«Покупатель с $50 тысячами — король на рынке квартир в Минске»

А королю не нужно спешить.

Год назад вышел текст «Если у вас есть 50 тысяч долларов — вы король на рынке недвижимости. И скоро вы это ощутите». В тексте была мини-инструкция для молодых пар, накопивших 50 тысяч долларов. Рынок у нас инертный, и достижение этого «скоро ощутите» затянулось. Сейчас любопытно сравнивать ситуации и оценивать, как просели цены и насколько вырос выбор у покупателей.

Пара 1: хочет новостройку и детей не планирует

Такие обычно рассчитывают на однокомнатную квартиру.

В апреле 2020-го. Имея 50 тысяч, пара могла рассчитывать или на маленькую квартиру в очень непривлекательной локации, или на «однушку» в нормальном районе с развитой инфраструктурой. Но в кредит, причем докредитовываться нужно было на 7−10 тысяч.

Сейчас. В нескольких популярных проектах можно построить 26−35-метровую студию за 40−45 тысяч, и еще останется на ремонт.

Можно присмотреть квартиру-полуфабрикат в самом крупном проекте столицы: за 46 тысяч стоит рассчитывать на 40-метровую «евродвушку» в доме, который должны сдать летом. Квартиры там без разводки, стен и штукатурки — «свободных» 4 тысяч хватит на начало этих работ.

Стандартные однокомнатные квартиры без отделки за 50 тысяч можно отыскать в сданных панельных домах полусоциальных жилых комплексов. В 50 тысяч впишутся те, кому нравится строящийся квартал на Рыбалко со сдачей в 2021 году. Есть еще пара проектов, предлагающих хорошие цены. Но будущие квартиры — на стадии котлована, поэтому я бы их не рассматривала.

Кстати, пара, готовая докредитоваться (пока кредиты есть) или взять рассрочку еще на 7−10 тысяч, может рассчитывать на 45−47-метровую квартиру в нескольких строящихся ЖК в популярных локациях.

Пара 2: хочет новостройку и планирует детей в ближайшем будущем

Такой паре точно не следует рассматривать «однушки» и маленькие «евродвушки» — в них семье очень и очень сложно. Нужны две, пусть крохотные, спаленки (или возможность их организовать, а для этого в квартире должно быть хотя бы три окна). Самые популярные размеры подходящих квартир — от 48 до 62 квадратных метров.

В апреле 2020-го. Молодой семье приходилось выбирать из двух сценариев. Первый — брать на недостающие 15−20 тысяч долларов кредит. Второй — ждать дна цен, по возможности активно накапливать деньги (хотя бы еще 10 тысяч) и следить за районами с развитой инфраструктурой.

Сейчас. 50 тысяч, как и предполагала год назад, на квартиру с двумя спаленками по-прежнему не хватает. Тем, кто накопил еще 10 тысяч, повезло больше: предложения строительства полноценных «двушек» начали проскальзывать на акциях у надежных застройщиков.

И огромный выбор «евротрешек"-полуфабрикатов, вписывающихся в 60 тысяч, — в

«Минск Мире». Правда, в еще не сданных домах, и, напомним, отделка в них выходит очень дорогой.

Больше шансов у тех, кто накопил 60 тысяч долларов и готов взять кредит или

рассрочку еще на 10−15 тысяч. Тут уже можно подыскать квартиру со строительной отделкой у метро, от надежного застройщика, с близким сроком сдачи.

Пара 3: хочет готовую ликвидную квартиру

Чтобы, если изменятся обстоятельства, квартиру продать, не потеряв вложенное.

На ликвидность влияет прежде всего место. Квартиры у метро всегда продать проще, чем в пяти остановках от него. Первый и последний этажи лучше не рассматривать: массовый покупатель их не любит.

Сталинки — это классика, которая нравится многим. Хрущевки (если они не в центре) и через несколько лет не станут более привлекательными. Квартиры в панельных домах

интересны, если до метро можно быстро дойти пешком.

В апреле 2020-го. За 50 тысяч можно было рассчитывать на «однушку», «полуторку"-сталинку или брежневку (это «ухудшенная сталинка» или «улучшенная хрущевка», как угодно можно трактовать) возле метро «Грушевка» или в конце проспекта Независимости. В ремонт нужно было вложиться дополнительно.

Сейчас. В рамках 47−50 тысяч появился выбор готовых к проживанию однокомнатных квартир во многих районах за пределами исторического центра. Недалеко от метро в том числе. За эту сумму можно рассчитывать на компактное жилище в брежневке, не требующее существенных затрат на ремонт, в сталинке в Заводском районе или у «Грушевки». И даже недалеко от площади Якуба Коласа, правда в хрущевке (тоже достаточно ликвидный вариант, потому что другого исторического центра в городе не появится).

Если раньше нельзя было представить свежеотремонтированную 37-метровую однокомнатную квартиру в панельном доме в пешей доступности к метро «Малиновка» или «Пушкинская» за 48−50 тысяч, то теперь такие варианты появляются все чаще. И дальше их будет больше.

А если еще подождать?

Цены будут снижаться и дальше, но скорость этого снижения непредсказуема, поскольку зависит от курса доллара, существования кредитования, старта новых проектов, уровня доходов населения и настроя покупателей.

Из очевидного: в хрущевках первое дно с метром по 1000—1100 увидим, похоже, в этом году. Полноценные 40−45-метровые однокомнатные и «евродвушки» в новостройках вряд ли в этом году подешевеют до 50 тысяч — очень уж высокий на них спрос. Собственно, это единственный формат жилья, который у застройщиков расходится как горячие пирожки.

Точно в ближайший год не стоит рассчитывать, что появятся дешевые однокомнатные квартиры с ремонтом в относительно новых монолитно-каркасных домах. Просто потому, что себестоимость их строительства (до вложений в отделку) в предыдущие годы была не ниже 50 тысяч.

И еще несколько разъяснений по новостройкам

Что следует учесть, когда подходишь к выбору в кризис? Прежде всего — надежность застройщика. Надежными можно считать госзастройщиков и тройку крупнейших коммерческих застройщиков. Рекламировать нельзя, но, пожалуй, интернет вам все подскажет.

За год ни один из небольших девелоперов стройку не останавливал. Если застройщик не крупный, это еще ничего не говорит о рисках. Но прежде чем подписать договор, лично оцените скорость и стадию строительства, имидж застройщика. Почитайте форумы. Если вам что-то покажется подозрительным, поставьте все на паузу.

Итог размышлений за год не изменился: не суетитесь. Время продолжает работать на тех, у кого есть валютный запас.

Наталья Литовская, tut.by