«Было три вброса»: эксперт рассказала, что на самом деле происходит с ценами на жилье в Беларуси

На потенциальных покупателей произошли информационные атаки.

Всю осень и зиму народ не хотел покупать жилье, ждал какой-то ясности. Лишь по весне оживился, решил, что ясности ждать без толку, цены наконец просели и, наверное, можно начинать выбирать. Игроки рынка, изголодавшиеся по работе, решили поддержать оживление информационным подкреплением, пишет в статье для «Белсата» эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.

И за последние пару недель организовали три информационных вброса (условных, потому, что сделаны не на пустом месте, просто информация со смещенными акцентами).

1. «Самое время продавать»

«Самое благоприятное время для продавцов» – с таким заголовком вышел текст от экспертов из агентств недвижимости.

Вообще-то самое время было в конце 2019-го-начале 2020 года. С тех пор цены в реальных сделках просели. И то, что год назад можно было легко продать за 75, сейчас не факт, что купят за 65. Спрос на вторичное жилье, какие бы цифры не пытались озвучить риэлтеры, все еще низкий.

По данным Национального кадастрового агентства, за первый квартал 2021 года совершено 2673 сделки купли-продажи квартир, из них 26,3% – доля первичного рынка, – готовые новостройки. Обычно их доля составляет 8-11%.

Что это означает для продавцов вторички? Что за первый квартал 2021-го было куплено меньше «бэушных» квартир, в среднем – 657 сделок с ними в месяц (в «благополучные» месяцы таких совершается 900-1000).

У агентств свои соображения – чем активнее рынок, чем больше на нем сделок, тем больше у них работы. Пока цифры показывают, что оживления спроса именно на бэушный жилфонд не достаточно, чтобы называть это время «самым благоприятным для продавцов». Благоприятное оно только в смысле того, что сегодня цены сделок все-таки выше, чем будут послезавтра.

Впрочем, видя количество конкурентов, продавцы все охотнее скидывают реальным обладателям денежных знаков, – и это само по себе должно способствовать увеличению количества сделок. Так что цифра за апрель с «бэушными» квартирами (когда статистику подобьют) должна быть повыше и без вбросов.

2. «Стройматериалы дорожают – вырастет цена новостроек»

Рост цен на стройматериалы проходили уже не раз. В 2011-м они дорожали очень быстро, но на ценнике продажи жилья в валюте это никак не отражалось. Нет данных, какой процент в себестоимости строительства приходится непосредственно на цену стройматериалов. Но, похоже, застройщики при увеличении цен на стройматериалы в тяжелые годы урезали прибыль, не повышая цену продажи. Просто потому, что «продают по чем берут».

Себестоимость, проценты прибыли – дело экономики застройщика, а не граждан. Застройщики подготовлены, опыт прохождения кризисов практически у всех есть, они просчитывают экономику проекта и потенциальную прибыль с учетом таких вот трудностей.

И поднять цены на строящиеся метры сейчас – значит, остановить продажи, большего эффекта не добьешься. Без того очереди не стоят. Настолько, что даже самые крупные девелоперы сейчас массированно дают рекламу и объявляют скидки.

3. «Дешевле уже не будет»

Это из рекламы застройщиков, которые выставляют «акционные» квартиры по 1000-1100 долларов.

Обоснование вброса выглядит почти логичным. «Растет количество реальных сделок. Это может привести к росту цены на «вторичке», а следом – и на новостройки. Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости по доступным ценам».

На кого рассчитан вброс? Известно, что есть прослойка граждан, у которых на руках – валютные сбережения, и они хотят купить жилье на дне цен. Прошлое дно было в диапазоне 1000-1100 долларов за квадратный метр. Именно его ждут.

Реклама рассчитана на них. Мол, хватайте, вот оно – дно, вот – наше предложение, времени у вас в обрез, дальше будет повышение.

Кстати, Дана первая сообразила, что нужно взять деньги первыми, пока на рынке «по тыще» не стало стандартной ценой. И, действительно, собрала самых нетерпеливых и иногородних. Впрочем, не все обладатели отложенных на недвижимость пачек денег хотят отдавать их именно Дане. Так что второй же застройщик, устроивший акцию «метр по тыще» смог в считанные дни получить достаточное количество денег в проект.

Сколько их, еще ждущих идеальной квартиры «по тыще» не от этих двух застройщиков – вопрос открытый. Но они есть.

По поводу роста цен на новостройки, стоит напомнить: цены зависят от доступных кредитов и роста доходов населения. Ни того, ни другого никто не прогнозирует. Доходы падают, доступность заемных средств уменьшается. Нет никаких оснований полагать, что график цен вдруг полезет вверх. Плато на фоне оживления случиться может, но для роста цен нужен реальный рост экономики.

А не то, что породило на форумах четвертый вброс. Там обсуждают угрозу запрета валютных операций прямо с 9 июля. Не самые финансово грамотные граждане считают, что валюту надо до этой даты вложить в квартиру под сдачу. Как будто прямо с этой даты за доллары уже нельзя будет что-то купить или построить.

Вообще-то расчеты в стране и сейчас разрешены только в рублях. Да, возможно, в какой-то момент нельзя будет снять валюту с депозита, разрешат только по курсу Нацбанка, который, скорее всего, будет ниже рыночного. Но все, кто об этом всерьез размышлял, переложили валюту в банковские ячейки. Срочно вкладывать доллары в квартиру под сдачу имеет смысл, только если деньги вам в ближайшую пятилетку не понадобятся, и вы сумеете выбрать ликвидный вариант. Во времена, когда невозможно сделать долгосрочных прогнозов даже по спросу на арендное жилье, это не простая задача.