«Цены на дома и дачи упали на 15—25%»

Что будет с рынком недвижимости дальше?

Отсутствие доступных кредитов и плавное снижение цен на вторичке ничего хорошего не сулит для «загородки». Круговорот недвижимости сплел многие сегменты рынка воедино. Итог: вслед за квартирами цены на некоторые дома и дачи уже упали на 15—25%. Вместе с экспертами разбираемся, что будет с ценами дальше.

Цены в рекламе ненастоящие, объекты продаются значительно дешевле

Если в прошлом году «загородку» смотрели уже в январе, то в этом году весна пришла значительно позже. Из-за холодной погоды присматриваться к загородной недвижимости люди начали ближе к марту. На сегодня спрос достиг показателей прошлых лет, а вот цена восстановиться не сумела. Некоторые из объектов за год потеряли до 25% от стоимости. Об этом onliner.by рассказала менеджер направления «Дома. Дачи. Коттеджи» агентства «Твоя столица» Лариса Самусенкова:

— Еще прошлой весной дачи, имеющие из удобств только водоснабжение, легко уходили за $20 тыс., сейчас тяжело продаются даже за $15 тыс.

Цены на такие объекты упали на 15—25%. Скорее всего, это связано с экономической ситуацией в стране. Люди допускают возможное падение рубля, поэтому в тратах осторожны. Продавцы, в свою очередь, огорчены тем, что покупатели предлагают далеко не те деньги, на которые они рассчитывают. В рекламе цены большие, но результаты реальных сделок гораздо скромнее.

Спросом пользуются дачи до $10 тыс.

Со слов специалиста по недвижимости, по-прежнему хорошим спросом пользуются дешевые объекты: недорогие дачи до $10 тыс. и жилые дома до $40 тыс. Объекты за $70—80 тыс. продаются не так быстро, но сделки по ним идут. Хуже обстоят дела в сегменте дорогой недвижимости.

— Коттеджи по $200—250 тыс. всегда продавались медленнее, и этот год не исключение. При этом сузилась география. Если раньше люди рассматривали такие объекты в пределах 20 километров от МКАД, то сейчас поиск ограничивается ближайшим пригородом: Колодищи, Марьяливо, Тарасово.

«Интересные участки в классных местах и вовсе дорожают»

Специалист по недвижимости ООО «Центр риелторских услуг „Квартиры столицы“» Александр Новик также заметил снижение цен на рынке, но с оговоркой: это касается далеко не всех объектов. В первую очередь дешевеет старая застройка — гигантские замки из девяностых, дома под ремонт, объекты без коммуникаций:

— Если смотреть просто на цифры, то тенденция на снижение есть, но, если изучить конкретные объекты, все не так однозначно. На ходовые качественные дома и дачи без проблем и каких-либо обременений цены держатся. Интересные участки в классных местах и вовсе дорожают.

Даже в кризис земля с недостроем или ветхим строением в топовых инфраструктурных местах у леса, воды или в Минске уйдет быстро и дорого.

Статистику портит старый фонд

— Вместе с тем на рынке полно старых домов, которые теряют в цене и сильно влияют на статистику. В некоторых локациях их доля достигает 90%. В основном речь про огромные «замки», построенные в девяностых. Выставлять такие объекты по средневзвешенной цене «квадрата» нецелесообразно.

Как правило, из 400—500 кв. м лишь 200 «полезные», остальное — балласт для покупателя.

В этом случае масштаб не плюс, а обременение, которое будущему владельцу нужно либо реконструировать, либо сносить, либо отапливать, что тянет дополнительные расходы.

Доля сезонной недвижимости на рынке невелика

Александр согласен, что сезон в этом году пришел позже обычного, но, с его слов, на количество сделок это практически не повлияло:

— Что касается спроса, то большое количество домов мы продаем круглогодично, без привязки к сезону. Речь про хорошие качественные дома, готовые для проживания весь год. Весной добавился спрос на сезонную недвижимость, но доля этих объектов в рамках рынка невелика. Все-таки основной интерес сосредоточен на домах, в которых можно жить круглый год.

Если говорить о дачах, то наибольшим спросом пользуются дешевые объекты до $10 тыс.

Как правило, это 6 соток земли и небольшой домик в хорошем месте, где рядом есть лес, электричка, водоем, инфраструктура. Больше за дачи люди платить не хотят.

Как выглядят дома, которые точно продадутся

— Идеальная картинка покупателя сегодня — это одно- и двухэтажные коттеджи по 100—150 «квадратов» в пределах 20 километров от МКАД по цене хорошей столичной трешки ($100—110 тыс.). Такие объекты пользуются спросом всегда и уходят в течение одного месяца.

Недвижимость дороже считается штучным товаром. Она пользуется умеренным спросом круглый год и практически не зависит от сезона. Таких сделок немного, но они есть.

Если дача не продается, ее можно сдать в аренду

А вот сезонные дачи от $20 тыс. до $30 тыс., по опыту эксперта, продать сложнее. Часто эти объекты надолго зависают в рекламе.

