Где в Минске можно найти квартиры с ценником «по тысяче»

Новостройки или вторичный рынок?

«По тысяче» (долларов, конечно) – психологический рубеж. Столько стоил квадратный метр в типовом жилье в Минске во время последнего дна 2016-2017-го. Цены с прошлого года снижаются, первыми этой планки к началу 2021 года достигли цены в хрущевках в Заводском районе. Сейчас в Минске на продажу выставлено более 1800 квартир в диапазоне $850-1050 за квадратный метр. Что это за жилье и где оно располагается?

Лидирует «Минск-Мир»

Из всех предложений около 1500 – в «Минск-Мире». Самые дешевые метры – от $850 – в двадцатипятиэтажках, которые обещают сдать в 2023 году, в квартирах площадью от 70 квадратных метров. Около $930-950 – цена в уже сданных большого метража квартирах, $970-1050 – в малометражных квартирах в домах со сроком сдачи в 2021 году. Например, 30-метровая студия стоит порядка $30 тысяч, будущая 40-метровая однушка – $42 тысячи. Собственно, итоговая цена квартиры и выводит жилой комплекс в лидеры продаж.

Лидеры вторичного рынка: Фрунзенский, Московский и Заводской районы

Предложения на вторичном рынке в ценовом диапазоне $850-1050 уступают в численности – всего около 300 квартир на весь Минск. Распределены они не слишком равномерно – и лидирует, как ни странно, не Заводской район столицы, а Фрунзенский, за ним – Московский, у Заводского – третье место.

Но два десятка предложений «по тысяче» есть даже в Центральном районе столицы – в двух, – трех- и четырехкомнатных хрущевках в районе бульвара Шевченко-Червякова-Гая-Каховской. В домах после капремонта в том числе. И не всегда это «убитые бабушатники» – встречаются апартаменты, в которых точно не нужно менять полы и окна.

Двушка во Фрунзенском районе Минска, по цене $1000 за квадратный метр. Фото: kufar.by

Любопытно, что несколько квартир выставлены «по тысяче» в кирпичной шестиэтажке по Каховской, 60. Это реконструированный в 2005 году дом – его надстроили и расширили: 55-метровая двушка – около $55 тысяч, 74-метровая трешка – $72 тысячи.

Московский район вывели в лидеры предложений по тысяче два десятка творческих мастерских на верхних этажах в новых домах ЖК «Мегаполис». Там можно жить и работать, можно сдавать в аренду. Увы, это не полноценное жилье, это помещение с маленькими окнами. Часть из них – с отделкой. К слову, по $950-1000 за квадратный метр в «Мегаполисе» продают и обычные квартиры, площадью 85-100 квадратов.

«По тысяче» в Московском районе (на Чечета, в Малиновке) предлагают и десяток просторных (от 85 квадратных метров) трех-четырехкомнатных квартир в домах, построенных 10-15 лет назад. Обычно это квартиры со скромной отделкой, но в них можно сразу вселится. В советских панельках района встречаются 63-метровые квартиры «чешского проекта» по $64 тысячи.

Ближе к центру, у метро «Грушевка», тоже можно найти что-то из выставленного «по тысяче». Например, экс-коммуналка, а сейчас пятикомнатная квартира в доме, спрятанном от проспекта Дзержинского новостройкой, предлагается за $88 тысяч. 93 квадратных метра выглядят жилыми, хотя и требуют обновления.

Есть в продаже несколько трешек в хрущевках по улице Розы Люксембург, площадью 62-63 квадратных метра. Правда, эти квартиры по $62-63 тысячи требуют вложений в ремонт.

Во Фрунзенском районе в массе своем предложения «по тысяче» – тоже в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах. Например, в Сухарево на улице Панченко большую (75 квадратных метров) квартиру с социальным ремонтом (похоже, соседние дома строилась для нуждающихся, отсюда желтая краска на стенах в ванной и линолеум на полу) предлагают за $72 тысячи. Рядом аккуратную 67-метровую квартиру в той же «социальной» отделочной комплектации предлагают за $69 тысяч. В микрорайоне Домбровка можно отыскать 80-метровую аккуратную двушку в доме 2013 года постройки за $76 тысяч.

Самые недорогие двушки (по общей стоимости квартиры) – в старом спальном массиве у проспекта Пушкина. На Одоевского классическую жилую двушку площадью 45-46 квадратных метров можно купить за $46 тысяч. Правда, это будет пятый этаж пятиэтажки, за второй-четверый этаж к цене еще прибавляется пару тысяч долларов. Такие же предложения есть на Ольшевского, Кальварийской, Бирюзова – читай, ближе к центру.

