«На инвестициях в Беларусь поставлена жирная полоса»

Аналитик рассказал о падении рынка белорусской коммерческой недвижимости.

Как пандемийно-релокейтный год изменил сектор коммерческой недвижимости и сможет ли столица переварить рекордный ввод в 2021-м? Об этом газете «Белорусы и рынок» рассказал старший аналитик Colliers International Сергей Сенкевич.

— Каким стал 2020 год для белорусской коммерческой недвижимости?

— Учитывая, каким «специфическим» он был, в целом можно назвать его не самым худшим. И объяснить это можно тем, что в стадию завершения входили проекты прошлых лет. В офисном сегменте введено 58,7 тыс. кв. м, в том числе в таких заметных объектах, как «Аякс», «Имперский», «БК Капитал Палас». В торговом сегменте ввод составил 71,5 тыс. кв. м — тоже хороший объем. Но такой примечательный объект, как МФК «Центрополь», введен лишь технически, реально же функционировать он так и не начал. Этот факт является индикатором того, что рынок вошел в стадию кризиса. Прежде всего — кризиса спроса.

Например, в офисном сегменте снижение спроса катастрофическое: если в среднем в последние годы он составлял 80—85 тыс. кв. м, а на пике, в 2019-м — 110—120 кв. м, то в конце 2020 года — от силы 5—8 тыс. кв. м. К тому же в то время арендаторы не спешили массово освобождать или сокращать площади, что не привело к глобальному росту вакантности: она выросла с 3,7 % в первом полугодии до 4,2 % к концу года.

— Можно ли сказать, что с прошлого года минская коммерческая недвижимость живет в новой реальности?

— Да, конечно. год стал переломным. И хотя на практике мы еще не до конца ощутили изменения, они будут колоссальными. Во-первых, в период первой волны пандемии теплилась надежда, что она не будет столь долгой и по окончании ее все вернутся в свои офисы. Поэтому компании держали пустые площади, пока сотрудники работали на удаленке. Но с сентября мир погрузился во вторую волну пандемии. И вот тут компании-арендаторы стали переосмысливать подходы.

Стало понятно, что сотрудники вернутся, но возвращать всех, стопроцентно, смысла нет — проще комбинировать работу. Соответственно, и офисы в том объеме не нужны. И лучше «гибкие», чтобы оперативно реагировать на изменение числа сотрудников в них. Начался пересмотр арендной политики — уплотнения, сокращения. И если в 2020 году это еще не сильно проявлялось, то в 2021—2022 однозначно приведет к росту свободных площадей.

Изменится подход к оценке состояния арендуемого офиса. Ранее, на пике спроса, богатые компании арендовали огромные площади без всякой отделки и затем вкладывали огромные средства в обустройство «полуфабриката». И когда случилась удаленка, это сдерживало компании от отказа от аренды. В будущем они вряд ли повторят подобную ошибку.

В торговом сегменте, несмотря на то что в Беларуси не вводился карантин, в 2020 году необычное развитие получил сектор e-commerce и служб доставки. Белорусы самоорганизовались, делать покупки стало безопасно. Активно развивать собственные службы начали и традиционные ретейлеры. Это, в свою очередь, повысило интерес к качественным складским объектам и сделало менее актуальной недвижимость в торговых центрах. Зачем арендовать дорогие площади в ТРЦ, когда его функцию успешно заменяет дешевый склад?

В дальнейшем сектор e-commerce, для которого важен хороший распределительный центр с хорошей транспортной логистикой, продолжит обострять конкуренцию с традиционной розницей и, соответственно, влиять на спрос на торговую недвижимость.

Еще один удар она получила из-за фактически свернутого потребительского кредитования. Дорогостоящие товары длительного пользования (сложная бытовая техника, мебель) часто приобретались с привлечением кредитов. Снижение объемов кредитования привело к снижению в сегменте — если аренда была привязана к проценту от выручки, у собственников недвижимости упали доходы.

— На недавней конференции по коммерческой недвижимости количество айтишников, покинувших Беларусь, измерили «в самолетах». По подсчетам эксперта, только в Польшу улетело двенадцать бортов по двести человек. Через некоторое время появилась польская официальная статистика: с 10 августа 2020 года по 9 апреля 2021-го только по программе Poland.Business Harbour белорусам было выдано 8840 виз. Программа продолжает действовать, очередь в визовый центр растянулась на месяцы. Как относиться к этим цифрам и насколько серьезным для рынка минской коммерческой недвижимости станет релокация IТ-компаний, которая с завершением учебного года наверняка пойдет активнее?

