«Уже минус 15%»: цены на жилье в Беларуси уходят в пике

Что будет дальше?

Кажется, март стал переломным для рынка жилья в столице. В начале месяца пошла молва, что цены валятся вниз небывалыми темпами. Оказалось, что это эффект Dana Holding’s, чьи многочисленные непостроенные квартиры обильно выбрасываются на рынок сразу в 2—3 объявлениях: от застройщика и нескольких агентств. Но цены реальных квартир тоже снизились, что спровоцировало спрос среди покупателей. Рынок наконец ожил, но на рост или даже стабильность цен в ближайший год рассчитывать не приходится.

О том, что уже случилось и что нас ждет в будущем, Onliner спросил у специалистов.

«В реальности цены на вторичное жилье за март упали всего на 1%»

Специалисты утверждают, что среднюю температуру по больнице корректирует огромный объем непостроенных квартир от Dana Holding’s, объявления о которых к тому же выставляются сразу в нескольких экземплярах: от застройщика, подрядчика и нескольких агентств. В одной только базе Onliner «Дома и квартиры» сейчас размещено 10,5 тыс. объявлений.

— Очень сложно разобраться, сколько реальных квартир сейчас находится в продаже и сколько стоит квадратный метр на вторичном рынке, — говорит Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя семья». — Застройщик Dana Holding’s в марте выставил на продажу сотни квартир, которые к тому же по 2—4 раза продублировались в объявлениях разных агентств и подрядчиков. Квартиры, которых физически нет, уже по 3—4 раза выставлены на продажу и влияют на статистику по вторичному рынку, хотя являются новостройками. Я бы, может, и согласился, что 15% за год — это настоящее падение цен, а не их плавное снижение. Но если разобраться, как эта цифра формируется, окажется, что определяющий показатель, который формирует среднюю цену квадратного метра в предложениях, — это Dana Holding’s. За год их квартиры очень сильно подешевели, и это повлияло на статистику по цене квадратного метра на «вторичке».

Как же ведет себя реальная «вторичка» без примеси виртуальных квартир?

— Анализируя вторичный рынок, специалисты отфильтровывают дубли и новостройки, выставленные под видом готового жилья, и оказывается, что количество квартир на рынке не так уж велико — 8100 объектов, — говорит Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя Столица». — Цены реальных сделок в агентстве «Твоя столица» за март упали всего на 1%. Данные кадастрового агентства еще не готовы, но, как правило, они совпадают с нашими.

Однако не стоит недооценивать влияние Dana Holding’s на рынок вторичного жилья. Огромная доля проданных квартир — это готовое жилье в комплексе «Минск-Мир», напрямую конкурирующее со «вторичкой».

— В последние три месяца мы наблюдаем большое количество сделок с готовыми квартирами в «Минск-Мире», — говорит Павел Астапеня, директор АН «Эксперт». — Они составляли порядка ⅓ проданных квартир на вторичном рынке в январе. Думаю, в феврале и марте с готовыми квартирами в «Минск-Мире» совершалось до четверти сделок.

Появились кредиты, рынок ожил

В последние месяцы количество проданных квартир на «вторичке» росло: если за февраль в Минске зарегистрировали 960 сделок, то в марте их будет как минимум на сотню больше, утверждает Андрей Чернышев.

— Думаю, все дело в кредитах на вторичное жилье, которые появились в феврале. Все недоумевали, кто станет брать кредит под такие проценты, но статистика показывает, что спрос на них есть, — продолжает специалист. — Если с октября по январь лишь 3—8% квартир покупались с привлечением кредитов, то в феврале — марте их доля составила 16—17%. При этом средняя сумма кредита составляет 50—60 тыс. рублей, и чтобы получить такой кредит, нужно иметь доход выше среднего.

Необычайно высока сейчас доля иногородних покупателей на рынке жилья в Минске — по нашим сделкам, их порядка 15%. Более высоким этот показатель был только в конце 2017 — начале 2018 года. В целом количество поступающих к нам заявок от покупателей увеличилось на 12% по сравнению с январем.

Но, несмотря на покупательский подъем, в предстоящие месяцы цены продолжат снижаться, потому что возможностей и средств на приобретение квартиры у людей не прибавилось. Кредиты — это хорошо, но воспользоваться ими могут только люди с доходом выше среднего, а практика показывает, что на рынке недвижимости такие покупатели в меньшинстве.

На большие квартиры цены падают активнее всего

Цены на жилье снижаются неравномерно. Небольшие квартиры стандартных потребительских качеств страдают меньше всего, но, по данным аналитического центра ГК «Твоя Столица», составляют меньше половины рынка.

Больше половины квартир в структуре предложения — это жилье в современных панельках, каркасниках и сталинках, которые сильнее подвержены влиянию рынка. Особенно те, у которых 3—4 комнаты.

