Дачи в Беларуси взлетят в цене?

Кто выиграет от нового указа «О садоводческих товариществах».

На общественное обсуждение вынесен уже десять лет как ожидаемый проект указа «О садоводческих товариществах». В нем предлагают разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое.

При переводе садовых домиков в жилые дома будет изменяться и целевое назначение участков – они перейдут в категорию участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома.

Мало того, некоторые садовые товарищества (СТ) могут стать деревнями. Если в СТ более половины участков будут переведены в категорию «для обслуживания жилых домов», его правление сможет по решению общего собрания обратиться к местным властям с заявлением о включении территории товарищества в границу населенного пункта либо об образовании населенного пункта.

Местные исполкомы в таких случаях могут при необходимости установить переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов.

Не для вас, владельцы 5-6 соток?

Если вы думаете, что указ принимался для того, чтобы «сделать хорошо» семьям, вынужденным построиться и жить на дачах за неимением средств на отдельное жилье в ближайшем городе или покупку дома в деревенском пригороде, то – вряд ли.

Да, они, конечно, просили государство помочь, но ответ на их слабые просьбы был один: сейчас вам разреши зарегистрировать дачи как дома, а потом потребуете и садики со школами, и поликлиники, и дороги с тротуарами – а в казне на это нет средств. И вообще, у вас дома на ваших 5-6 сотках стоят впритык, не по нормам пожарной безопасности населенных пунктов. Так что, нет.

В этом указе «нет» для владельцев дачных мини-соток в старых садовых товариществах тоже прописано. Черным по белому: «разрешить переводить садовые дома в жилые в порядке, установленном жилищным законодательством для перевода нежилого помещения в жилое». А там: райисполком принимает решения об отказе, если «перевод нежилого помещения в жилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов».

Так какие дачники выиграют от указа?

Тут стоит сделать экскурс в недалекую историю. Указом президента с 1 января 2015 года в пригородной зоне города Минска запрещено создавать новые садоводческие товарищества и дачные кооперативы.

Накануне (за несколько лет и даже за несколько дней) до вступления в силу указа в пригороде столицы было зарегистрировано более десятка крупных садовых товариществ, в садоводах числились исключительно «государевы люди». Об этом в свое время много писали – на Дубровском водохранилище получили земли сотрудники КГБ, на Птичи – служба безопасности президента и администрации президента, милиция – у Минского моря и Лапаровичей. Из успевших зарегистрироваться в последний момент – три садовых товарищества у деревни Гончаровка в Смолевичском районе (Вектор-2012, Стрелец-2014 и Лавина-2014), заняли более сотни гектаров полей и лесопосадок.

Все свежие товарищества рассчитывали на этот указ и изначально проектировались как коттеджные поселки. Тут широкие проезды, свои нормативы по строительству домов. В зависимости от платежеспособности дачников им не дорого, но не бесплатно, обеспечили электросети, а кому-то газ и круглогодичный водопровод.

Вместе с запретом на выделение земель под дачи, указ вводил пятилетний запрет продажу участков в новых СТ, отсчет шел с момента госрегистрации прав на надел. Права в некоторых регистрировали в 2015-2016-м. Запрет на отчуждение истекает в этом году. Так что выход указа «назрел». Одни государевы люди построились и хотят, чтоб государство обеспечило все «плюшки», доступные деревенским (льготный газ, дешевое электричество), другие хотят продать землю и наконец заработать.

Впрочем, есть под Минском и несколько десятков просторных дачных массивов (с участками от 8 соток), появившиеся в конце 20 – начале 21 века, которые выделялись для работников предприятий и объединений, и проектировались если не по подобию закрытых коттеджных поселков, то похоже. С принятием указа их недвижимость станет более ликвидной. Но не факт, что к моменту, когда указ начнет действовать, все дачники захотят превратиться в «деревенских». Ведь еще вопрос, какие тогда будут налоги на недвижимость.

Новые деревенские: в чем преимущества?

Газ и электричество для жителей населенных пунктов субсидируется – дачники платят без субсидий за тот же газ в 3,6 раза дороже, чем деревенские соседи. За электричество тоже платят больше – субсидируемые тарифы не распространяются на садовые товарищества.

Кроме того, в населенных пунктах действуют минимальные социальные стандарты. Житель деревни должен иметь доступ к поликлинике (ФАПу), его дети – к садикам и школе.

В теории, если СТ станет населенным пунктом, блага деревни будут благом экс-дачников. Но и тут в указе подстраховались: «Местные исполнительные и распорядительные органы вправе принять решение (отказать в принятии решения) о включении территории СТ в границу населенного пункта либо об образовании на базе СТ населенного пункта и при необходимости установить переходный период на срок не более 10 лет в целях создания необходимой инфраструктуры, в том числе для обеспечения исполнения государственных минимальных социальных стандартов. В течение установленного переходного периода в целях организации граждан и развития соответствующих территорий сохраняется существование садоводческого товарищества. По истечении установленного переходного периода садоводческое товарищество подлежит ликвидации».

Переведу на разговорный основную мысль: даже если все садовое товарищество хочет стать населенным пунктом с дешевыми тарифами, оно еще до 10 лет будет СТ. Пока исполком не обеспечит стандарты. Ну и опять же, неизвестно, какие тарифы будут через пару лет, и будет ли вообще этот финт выгодным.

Дачи взлетят в цене? Или земли в деревнях подешевеют?

С открытием общественного обсуждения еще не принятого указа начались дебаты: взлетят ли цены на дачи? Или дачи дадут такой приток предложения, что подешевеют наделы в деревнях?

Мне кажется, спорить рано. Эффект от принятия указа начнет проявляться даже не в ближайшие пару лет.

Пока статистика показывает, предложений загородной недвижимости – рекордное количество, сделок очень мало, цены снижаются очень медленно. И нынешние обсуждения максимум приведут к тому, что кто-то лишний раз зайдет на специализированные сайты прикинуть, что и по чем нынче продают. И то не факт. На фоне ужесточения репрессий тает оптимизм белорусского среднего класса. Скоро многим снова станет не до мыслей о комфортном загородном доме. А вот интерес к дешевым соткам с плодородной землей под огород в голодные годы просыпается.

Наталья Литовская, «Белсат»