EPAM покидает целый бизнес-центр в Минске

Что происходит с рынком офисов в Беларуси?

На прошлой неделе стало известно, что ЕРАМ покидает бизнес-центр «Красавік», который компания арендовала полностью. В связи с этим мы решили узнать, является ли уход айтишников (и не только) из офисов массовым. О том, как сейчас чувствует себя рынок коммерческой недвижимости, tut.by рассказал партнер, исполнительный директор белорусского представительства международной консалтинговой компании NAI Global Андрей Алешкин.

Офисные площади делятся на следующие классы: A, В1, В2, С и D. Но поскольку последних два класса находятся в основном в старых зданиях и не отвечают современным требованиям, то рассматривать мы будем только первые три.

По словам Андрея Алешкина, сейчас в Минске около одного миллиона квадратных метров офисных площадей классов A, В1 и В2. Плюс в 2021 году планируется ввести еще около ста тысяч «квадратов» таких объектов.

— Таким образом, по насыщенности и общему количеству офисных площадей мы уже приближаемся к средним показателям соседних стран. Минск с текущей обеспеченностью в 0,5 квадратного метра на одного жителя немного уступает Киеву и Санкт-Петербургу, где приходится по 0,7 «квадрата» на одного жителя. При этом мы еще существенно проигрываем Риге, Вильнюсу, Москве, Таллинну и Варшаве, где обеспеченность выше. В Риге на одного жителя — 1,1 квадратного метра качественных офисов, в Вильнюсе — 1,2 метра, в Москве — 1,7 метра, в Таллинне — 2,2 метра, в Варшаве — 3,2 метра.

«30−40% сотрудников IT-компаний уже не вернутся к работе в офисах»

— Какой объем офисных площадей высвободился за год? Какие можно привести примеры, похожие на историю с бизнес-центром «Красавік»? Какую долю среди отказников занимают IT-компании?

— Да, были примеры съезда арендаторов, но это не носило массового характера. Массовой можно скорее назвать «удаленку», которая была введена повсеместно, а не только у IT-компаний. Некоторые же не айтишные компании сокращали свои площади именно из-за падения спроса на их продукты, товары или услуги.

История же с «Красавіком», по мнению эксперта, — это часть стратегии IT-компании (ЕРАМ. — Прим. ред.) по оптимизации.

— То же самое произошло еще в ряде бизнес-центров Минска, да и в региональных БЦ, где крупные площади были высвобождены в 2020 или начале 2021 года. Конечно, большая часть из этих компаний занимает IT-сектор, который в том числе больше всех положительно воспринял работу сотрудников на «удаленке». Думаю, что 30−40% сотрудников из числа этих компаний и вовсе уже не вернутся к привычной работе в офисах. Однако это не означает напрямую уменьшение площадей. Это будет скорее их оптимизация, трансформация в более гибкие пространства, agile-офисы с коливингами и коворкингами и тому подобное. Будущее за универсальностью и гибкостью.

— Каким был спрос на офисы в начале 2020 года и каким стал сейчас? Насколько упал спрос со стороны IT-компаний?

— Спрос в начале и середине 2020-го был практически нулевым. Были редкие запросы из серии: «А что со ставками, они упали в два раза? Нет? Ну тогда подождем». Сейчас же, начиная с февраля 2021 года, пошли запросы, и не только от компаний из IT-сектора. Можно сказать, что рынок оживился. Но по факту по сравнению с началом 2020 года спрос точно упал в 2−3 раза. Особенно страдают новые проекты и еще более те, в которых нет отделки. Такие помещения практически не интересны потенциальным арендаторам. Вкладываться в отделку сейчас никто не готов. Поэтому в приоритете проекты с отделкой.

«Ставки аренды уменьшились в пределах 10%»

— Какие причины отказа от площадей и падения спроса? Существенно ли на это влияет релокация айтишников после выборов во второй половине 2020 года?

— Я бы не сказал, что релокация является существенным фактором, скорее COVID-19 оказал большее влияние на рынок. Я бы даже сказал, он еще больше повлиял на международные компании не из IT-сектора, так как у них было принято общее решение по всему миру уйти на «удаленку». Причем сразу на год, а у некоторых и на 1,5−2 года. Соответственно, встал вопрос о целесообразности аренды ими помещений и сокращения площадей.

Однако это не означает, что произошел массовый уход, говорит Алешкин. Произошли скорее диалог между арендатором и арендодателем и поиски приемлемых для сторон сценариев.