И все же Заводской район как всегда самый дешевый. Двухкомнатную 50-52-метровую квартиру, не дизайнерскую, но пригодную к проживанию, где-нибудь в девятиэтажке на Алтайской, Байкальской, проспекте Рокоссовского можно приобрети за $50-52 тысячи. Правда, однокомнатные по тысяче и тут редкость, все предложения требуют тотального ремонта.

В Заводском же районе – самые дешевые сталинки. И на Партизанском проспекте, и у метро «Автозаводская». Тут цена если не по тысяче, то близка к $1100 за квадратный метр. До $1100 есть несколько предложений двухкомнатных сталинок в Партизанском районе, в районе Долгобродской.

Плюсы и минусы: «Минск-Мир» против вторички

Плюсы квартир в новостройках «Минск-Мира» очевидны: большие окна, возможность сделать свою планировку, аура новизны, современные подъезды, соседи с таким же уровнем доходов. И – цена приобретения квартиры. Ну где еще можно купить за $35 тысяч 35-метровую однокомнатную? Или 56-метровую «евротрешку» за $52 тысячи? Пусть и ключи от нее отдадут только в 2023-м, если не задержат сроки сдачи. Или новенькую 74-метровую за $70 тысяч?

Из минусов: сложно угадать, какой вид будет из окон, если они смотрят не на многополосные улицы. Даже если вы закончите ремонт раньше всех, соседи будут его продолжать несколько лет. Дворы плотно заставлены машинами, как и все асфальтированные пятачки вокруг. Слишком много людей – плотность заселения «Минск-Мира» выше нормативной в полтора раза, а если сравнивать со старыми районами – в 2-3 раза. С инфраструктурой тоже грустно – дома строят быстрее, чем сады, школы и транспортные сети. И скорее построят дома, чем сделают в микрорайоне парк, который есть в проекте. Так что молодым родителям с колясками придется выгуливаться вдоль дорог.

А еще давайте посчитаем. В «Минск-Мире» сдаются квартиры-полуфабрикаты. Нет стен даже в санузле, нет штукатурки, разводки воды, канализации и электрики. Нет даже подоконников. В среднем доведение каждого квадратного метра полуфабриката до той степени, когда можно приступать к отделке, обойдется в $200 за квадратный метр. И вот уже 35-метровая однушка обходится не в тысячу за квадратный метр, а в $1200. А 56-метровая – в $63 тысячи, почти $1130 за квадратный метр. 74-метровая будет уже стоить $84,8 тысячи, по $1145 за квадрат. Черновая отделка займет от 2 до 6 месяцев. Столько же – чистовая. И она тоже стоит денег – как минимум $10 тысяч (и до бесконечности) на материалы, работу, мебель и сантехнику.

Минусы вторички очевидны: не всегда удобные планировки, которые практически невозможно изменить, старые подъезды, разношерстная публика в окружении.

Плюсы старых районов известны: развитая инфраструктура, низкая плотность населения, зеленые дворы и в большинстве районов – парки и скверы, прогулочные зоны в пешей доступности. А еще вторичная квартира – ваша с момента заключения договора.

По бэушной квартире расчеты простые. Если вторичка не видела ремонта со дня постройки, «ободрать» ее можно за цену рабочих часов студентов-подсобников. А вложения в ремонт зависят от ее состояния. Если нужно менять все – от окон до стен, полов и труб, придется, как в полуфабрикате, добавлять к цене около $200 долларов на квадратный метр. А потом еще энную сумму на чистовую отделку. Такие вложения оправданы, если вы выбрали квартиру в идеальной локации.

Косметический ремонт обходится по цене/времени в ту же сумму, которую вы бы потратили в новостройке или дешевле, если, например, не нужно менять плитку и сантехнику, покупать новые двери и менять пол. Если же в купленной квартире ремонт вас с большего устраивает, в нее можно сразу заселится. И переклеить обои, заменить кухонный гарнитур тогда, когда на это появятся свободные средства. Последний вариант с точки зрения затрат (времени, нервов в том числе) самый выгодный. Правда, квартир «по тысяче» с хорошим ремонтом пока мало. Но тренд на снижение сохраняется, а значит, выбор с каждым месяцем будет все больше.

Наталья Литовская, «Белсат»