Эксперт: Нет причин, чтобы квадратный метр недвижимости в Беларуси начал дорожать

Как повышение ставки рефинансирования повлияет на рынок недвижимости.

Нацбанк с 21 июля 2021 повышает ставку рефинансирования до 9,25% годовых. При этом Евразийский банк развития (ЕАБР) прогнозирует для Беларуси инфляцию по итогам года около 10% и допускает повышение ставки рефинансирования до такого же размера. Telegraf.by поговорил со старшим аналитиком «Альпари Евразия» Вадимом Иосубом о том, стоит ли верить прогнозам ЕАБР и как это все отразится на доступности кредитов и стоимости недвижимости.

Решение о повышение ставок Правление Нацбанка приняло 15 июля по итогам заседания по денежно-кредитной политике.

— Как ожидалось, в II квартале 2021 года продолжилось ускорение годового темпа роста потребительских цен, начавшееся в конце 2020 года. Вместе с тем интенсивность инфляционных процессов повысилась, что главным образом обусловлено более значимым проинфляционным внешним фоном. Рост цен на мировых рынках товаров (в том числе энергоресурсов, строительных материалов, продовольствия) усилился в результате расширения потребительского спроса на фоне сохраняющихся затруднений в производстве и логистике. При этом восстановление экономической активности в мире происходит более быстрыми темпами, чем ожидалось большинством международных экспертов, — говорится в сообщении пресс-службы регулятора.

Дополнительным фактором, поддерживающим интенсивный рост потребительских цен в Беларуси, стали повышенные инфляционные ожидания экономических агентов.

В то же время укрепление белорусского рубля в II квартале 2021 года, а также сохранение контроля за денежным предложением ограничивали инфляционные процессы внутри страны.

С учетом всего комплекса внешних и внутренних факторов по итогам июня 2021 года потребительские цены выросли на 9,9 процента в годовом выражении.

Принимая во внимание всю совокупность указанных факторов и необходимость ограничения проинфляционных рисков, Правление Национального банка приняло решение о повышении ставки рефинансирования на 75 базисных пунктов.

В свою очередь Евразийский банк развития допускает дальнейшее повышение ставки рефинансирования в этом году до 10% и, возможно, даже выше в случае, если реализуются инфляционные риски. Их ЕАБР ранее оценивал как существенные, в том числе из-за неопределенности последствий от санкций США, ЕС и Великобритании. Годовая инфляция, по его прогнозу, закрепится вблизи 10%.

Верить ли прогнозам ЕАБР и Нацбанка, и как это все отразится на стоимости недвижимости, рассказал старший аналитик «Альпари Евразия» Вадим Иосуб.

— Рост ставки рефинансирования – это ответ на сильный рост инфляции. По итогам июня у нас инфляция выросла до значения в 9.9% в годовом выражении, если сравнивать цены с июнем прошлого года. И наиболее популярный ответ со стороны Нацбанка на рост инфляции – рост ключевой ставки. Это классика, которую использовал бы любой Центробанк мира в ответ на рост инфляции.

— ЕАБР прогнозирует, что к концу года инфляция вырастет до 10%. Правдивы ли эти прогнозы?

— Это тяжело назвать «ростом». Потому что сейчас она на уровне в 9.9%. До 10% тут даже не рукой подать, а «вот-вот». То есть этот прогноз можно было бы интерпретировать так: они ожидают, что инфляция останется на прежнем уровне.

Кстати, несмотря на то, что у нас официальный прогноз по инфляции составляет 5%, сам Национальный банк в своих последних аналитических материалах, и, собственно, в самом комментарии к увеличению ставки рефинансирования говорит, что в ближайшее время она может сохранится на текущем уровне, а к концу года снизится до 9%. И лишь в следующем году они ожидают снижение инфляции до 6%.

Я не вижу большой разницы от прогноза ЕАБР и прогноза нашего Нацбанка. Спорить о том, будет инфляция 9% или 10% — достаточно бессмысленно. Любой потребитель на своем кармане вряд ли почувствует разницу: на 9% выросли цены, или на 10%, с точки зрения повседневной жизни. В целом, этот диапазон в 9-10% к концу года выглядит довольно реалистичным, но с тем условием, что Нацбанк продолжит проводить свою денежно-кредитную политику. Что эта политика подразумевает? Ограничение выдачи кредитов коммерческим банкам с одной стороны, с другой – не будет чрезмерного эмиссионного кредитования неэффективных предприятий. Под эмиссионным кредитованием чаще всего, в простой форме, говорят: «Включить печатный станок». То есть пока этот станок не включен и искусственно сдерживается кредитование.