— Если не хотите уступать, то советую выйти на рынок аренды. В сезон спрос на такие объекты превышает предложение, а аренда позволит отбить хоть какую-то стоимость. Хорошую дачу без коммуникаций возле Минска можно сдать за $100—150 в месяц; с баней, водой и отоплением в ближайшем пригороде — до $300; штучные эксклюзивные объекты — еще дороже.

Некоторые продавцы отказались от продаж из-за закрытых границ

Специалист агентства недвижимости «Престиж» Татьяна Вариниченко также поделилась с журналистами своим опытом продаж. Со слов агента, спрос в этом сезоне гораздо лучше, чем весной-летом 2020-го:

— На рынке загородной недвижимости сделки идут круглый год, весной же активизируется сезонный сегмент — дачи и дома для летнего пребывания. В этом году предложение широкое, спрос на такие объекты хороший. Правда, среди клиентов есть и те, кто за зиму передумал насчет продажи, решив, что в период пандемии и закрытых границ дача пригодится и самому.

«Если объект выставлен по завышенной цене, то продажа может затянуться на годы»

Если в сезон звонков нет, то грешить стоит на цену. По мнению Татьяны, это первое, от чего зависит быстрая и эффективная продажа. Однако продавцам сложно принять тот факт, что отбить вложенные деньги в загородную недвижимость в большинстве случаев не получится. Мы привыкли думать, что недвижимость, как хорошее вино, с годами только набирает обороты, в реальности же ближе параллель со вторичным авторынком.

— Если объект выставлен по завышенной цене, то продажа может затянуться на следующий сезон. И на рынке загородного жилья такое встречается, к сожалению, часто. Люди вкладываются в стройку, тратят деньги, силы, душу и время, но шансов отбить эти затраты на продаже практически нет.

Психологически это трудно, но окупить стройку в 99% случаев не получится.

Со слов Татьяны, ходовая цена на дачи без коммуникаций — до $10 тыс., дом, пригодный дом для круглогодичного проживания площадью около 100 «квадратов» стоит не меньше $30 тыс., в ближайшем пригороде — от $50 тыс.

«Кто хотел, уже купил себе дом»

Что касается прогнозов, то ажиотажа на «загородку» летом ждать не стоит. Эксперты солидарны: сезонный всплеск позади. По словам Ларисы Самусенковой, все, кто планировал покупку дома, уже реализовали свои «хотелки».

— Количество сделок летом вряд ли увеличится. Все, кто планировал покупку жилья, уже купили дома или присмотрели себе варианты. Сезон загородной недвижимости — это весна, пик приходится на май. В это время люди стараются закрыть загородные сделки, чтобы летом уже отдыхать на природе, радоваться солнышку и теплу.

Вместе с тем новые объекты поступают в продажу регулярно. Ежедневно я выезжаю к продавцам, изучаю предложение, многое беру в работу.

Потихоньку рынок насыщается — соответственно, держится и интерес.

Александр Новик также считает, что пик сезонного спроса позади, ажиотажа на дачи летом ждать не стоит, а вот сделки по круглогодичным объектам будут:

— Продать готовый дом под ключ можно и в августе. Повторюсь: на круглогодичные объекты сезонность практически не влияет, вопрос лишь в цене и готовности объекта.

«„Загородка“, как и вторичка, продолжит дешеветь»

Несмотря на то что «загородка» падает в цене уже последние лет семь, сказать, что будет с ценами на дома и дачи дальше, эксперты затрудняются: слишком много внешних факторов.

— Давать прогноз по ценам в этом сегменте очень трудно, поскольку для многих покупка загородного жилья базируется на продаже квартир в Минске и, соответственно, зависит от цен на рынке вторичного жилья. Кроме того, вмешиваются внешние факторы, которые сложно предугадать. К примеру, в прошлом году триггером послужила пандемия: спрос подскочил, и многолетнее падение цен приостановилось. В этом сезоне цены снова поползли вниз. Как долго это будет продолжаться — вопрос.

Но все-таки один из основных стопорящих моментов — отсутствие доступного кредитования.

Мало того что процентные ставки высокие, так и далеко не все банки кредитуют сделки с объектами загородного жилья. Купить землю в кредит вообще нельзя, разве что взять заем на строительство.

Учитывая все это и экономическую ситуацию в стране, я думаю, что «загородка», как и вторичка, продолжит дешеветь. Люди, которые не купили сезонные дома и дачи сейчас, выйдут на сделки только следующей весной. Летние месяцы рынок продержится, а осенью наступит затишье до следующего сезона.

Похожее мнение высказала и Татьяна Вариниченко. Со слов специалиста, летом сделок не прибавится, а цены на объекты — вопрос индивидуальный:

— Если большинство квартир имеют понятные и типовые характеристики, то рынок загородного жилья отличается индивидуальностью. Поэтому с ценами тут не все так однозначно, как на вторичке. Это нестандартное жилье, и цена «квадрата» у объектов может разниться существенно. То же самое и по динамике цен. Если одна категория недвижимости дешевеет, то недорогие дачи или современные дома держатся в цене, а иногда даже растут. Плюс сейчас сильно выросли цены на стройматериалы — в будущем это может привести к росту цен на новые загородные дома.