— Уехавшие сотрудники — это в перспективе ненужные офисы, от части которых можно отказаться. Можно возразить: мол, офисы развиваются, их штат будет пополняться за счет новых местных рабочих ресурсов. И да, и нет. Как свидетельствует статистика, в последнее время компании — лидеры по созданию новых рабочих мест активнее набирают штат не в Минске, а в сопредельных странах. К тому же они несут затраты на обустройство рабочих мест и быта уехавших сотрудников за рубежом. Соответственно, эти деньги не получат минские офисы — «Боливар не выдержит двоих». Плюс застопорится развитие стартапов. А это интересные арендаторы маленьких офисов на ранних этапах и «агрессивные» арендаторы на перспективу в случае, если стартапы «выстреливают». Беларусь славилась ими.

— Что с коммерческой недвижимостью по стране?

— В регионах 2020 год отметился единственным крупным проектом: МФК «Тринити» в Гродно, в состав которого входит крупный ТРЦ, многоуровневый паркинг и бизнес-центр. Еще недавно бизнес-центры активнее всего строились в Бресте и Могилеве. Причем реализованные проекты по качеству сопоставимы с лучшими минскими.

— Как следует относиться к отказу Leroy Merlin от белорусского проекта? Можно ли говорить о тренде? Как это повлияет на рынок торговой недвижимости?

— Это безусловно репутационный удар: на инвестиционной привлекательности страны если не поставлен жирный крест, то жирная полоса проведена точно. Инвесторы из числа получивших преференции по спецуказам могут сколько угодно петь дифирамбы об уникальном инвестклимате, но те, кто хочет работать на общих, «белых» и понятных для всех условиях, с «белыми и прозрачными» инвестициями, уже точно сюда не пойдут. Тем более что наложились еще и действия по отношению к Skoda, Nivea и Liqui Moly.

— До 130 тыс. «квадратов» новых офисных площадей планируется к вводу в этом году (бизнес-центры Shanter Hill, Campus, «Пассаж», «Магнит Минска», БЦ на Некрасова и «не-Кемпински»). Переварит ли Минск рекордный объем?

— Велика вероятность, что новые объекты столкнутся с трудностями заполнения. В действующих объектах, где работают ранее заключенные договоры вакантность невысока, а новостройки, даже ввода 2020 года, уже столкнулись со сложностями заполнения. Объектам, ввод которых ожидается в 2021—2022 годах, будет еще сложнее. Кроме кризиса как такового, негативно на них отразится и смена потребительских предпочтений.

Теперь арендаторы вряд ли пойдут в «полуфабрикаты», станут сильно тратиться и «привязывать» себя к офису. Если ранее конкуренты смогли сдать голые стены (и даже их внутреннее отсутствие) задорого до ввода в эксплуатацию объекта, то новым игрокам придется доводить помещения до уровня «чистовая отделка», а потом сдавать задешево. И объемы сократятся: если раньше офисные центры арендовали целиком, иногда про запас, с горизонтом в два-три года, в расчете на перспективных сотрудников, то теперь, все больше внедряя гибкие графики работы, будут арендовать, например, из расчета потребности на 70 % штата.

— Какими будут тренды минской коммерческой недвижимости в 2021 году?

— Если 2020 год рынок встретил в состоянии диктата собственника, в течение года постепенно перешел в паритетное состояние, с легким перевесом уже в сторону арендатора, то за 2021 год на рынке установится диктат арендатора. Как в офисном, так и в торговом сегментах. И если в старых объектах сохранится паритет интересов (наломать дров не хочет никто — ни собственники, ни арендаторы), то в новых предлагать и отстаивать свои условия собственникам будет труднее.

Будет шире распространяться персонификация отношений. Если раньше собственник бизнес-центра публично заявлял, что, например, ставка 16 евро при аренде от этажа и более, и 18 евро — на меньшие площади, то это действовало по отношению ко всем арендаторам, рассматривавшим объект. Сейчас в каждом конкретном случае ставка будет оговариваться индивидуально, договорные ставки устанавливаться кулуарно, их диапазон в рамках одного объекта может оказаться значительным.

С 2020 года на торговых объектах расширяется практика процента от оборота вместо фиксированной ставки или комбинированный вариант. Если ранее это практиковалось в основном с «якорями», международными сетевыми ретейлерами, то сейчас некоторые ТРЦ перешли к такой практике и в отношении арендаторов галерей. В наше время это и объяснимо, и логично. Этот процесс продолжится, и на «жестком фиксе» уже в ближайшей перспективе могут остаться только автоматы, места по продаже, например, лотерей, мелкие островки и аналогичные объекты. Все остальное перейдет на процент от оборота.