеджей, до просторных особняков. Сосновое достраивается, периодически что-то попадает в продажу. Например, 93-метровую квартиру в дуплексе можно купить за 70 тысяч, 120-метровую за 85,5 тысяч. Улицы есть, асфальт и пешеходные дорожки есть, фонари на улицах установлены, коммуникации в домах к сдаче подключены, архитектура – эконом-класса. По-хорошему до понятия «комплексность» не хватает своих садика, магазина, спортплощадок.

Самый грандиозный проект, в котором заложена и инфраструктура – это «Зеленая Гавань» в нескольких километрах от Кольцевой. А-100 начал с самого дорогого – коттеджей и таунхаусов, сейчас переходит к строительству четырехэтажек. Проект идеальный – от архитектуры до среды. Изначально учитывал вкусы аудитории – топ-менеджеров креативных, в основном, айтишных компаний. Аудитория предпочитает скандинавскую архитектуру, умеренные площади, экологичность, естественное освещение. Минус проекта только один – его цены. Коттеджи – от 400 тысяч долларов. Таунхаусы – по 150-180 тысяч. Как и «Пирс», площадка будет застраиваться с повышением этажности. То есть «Зеленая гавань» не будет классическим коттеджным поселком.

А почему у нас нет такого, как под Киевом?

После просмотра картинок братьев-украинцев, начинаешь ощущать масштаб пропущенного. Казалось бы, спрос в стране есть, а ни цен, ни проектов такого типа, нет. Логичный вопрос: что мешает?

Даже на коррупцию в строительстве пенять сложно – украинская коррупция тоже притча во языцех.

Все просто: землей в Беларуси распоряжается только один человек. От него зависит, где, кто, что будет строить. Пробиться с просьбой о выделении участка могут только те, кто ближе к телу. А они предпочитают просить бесплатные участки в Минске, под многоквартирники – деньги на них зарабатываются хорошие и быстро.

В пригороде же придется сначала потратиться – на проект, архитекторов, коммуникации, инфраструктуру, читай, «закопать» десяток миллионов долларов до того, как можно начинать стричь дольщиков. Чиж (которого называли когда-то приближенным, это его компания строила «Логожеск») попробовал – не понравилось. Как-то удалось под инвестпроект получить землю у Ратомки компании из группы А-100. Но «Пирс» – единственное исключение, земля под ту же «Зеленую гавань» досталась уже как комплект к чужому, провалившемуся проекту «дружественного бизнесмена».

На комплексную коттеджную застройку сельхозземель вокруг Минска согласились бы крупные частные застройщики, покупающие площадки на аукционах. Но у них нет доступа к телу, а значит, и к земле.