Если от этой политики отказаться, если отказаться от сдерживания кредитования или включить печатный станок, а тем более сделать и то, и другое вместе, инфляция может значительно превысить эти прогнозируемые 9-10% к концу года. То есть инфляция начнет расти сразу, когда они это сделают. Как только они ухудшат качество своей монетарной политики, в течении нескольких месяцев это отразится на инфляции.

— Прогнозы Нацбанка на следующий год по снижению инфляции до 6% — это реально в условиях все новых и новых пакетов санкций?

— Скажем так: напрямую санкции на инфляцию не влияют. Это такой нейтральный фактор, который не заставляет ее расти или снижаться. Основной фактор высокой инфляции в этом году – в большей степени внешний. Это рост цен во всем мире, на фоне ожидания, что мировая экономика победит пандемию, что мировая экономика будет восстанавливаться, резко растут цены в мире на все металлы, на древесину. Плюс к этому, например, в прошлом году был неурожай и подорожали многие сельскохозяйственные культуры. В большей степени это коснулось растительного масла, поэтому у нас лидирует в росте цен майонез, где основной компонент – растительное масло. Это внешние причины, и с этим ничего не поделать. Внутренняя причина роста инфляции – это то, что сильно подорожали лекарства, медицинские препараты, детские товары в связи с отменой льготного НДС.

Надо отметить, что сейчас происходит резкий рост инфляции во всем мире, включая США. Сейчас инфляция в США в годовом выражении составляет порядка 5%. То есть иметь в развивающейся стране инфляцию на уровне 10% с учетом того, что даже в США сейчас инфляция 5% — как бы не «ужас-ужас-ужас». Странно было бы, если бы у нас была инфляция на уровне американской.

По прогнозам на следующий год надо учитывать мировые факторы. Если урожай будет хороший, то есть шанс, что мировая инфляция (особенно если это касается сельскохозяйственной продукции) будет замедляться. Эффект от роста НДС на льготные позиции пропадет в январе следующего года. То есть сейчас мы считаем цены без льготного НДС, и сравниваем их с прошлогодними, когда льготы были. В мае следующего года мы уже будем сравнивать цены без льгот с ценами без льгот и этот разовый эффект пропадет. В принципе, даже по таким моментам рассчитывать на снижение инфляции можно.

Но, повторюсь, важный фактор – сохранение политики Национальным банком. Почему про этот фактор все говорят? Не потому, что кто-то сомневается, что Нацбанк этого не понимает и по своей воле завтра захочет включить печатный станок. Опасность такого действия Нацбанк понимает лучше других, и своей волей такие глупости он никогда делать не будет. Однако есть много лоббистов, интересантов такого процесса: «В ответ на санкции давайте распечатаем денег и раздадим предприятиям, и предприятия решат все проблемы». Другое дело, что печатанием денег никому не поможешь, только окончательно можно убить экономику. Но есть люди в правительстве, есть экономические советники в Администрации, есть руководители предприятий, которые очень мечтают, что печатный станок будет включён. И между такими лоббистами и Национальным банком уже несколько лет идет такая подковерная борьба, и гарантий, что не начнут печатать деньги для помощи экономики, нет. В таком случае инфляция может улететь в космос. Тут даже бесполезно давать прогнозы: «На сколько?». Будет завесить от того, на какую мощь решат включить печатный станок. Напечатать один миллиард – один эффект. Напечатать 10 миллиардов – другой эффект. Напечатать 100 миллиардов – третий.

— Как это все отразиться на ценах на недвижимость?

— С точки зрения рыночных законов, уменьшение возможности брать кредиты на покупку недвижимости или рост ставок по таким кредитам (а тем более и то и другое вместе, что происходит у нас сейчас) должно вести к снижению платежеспособного спроса, что должно вести к снижению цены. У нас, насколько я наблюдаю, процесс снижения цены идет, но идет достаточно вяло. Я сразу оговорюсь, что я не самый крупный специалист по рынку недвижимости, но, как я понимаю, это связанно с надеждой продавцов, что снижение цены – временное явление. У многих есть желание придержать цену, придержать недвижимость, подождать, пока цены вырастут, не соглашаться на снижение цены в надежде, что вот-вот конъектура изменится. Но, как мне кажется, нет причин, чтобы эта конъектура как-то изменилась, нет причин, чтобы квадратный метр начал дорожать. И когда продавцы признают неизбежное и будут готовы снижать цену в ответ на снижение спроса, то цена покатится вниз. Ближайший ориентир, который не такой далекий – 1200$ за «квадрат» в Минске. При его достижении есть и куда дальше падать.