«Завышенные по цене квартиры просто игнорируются»

Что сейчас происходит на вторичном рынке жилья в Минске.

В первом квартале 2021 года рынок вторичного жилья в Минске оживился, а в марте уровень продаж и вовсе почти вышел на прошлогодний уровень. За счет чего это произошло, насколько изменились цены и стоит ли ждать «ценового дна», realty.tut.by рассказали в группе компаний «Твоя столица».

Как мы писали ранее, в 4 квартале 2020 года в Минске было совершено всего 2095 сделок на «вторичке». Это примерно на 40% меньше, чем в 4 квартале 2019 года.

В «Твоей столице» рассказывают, что по итогам первого квартала 2021 года в Минске на «вторичке» было продано уже около 2740 квартир. Это на 420 квартир, или на 13%, меньше, чем за первый квартал прошлого года.

— А по итогам марта 2021 года была продана 1121 квартира, что лишь немногим уступает показателю марта 2020 года. И если в прошлом году самым активным месяцем был февраль (практически 1200 проданных квартир), то в текущем году количество продаваемых квартир увеличивается ежемесячно.

Откуда взялись новостройки на «вторичке»?

Но для правильного понимания сложившейся ситуации нужно учитывать один важный момент. Дело в том, что под вторичное жилье попадают также готовые новостройки, которые, по сути, являются «первичкой».

— Так, в общем количестве сделок за первый квартал текущего года непосредственно квартир вторичного обращения (проданных физическими лицами) только порядка 2230, а остальные 510 квартир — это готовые квартиры в уже введенных в эксплуатацию новостройках от застройщика.

И тенденция такова, что готовых квартир в новостройках продается все больше.

— Так, за первый квартал текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года было продано на 26% меньше квартир непосредственно со вторичного рынка (2227 в 2021 году против 3011 в 2020-м), но при этом на 245% больше готовых новостроек (510 в 2021 году против 148 в 2020-м). И в целом, если в течение прошлого года ежемесячно продавалось от 30 до 80 готовых новостроек, то в текущем году минимально было куплено 155 в январе и максимально 179 в марте. При этом большая часть из них (100+ квартир) приходится на квартиры от застройщика «Дана Холдингз».

Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, за последний квартал 2020 года из-за сниженного спроса предложение готовых квартир ощутимо увеличилось. А во-вторых, на многие из них предлагались существенные скидки.

— В результате покупатели получали очень интересный альтернативный вариант для квартир вторичного рынка — уже готовую квартиру в новостройке по вполне доступным ценам.

Почему рынок все-таки оживился?

Основной причиной увеличения общего количества продаваемых квартир в феврале-марте 2021 года аналитики называют возобновление кредитования на вторичном рынке. Напомним, что с осени прошлого года кредитование «вторички» было недоступно — кредиты были только на новостройки у тех застройщиков, у кого заключен договор с Белинвестбанком. Но в феврале этого года появился кредит от Беларусбанка (около 20% годовых), а в конце марта — от Приорбанка (около 16% годовых).

— Несмотря на то, что ставки по сравнению с прошлым годом стали больше (20% и 16% в 2021 году против 14% в 2020-м), все равно этого хватило, чтобы оживить спрос. В результате доля покупателей с кредитами выросла с 3% в январе до 17% и 16% в феврале и марте. Подобный отклик покупателей на появление кредитов наглядно демонстрирует выход на рынок отложенного спроса, который формировался в отсутствие кредитов последние полгода. При этом, по данным сектора ипотечного кредитования «Твоей столицы», средняя сумма кредита находится на уровне порядка 60 тысяч рублей, что соответствует уровню прошлого года.

А что с ценами и предложением?

Ситуация же с ценами на «вторичке» в первом квартале сложилась неоднозначная, отмечают в «Твоей столице».

— Если рассматривать цены на квартиры стандартных потребительских качеств вторичного рынка, то стоимость квадратного метра за первый квартал 2021 снизилась в среднем на 2%. Однако если смотреть на средний уровень цен всех проданных квартир, то можно отметить увеличение средней цены квадратного метра на 2%. Это произошло за счет увеличения количества проданных введенных в эксплуатацию новостроек, чья цена (даже с учетом скидок от застройщиков) ощутимо выше, чем на квартиры вторичного рынка.

Что касается предложения на «вторичке», то оно по-прежнему ощутимо превышает спрос. Но пока речь не идет о каких-то критических объемах, которые могут негативно повлиять на рынок.

— Количество предлагаемых на продажу квартир по-прежнему настолько велико, что завышенные по стоимости квартиры просто игнорируются покупателями. Или покупатели просто до них не доходят, поскольку их список вариантов для просмотра квартир в первую очередь ранжирован по возрастанию цены.

Ждать ли «ценового дна» и что дальше?

— А наблюдается ли сейчас такое, что люди выжидают «ценового дна» и поэтому пока не покупают квартиры?

— Всегда существует категория покупателей, кто ожидает «ценового дна» для приобретения квартиры. Теоретически это разумный подход, однако на практике редко осуществимый. Большинство сегодняшних покупателей (порядка 70%) — это одновременно и продавцы. То есть они хотят купить более новую, просторную (и так далее) квартиру взамен имеющейся. Но продав старую квартиру, в ожидании «ценового дна» они должны где-то жить. Потому как если арендовать квартиру, то вся выгода от последующей покупки «на дне» квартиры, может сойти на нет. А если есть еще жилплощадь, где можно дождаться «дна цен» (например, жить у родителей), и при наличии денег от проданной старой квартиры на руках в валюте — тогда смысл в ожидании «дна цен» есть.

Что же касается прогнозов, то, по словам аналитиков, на фоне появления кредитов, падение цен замедлится. Ситуация может прийти к тому, что на фоне оживления рынка продавцы могут стать менее лояльными к покупателям.

— И в этом случае в ближайшие несколько месяцев цены могут колебаться на уровне 0%-1%. Однако в последующие месяцы при сохранении текущей, не радующей перспективой экономической ситуации снижение цен возобновится — небольшими темпами 0,5−1,0% в месяц. Все потому, что тот отложенный спрос, который мог позволить себе взять кредит по выросшим ставкам кредитования, себя исчерпает, а оставшиеся покупатели будут настаивать на скидке. При этом в случае роста обменного курса валют и/или иных ухудшений условий на рынке темпы снижения цен будут увеличиваться. Поэтому сейчас наиболее благоприятное для продавцов, чтобы продать свою квартиру, предоставив покупателям разумную скидку, а не пытаться поднять на нее цену. Потому как последнее желание лишь отложит ее продажу до еще большего снижения цен.