«Однушки» — от $170: что сейчас происходит на рынке аренды квартир в Минске

И каковы перспективы.

По сравнению с ноябрем 2020 года предложение на рынке аренды квартир в Минске увеличилось на 30%, но цены при этом упали незначительно. Об этом (tut.by https://realty.tut.by/news/rent/727301.html?c) рассказали в группе компаний «Твоя столица». Что сейчас происходит на рынке аренды жилья и что будет дальше — в материале.

Что с предложением на рынке аренды?

В ноябре 2020 года мы писали, что число предлагаемых в аренду квартир в Минске по сравнению с началом лета возросло более чем на 20%. По словам начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Надежды Вашинко, сейчас по сравнению с ноябрем предложение квартир в аренду в бюджетном сегменте увеличилось на 30−35%, а в элитном осталось без существенных изменений.

Бюджетный сегмент: однокомнатные — до 300 долларов в месяц, двухкомнатные — до 350, трехкомнатные — до 450. Элитный сегмент: квартиры от 500 долларов в месяц.

Увеличение предложения эксперт объясняет несколькими причинами.

— Основная причина — это освобождение арендуемых квартир из-за расторжения договора аренды по инициативе арендаторов. Это происходит потому, что в ситуации снижения доходов населения (арендаторов), отягощенного ростом обменного курса доллара, они просят скидку на стоимость аренды, а в случае ее непредоставления, вынуждены искать более бюджетное по стоимости жилье. Либо решать свой жилищный вопрос иначе. В случае с молодыми семьями это зачастую возвращение к родителям.

Вторая причина не такая глобальная, но она имеет место. Так, увеличение количества предлагающихся в аренду квартир может быть обусловлено тем, что в ситуации экономической нестабильности люди в поисках вариантов сохранения денег, альтернативных банковским депозитам, вкладывали их в недвижимость. То есть покупали квартиры для их последующей сдачи в аренду.

— Особенно это актуально для тех людей, у кого есть подрастающие дети. Приобретая квартиру, они не только вкладывали деньги в актив, который будет приносить доход от аренды, но и обеспечивали детей будущим жильем. Причем в числе подобных покупателей не только минчане, но и жители регионов, ведь именно им чаще всего приходится сталкиваться с вопросом жилья для детей-студентов.

Отсутствие же увеличения предложения в сегменте элитных квартир объясняется тем, что спрос на них всегда был узким.

— А в ситуации закрытых границ (иностранцы были одними из основных арендаторов подобных квартир) и экономической нестабильности перспектив для его расширения нет. А следовательно, и инвестировать в подобные квартиры нет смысла.

А что со спросом?

Что касается спроса, то по сравнению с ноябрем 2020 года количество обращений от арендаторов увеличилось на 10−12%, рассказывает Надежда Вашинко. Но это говорит не об общей тенденции, а лишь о влиянии сезонности: для весны подобное оживление на рынке не редкость.

— Однако в текущем году явно прослеживается переориентация арендаторов на наиболее сбалансированные по соотношению цена/качество квартиры, но при этом с уклоном в бюджетный сегмент. Например, наиболее популярными являются аккуратные и ухоженные однокомнатные квартиры в диапазоне стоимости 230−250 долларов в месяц. Однако если за одинаковую стоимость перед арендатором будет стоять выбор между квартирой с устаревшей отделкой, но возле метро, и аккуратной квартирой (или в новостройке), но на удалении пары остановок от метро — в текущих реалиях, скорее всего, он выберет новостройку, стараясь добавить себе комфорта проживания.

По умолчанию в квартире арендаторы хотят увидеть как минимум обустроенную кухню, включая холодильник, стол и стулья, а также стиральную машину в ванной. Но как показывает практика, однокомнатные квартиры в большинстве своем еще имеют в своем составе спальные места, кресла и так далее, потому как арендаторы таких квартир обычно заезжают только с вещами. А вот ситуация с двух- и трехкомнатными квартирами другая. Арендаторы этих квартир обычно люди семейные и поэтому заселяются вместе со своей мебелью и бытовой техникой. Поэтому «двушки» и «трешки» могут предлагаться в аренду пустыми (за исключением кухни).

На сколько снизилась стоимость аренды?

По сравнению с осенью снижение стоимости аренды коснулось только наиболее дорогих квартир в каждом из сегментов. Так, например, стоимость аренды самых бюджетных квартир осталась неизменной, а подешевели примерно на 10−20 долларов в месяц наиболее дорогие квартиры с отличным ремонтом, мебелью и бытовой техникой, находящиеся вблизи метро и/или в центре города.