— Если взять несколько ликвидных типовых квартир одного и того же метража в одном и том же районе, на одинаковом удалении от метро и с одинаковым состоянием отделки, то окажется, что цена этих квартир за последние три года изменилась, но далеко не так сильно, как средняя цена квадратного метра, — утверждает Петр Емельянов. — Кризис — это как стресс для живого организма. Испытывая стресс, организм начинает сжигать жирок. Если раньше люди могли себе позволить переплатить за излишки — например, лишний метраж или класс качества, — то теперь у многих сменились приоритеты, возможности, а некоторые покупатели и вовсе ушли с рынка. Поэтому многокомнатные квартиры с метражом 90 и более метров сильнее всего страдают от снижения цен и будут продолжать страдать, потому что людей, которым нужна такая квартира и у которых есть на нее деньги, статистически меньше, чем тех, кому нужна однушка или двушка. Тем не менее трех- и четырехкомнатные квартиры своей массой давят на статистику, отсюда и получается значительное снижение цены квадратного метра.

Снижение цен остановится еще не скоро

Специалисты «Твоей Столицы» и центра недвижимости «Моя семья» считают, что предпосылки для стабилизации цен появятся еще не скоро.

— Люди сейчас одержимы разнообразными страхами, у них вообще нет понимания, куда повернется жизнь в стране, — рассуждает Андрей Чернышев. — Когда был кризис 2011 года, белорусов волновал лишь один вопрос: где купить доллар, чтобы рассчитаться с арендодателем квартиры. Был мировой экономический кризис. Сейчас же мы видим, что мы одни такие и наше будущее неопределенно.

Чтобы цены на жилье перестали снижаться, нужен оптимизм. Люди должны увидеть, что зарплата у них стабилизировалась и начался какой-то рост, пусть даже этот рост будет звучать только с экрана телевизора. В повестке должен появиться хоть какой-то позитив. Вот тогда можно будет говорить о перспективе роста. Но мне кажется маловероятным, что это произойдет в ближайший год. А до тех пор цены будут постепенно снижаться.

— Конечно, снижение цен оживило рынок, — говорит Петр Емельянов. — Сейчас он почти вернулся к докризисным показателям по количеству сделок. Но экономика не блещет, перспективы туманные, про политическую и социальную ситуацию говорить не приходится, поэтому снижение цен продолжится. Если представить себе отсутствие новых раздражителей на политическом и экономическом поприще, этот кризис мог бы пойти по сценарию предыдущего, с такой же амплитудой снижения цен. Но видно, что в экономике очень непростое время. Предпринимаются определенные шаги, вводятся новые налоги, пошлины — так или иначе казна стремится пополнить себя. А рынок живой. На него влияют не только фактические показатели экономики, но и ожидания. Как замечательно выразился Петр Петрович Прокопович, «если вы мне верите — девальвации не будет». А если люди верят в худшее, то они воздерживаются от покупки квартиры, и продавцы стараются снизить цены, опередив их падение.

Несколько позитивнее на ситуацию смотрит Павел Астапеня. По его прогнозам, дальнейшее снижение цен не будет таким интенсивным и вряд ли квадратный метр жилья в Минске потеряет еще 15% от своей стоимости.

— Дело в том, что рынок вторичной недвижимости очень сильно реагирует на поведение застройщиков, — обосновывает свою позицию эксперт. — В частности, снижение цен, которое мы до сих пор наблюдали, тесно связано с существенным снижением цен на квартиры в «Минск-Мире». Но у застройщиков есть себестоимость, ниже которой они опуститься не могут. Сейчас мы наблюдаем необычное явление: уровень цен на строящиеся квартиры оказался выше, чем стоимость квартир на «вторичке» — застройщики просто не могут подвинуться еще ниже. И я думаю, что новостройки будут сдерживать уровень цен на «вторичке».

Падение цен продолжится, но не будет таким интенсивным, как до сих пор. Не думаю, что рынок недвижимости ждет серьезное потрясение, потому что жилье по-прежнему является главным инструментом сбережения денег, а в такой ситуации цены не могут упасть до смешных значений.

Стоит ли сдать квартиру в аренду и дождаться роста цен?

Многие продавцы сейчас на перепутье: смирившись с невозможностью получить за квартиру желаемую сумму, они рассматривают вариант сдачи жилья. Тем более что уровень цен на аренду волею судеб остался неизменным. Хороша ли эта стратегия?

— Если взять данные кадастрового агентства, то за календарный год стоимость квадратного метра снизилась на $80, — рассуждает Андрей Чернышев. — А двушка площадью 50 «квадратов» потеряла $4000 от своей цены. Сдаваться эта аккуратная квартира будет за $300 в месяц, за год хозяин выручит $3600. То есть доход от аренды не покроет убытки от снижения стоимости квартиры. К тому же цены на аренду тоже могут упасть, как только начнется снижение рубля на валютном рынке. Но сдавать квартиру всегда психологически комфортней, чем продавать: вы получаете ежемесячный доход, и при этом в вашем распоряжении остается актив — квартира.