Минский рынок недвижимости еще не был в такой ситуации, в которую может попасть

Картина вырисовывается так себе оптимистичная.

Экономика падает, а параллельно — надежды населения на укрепление реальных доходов. Тренд не развернется одномоментно, даже если сменится власть. Что будет, если экономика будет развиваться прежними темпами? Об этом пишет эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская для «Свободных новостей».

Что имеем: много дорогих строек, минимум — дешевых

Коммерческие застройщики в последние годы выводят на столичный рынок в основном «элитку» и жилье, именуемое «престиж» или «комфорт-класс». Из стартовавших в последние пару лет — жилые комплексы Фарфоровый, Левада, Монтеррей, вторая очередь Олимпик Парка, Гастелло, Комфорт парк, Маэстро (на пл. Богушевича), Mod house… Комплексы, где средний ценник даже сейчас — 1400 — 2100, и понижать его никто не спешит. И вишенка на торте — ЖК Депо от А-100 Девелопмент с его 3.500 долларов за квадратный метр и обязательной покупкой паркоместа по цене однокомнатной квартиры в Заводском районе Минска.

Даже государственные застройщики, которым дали площадки на кормление (то есть разрешили построить метры на продажу без ограничения прибыли), норовят возводить нечто наподобие комфорт-класса и по цене «комфорт-класса» — это и таунхаусы у МКАД, и Петровские верфи, и одиночные дома в разных (не дешевых, вроде ул. Гая, Притыцкого) локациях. Вроде и цена метра не слишком высокая, но квартиры больших площадей, почти везде в нагрузку — обязательство купить место в паркинге. «Итого» выходит совсем не бюджетно.

Проектов средней ценовой категории, которые будут продолжать строиться в ближайшие три года, — по пальцам одной руки перечесть: 4 Сезона, Антоновский квартал, на стадии котлована — два ЖК на Грушевке. Возможно, в средней ценовой категории будет новый проект Айрона на Железнодорожной-Минина.

Эконом-класса еще меньше. Госзастройщик предлагает панельные дома в ЖК Малая Родина, коммерческий анонсировали недавно два столбика-панельки «Доступное жилье» в Степянке «по тысяче». Возможно, недорогим будет малоэтажный район от МАПИДа («Солнечный-2», ценник еще не объявляли). И панельный ЖК на Железнодорожной от Вива Консалт.

А больше анонсов нет.

Государство постаралось.

Коммерческие застройщики загнаны в тупик. Под многоквартирное строительство в последние годы земля в Минске выделялась через аукционы. И уже два года как не было ни одного аукциона. Не то, чтобы земли нет (под строительство для многодетных и силовиков находится, под коммерческое строительство для УКСов — тоже). Кажется, у власти нет желания в принципе оставлять коммерческих застройщиков в живых. Может, только парочку своих, вроде Тапаса. Ну и Дана с Минск-Миром от очень дружественных братьев Каричей.

Косвенное подтверждение тому — законодательство, которое вступило в силу в начале года. Напомню, на все проекты, документацию на которые не удалось согласовать в прошлом году, распространяется указ об ограничении прибыли пятью процентами — если хочешь привлекать дольщиков. Нужна прибыль больше — строй за свой счет, и только потом продавай. В этой схеме выжить смогут лишь особенные — крупные и очень дружественные власти, под которые создавались и будут создаваться специальные условия. Это даже в указе прописано: исключения есть, исключения определяет глава государства.

В ближайшие пару лет никто никакого подвоха не почувствует — что строится, то будет достраиваться. Квартиры в «элитных» домах покупаются плохо, и, если никаких изменений не произойдет, «элитка» будет по возможности «притормаживаться» в строительстве в ожидании лучших времен. Кто-то начнет упрощать проекты, кто-то даже скинет цену — строить годами без дешевых денег дольщиков в ожидании мифической прибыли мало кто способен.

Комфорт-класс тоже не раскупается как горячие пирожки, но тут застройщики питают надежду, что раз предложение будет уменьшаться, купят предлагаемое. Но и тут возможны подвижки по цене — особенно если кредитование недвижимости окончательно прекратится.

Жилье по 1000-1200 долларов за квадратный метр и сейчас продается неплохо, так что у девелоперов, вложивших в эту сумму запланированную прибыль, проблем не ожидается. Ну и у Даны с Минск-Миром, сети и коммуникации к которому строятся за бюджетные деньги, а прибыль и сейчас, по грубым подсчетам, более 40%, тоже все будет хорошо.

На вторичном рынке, в сценарии, когда ничего не меняется, депрессия может только нарастать. Если «первичка» рассчитана на людей с высокими доходами, то вторичный рынок в основной массе — на цепочные сделки, когда кто-то продает однушку, чтобы купить двушку, или двушку, чтобы приобрести трешку.

При снижении доходов населения вся цепочка начинает экономить, и цены потихонечку ползут вниз.

Восемьдесят процентов тех застройщиков, которых вспоминали в первых абзацах, завершат свои проекты и будут распродавать остатки. Кто-то закроется, кто-то переместится в регионы, где прибыль не та, но можно попытаться переждать и сохраниться как бизнес.

Из больших строек еще будет стоять с кранами Минск-Мир (проект долгоиграющий, рассчитан до 2027 года). Возможно (и все равно сомневаюсь) — будет начинаться дорогая жилая часть микрорайона Северный Берег в районе Новинок (арабский проект с сербским ореолом).

И точно будет появляться жилье для некоторых категорий очередников. По факту, претендовать на бюджетную новостройку смогут только «государевы люди» и многодетные.

За три года первая волна уехавших по политическим причинам семей уже обустроится в принявших их странах и начнет выставлять ставшие ненужными минские квартиры на продажу. Вряд ли это надавит на рынок (не такой уж большой объем недвижимости у политэмигрантов), но общее депрессивное настроение усилит. За три года можно ожидать, что прибавится уехавших в поисках лучшей доли айтишников, предпринимателей, людей креативных профессий. Читай, самых платежеспособных, а их больно ударит по ценам.

Минский рынок недвижимости еще не был в такой ситуации, в которую может попасть, если действительно в течение трех лет ничего не изменится. И картина вырисовывается так себе оптимистичная.