— Те арендодатели, которые шли навстречу, слушали арендатора и вырабатывали стратегии, учитывающие как реалии рынка, так и ситуацию арендаторов, смогли сохранить не только хорошие отношения с арендаторами, но и не допустили их ухода из объектов. Где-то это была краткосрочная скидка, а где-то — уменьшение площади, субаренда, каникулы и так далее.

— Насколько за год просели ставки аренды на офисы разных сегментов?

— Особенно пострадали, как я говорил выше, новые проекты, которые ввелись на самом пике «ковидных» ограничений. В них ставки упали на 20−40% по сравнению с теми, которые они заявляли в конце 2019 или начале 2020 годов. В действующих же бизнес-центрах после переговоров и выработки совместных обоюдоустраивающих условий в основной массе ставки были сохранены или незначительно уменьшены — в пределах 10%. В основном это происходило с условием возврата ставок аренды в течение второй половины 2021 года к действующим в начале 2020 года. Но, конечно, в каждом случае все зависит от проекта и лояльности арендодателя.

По данным Андрея Алешкина, по состоянию на конец 2020 года ставки аренды для бизнес-центров класса А находились в пределах 24−28 евро за квадратный метр в месяц без НДС, для офисов класса В1 — 12−24 евро, для офисов класса В2 — 7−12 евро.

— Если говорить о текущих ставках аренды, то я бы все пометил «звездочкой», так как все сейчас решается путем индивидуальных переговоров. Но в среднем суммы такие: класс А — в пределах 18−25 евро за метр, класс В1 — в пределах 10−17 евро, класс В2 — в пределах 5−12 евро без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных платежей.

«Будущее — за гибкими офисами»

— Как ситуация в Минске отличается от ситуации, например, в Киеве?

— По данным наших коллег, за год вакантность офисных помещений увеличилась на 5,5% — к концу 2020 года она составляла 12,5%. По опросам NAI Ukraine корпоративных офисных арендаторов, 63% компаний не меняли площадь офисов, 13% уменьшили до 10%, а у 6% компаний наблюдается уменьшение на более чем 50%. Арендные ставки на офисы снизились в среднем на 20% в течение года. Очень яркая тенденция — многие компании в связи с пандемией вместе с переходом на удаленный формат работы стали вынуждены оптимизировать затраты на офис путем использования коворкингов.

— Какие ваши прогнозы по рынку офисной недвижимости в Минске?

— Мы пока не наблюдаем активных реконцепций в существующих объектах, но видим активное движение по внедрению новых форматов в строящиеся проекты. Новые проекты отходят от готовых решений прошлых лет и активно следуют трендам.

Увеличиваются общие пространства — лаундж-зоны и холлы-ресепшены, потому что это места взаимодействия арендаторов с курьерами и посетителями. При возможности — обустраиваются террасы и эксплуатируемые кровли для возможности работы на открытом пространстве и организации здесь ивентов.

Но наиболее актуальным является предусмотрение пространств для гибкой аренды, говорит Андрей Алешкин. Это отдельные части здания и этажи, включающие инфраструктуру коворкинга, и офисные пространства для разных моделей работы. Например, хот-дески (опенспейсы, в которых сотрудники вместо закрепленного рабочего места занимают свободное, приходя на работу по своему графику. — Прим. ред.), закрепленные столы в опенспейсе, мини-офисы с готовым ремонтом, переговорные.

— Это позволяет рассчитывать на большую аудиторию, создать более сильные позиции на рынке, распространяя преимущества инфраструктуры коворкинга не только внутри него, а на все здание. Как результат — за счет аренды по столам и более дорогим краткосрочным контрактам повысить доход с квадратного метра такого этажа на 15−30% в зависимости от локации.

Описанная модель работы для бизнес-центра более сложная, но это решаемая проблема. На Западе, например, она решается за счет все тех же операторов коворкинга.

— Так, для примера, операторы гибких офисов Własne B, Mindspace в Варшаве взаимодействуют с классическими лендлордами (владельцами земли и зданий. — Прим. ред.) по системе договоров управления. Таким образом, классический бизнес-центр сдается по формату коворкинга и управляется профессиональным оператором. Но контракты заключаются напрямую, и доход получает непосредственно собственник объекта, а коворкинг-оператор диверсифицирует деятельность, получая дополнительный доход к основному бизнесу.

Что же касается общих тенденций на белорусском рынке офисов, то, по словам эксперта, в 2021 году ожидается превалирование удаленного формата работы с постепенным возвращением в офисы во втором полугодии.

— Однако главным образом неопределенность рынка напрямую связана с потенциальными карантинными ограничениями и скоростью вакцинации. В любом случае будущее за гибкими офисами.