— Но наибольшее снижение стоимости аренды (от 50 долларов на однокомнатные до 100 долларов на двух- и трехкомнатные) замечено за элитными квартирами вне зависимости от их территориального расположения.

Вот таблицы с актуальными на сегодня ценами на аренду:

Причина снижения цен в сегменте бюджетных квартир — снижение доходов арендаторов и рост обменного курса доллара. В сегменте элитных — закрытые границы, из-за чего приток состоятельных арендаторов сошел на нет.

— В результате недостатка спроса собственники элитных квартир уже начали рассматривать арендаторов на 3−4 месяца, в то время как в допандемический период минимальный срок аренды, который им был интересен для сдачи в аренду, был не менее года.

Отдельно Надежда Вашинко затрагивает и влияние курса доллара на стоимость аренды. Ведь по сложившейся практике цену арендаторам называют именно в валюте, хотя доходы они получают в рублях.

— В связи с этим с марта прошлого года, когда первый раз за долгий период обменный курс значительно вырос, арендаторы стали просить собственников квартир привязать стоимость аренды к стоимости в рублях, чтобы избежать необоснованного увеличения стоимости аренды, как, например, это было в 2015 году. Однако на практике на подобные уступки арендаторам идут лишь единичные собственники.

Что дальше и что делать хозяевам и арендаторам?

Что касается прогнозов на ближайшие месяцы, то при условии стабильности обменного курса валют и отсутствия значительных негативных потрясений в экономике до середины лета существенных изменений на рынке долгосрочной аренды квартир не ожидается, говорит эксперт. Но при этом не ожидается и еще большего снижения стоимости аренды.

— Весной и в начале лета стоимости будут поддерживаться на текущем уровне за счет сезонного оживления, а к концу лета начнут возвращаться студенты. Но в любом случае объективных причин для увеличения стоимости аренды пока нет.

— Что бы вы сейчас посоветовали арендодателям и арендаторам квартир в Минске?

— Собственникам квартир следует с пониманием относиться к просьбам арендаторов о предоставлении скидки и стараться объективно устанавливать стоимость аренды — с учетом текущих сложных экономических условий и снижения доходов арендаторов.

Не хотят же предоставлять скидку часто те собственники, которые долгосрочно сдают квартиру одним арендаторам, и поэтому они не отслеживают стоимость аренды на рынке. То есть живут прошлым днем, когда цены были значительно выше.

— После расторжения подобных договоров аренды найти новых арендаторов по прежним ставкам аренды собственники уже не могут, и после нескольких безуспешных месяцев поисков они все-таки вынуждены снижать стоимость. Но к этому времени упущенная выгода от простоя квартиры и необходимости проведения косметического ремонта перед заселением новых арендаторов приносит собственнику лишь убытки.

Наглядный пример: арендаторы двухкомнатной квартиры просят снизить стоимость аренды на 20 долларов в месяц — с 300 до 280 долларов. Собственник не уступает, и арендаторы съезжают. В результате за два месяца простоя квартиры в ожидании новых арендаторов упущенная выгода собственника составляет 560 долларов, плюс коммунальные расходы порядка 60 долларов, плюс стоимость косметического ремонта (переклеить обои, кое-что подкрасить, заменить и так далее — порядка 5−7 долларов за квадратный метр). В итоге сумма легко может перевалить за 1000 долларов, в то время как при предоставлении скидки в 20 долларов за год собственник потерял бы в выручке всего 240 долларов. И при этом все равно сдавать квартиру придется уже не по 300 долларов, а по 280 долларов в месяц.

Надежда Вашинко также советует собственникам при приближении нового учебного сезона не бояться иностранных студентов.

— Как показывает практика, они очень ответственно относятся к жилью, стараясь максимально обеспечить себе комфорт проживания. И к тому же они финансово обеспечены, поэтому и ориентируются на квартиры стоимостью от 300 долларов в месяц. Типичный запрос от подобных арендаторов — аккуратная и современная квартира в ближайшем расположении от вуза, где студент обучается.

Арендаторам же эксперт дает два главных совета. Во-первых, всегда заключать договор аренды — тем самым вы обезопасите себя от возможных конфликтных ситуаций в будущем и защитите ваши интересы. Во-вторых, не стоит рассчитывать на реальную помощь со стороны тех агентств, кто предлагает помощь в аренде квартир по предоплате.

— Как правило, после предоплаты арендатор получит только набор номеров телефонов, большая часть из которых будет вовсе неактуальна. Качественные услуги по поиску квартир в аренду оказываются только с оплатой по факту заселения арендаторов в квартиру и заключения договора аренды.