«Квадрат может подорожать»: что будет с ценами на квартиры в Минске осенью

Эксперты озвучили свои прогнозы.

В июле в Беларуси вступили в силу изменения по валютному регулированию и контролю. Сам закон радикально на рынке жилья ничего не менял, но, по мнению некоторых экспертов, мог отразиться на реакции потребителей. Еще весной игроки рынка оживились, торопясь решить свои жилищные вопросы до нововведений. Что теперь? Про результаты июля, цены на квартиры и прогнозы на осень сайт onliner.by поговорил с экспертами.

Как снизились цены за год на вторичке

Напомним, осенью 2020 года рынок недвижимости Минска достиг критической точки. Объем сделок сократился так сильно, что ни первичный, ни вторичный рынки нормально функционировать уже не могли. Директор АН «Эксперт» Павел Астапеня вспоминает, что вслед за падением спроса упали и цены. Уже к марту 2021 года квартиры в Минске подешевели примерно на 15%.

— Одновременно с существенным сокращением количества сделок началось падение цен. Это позволило хоть как-то отыграть пониженный спрос. Надо понимать, что для любого крупного города, в том числе и Минска, существует критическая масса сделок, которая должна совершаться для нормального функционирования рынков недвижимости.

В октябре 2020 года критической массы добрать не удалось.

Со слов эксперта, ситуация изменилась только весной 2021 года, когда люди устали ждать и на «низкий» рынок вышел отложенный спрос.

— Весенний подъем спроса объясняется просто: цены снизились, ожидание утомило, решать вопрос надо. Возьмем, к примеру, условного покупателя, у которого на руках $45 тыс. сбережений.

Еще год назад он не мог купить двушку в Минске за эти деньги, а сейчас может.

Да, это будет старый фонд, простая квартира, без ремонта и не в центре, но цены уже позволяют совершить такую сделку.

Минус $100 c «квадрата» в готовой новостройке

К слову, падение коснулось не только старого фонда, но и готовых новостроек. Интересный пример рассказал Onliner менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я» Петр Емельянов. С его слов, идентичные квартиры в одном и том же доме были проданы за разные деньги, единственная причина — падение рынка:

— В нашем агентстве был любопытный пример. В районе проспекта Дзержинского с интервалом в полгода продавались две совершенно идентичные квартиры в готовой новостройке: одинаковая планировка, без отделки и ремонта. Просто голые стены, окна, коммуникации. Квартиры продавались не от застройщика, а уже от собственников на вторичном рынке.

В итоге два одинаковых товара с разницей в несколько месяцев ушли по существенно разным ценам.

Первая продалась по $1450 за «квадрат», вторая — почти на $100 дешевле за каждый метр. При этом в конкретном случае ничего, кроме тенденций рынка, на цену не влияло.

Курс рубля, кредиты и отложенный спрос

Снижение цен, конечно, оживило спрос, и, со слов экспертов, первое полугодие 2021-го можно назвать удачным. В некоторые месяцы спрос оказался даже рекордным. Вот какие цифры приводит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики АН «Твоя Столица» Андрей Чернышев:

— Чтобы цифры были наглядней, предлагаю сравнить первое полугодие 2019, 2020 и 2021 годов. Почему заглядываем так далеко? Потому что 2019 год был стабильным, в отличие от пандемийного 2020-го. Так вот, даже не взирая на всю стабильность, 2019-й проиграл 2021-му по количеству совершенных сделок. За первые 6 месяцев 2019 года в Минске было совершено примерно 5800 сделок, за тот же период 2020-го — 5400, а в этом году с января по июнь в столице продано около 6500 квартир.

По мнению эксперта, это обусловлено отложенным спросом. Если к 2019-му он себя уже практически исчерпал, то в 2021-м выстрелил:

— Если смотреть комплексно, то 2019 год, конечно, был стабильным, но не ажиотажным. Отложенный спрос к этому моменту себя практически исчерпал, сделки шли ровно, но без рекордных показателей. С 2020-м все понятно, а вот в начале 2021 года люди поняли, что деваться некуда, надо жить в текущей ситуации.

Существенными причинами роста спроса также стали кредиты и стабильность рубля:

— В феврале неожиданно для всех «Беларусбанк» анонсировал кредит «Экспресс Ипотека». Этого не ждал никто.

В стране сложная экономическая ситуация, как минимум год вторичка не кредитовалась вообще, предугадать такое было невозможно.

И, конечно, это оживило спрос. На рынок вышли наиболее обеспеченные покупатели, доход которых позволял взять взаймы в банке кредит под высокий процент.

Следом за «Беларусбанком» вторичку стали кредитовать «Приорбанк» и «БелВЭБ», а доля сделок с привлечением кредитных средств за несколько месяцев выросла с 3—5 до 17%.

— Эта ситуация напомнила покупателям о далеком 2017 годе, когда в стране неожиданно появились кредиты по более доступным процентам. Да, сейчас ставки выше, но число сделок растет. Еще один фактор роста покупательской активности — стабильность рубля.

Что касается коронавируса, то с осени 2020 года он совершенно не влияет на рынок недвижимости.

Второй месяц лета не повторил успех июня

Июнь 2021 года оказался нетипично удачным по количеству совершенных сделок, однако второй летний месяц рекорд не то что не побил, но и не повторил. По ощущениям Павла Астапени, объемы продаж уменьшились, а цены встали:

— Возможно, стабильные цены как раз и являются одной из причин послабления интереса покупателей.

Вторая причина — не сезон. Летом количество сделок всегда сокращается, поскольку люди планируют отпуска, уезжают на дачи. Конечно, из-за пандемии, закрытых границ, ПЦР-тестов, вопросов с авиасообщением у белорусов не так много вариантов выехать за рубеж, но тем не менее способы отдохнуть и попутешествовать есть. Многие этим пользуются. Таким образом, июль просел к июню на более чем 20%: если в июне было зафиксировано порядка 1350 сделок, то сейчас — 995. Вместе с тем это неплохой показатель, просто июнь был нетипично удачным.

Одна из причин просадки спроса в июле — аномальная жара

Похожего мнения придерживается и Петр Емельянов. Однако эксперт ставит на то, что снижение спроса — это реакция покупателей на изменения в валютном законодательстве:

— Прогноз по июлю полностью оправдался. В начале лета я предполагал, что количество сделок сократится. Так и произошло. Если в июне мы фиксировали высокие продажи, а число сделок по Минску достигло 1300, то в июле вторичка вышла примерно на 1000 сделок.

Снижение составило более 20%.

Связано это в первую очередь с нововведениями в валютном законодательстве, которые вступили в силу 9 июля. Кроме того, на спрос очень повлияла жара. Были случаи, когда из-за погоды люди переносили, а иногда и отменяли показы. Продавцы просто уезжали из города, потому что находиться в Минске было практически невыносимо.

По ощущениям Петра Емельянова, цены все еще снижаются, однако из-за выгрузки готовых новостроек в раздел вторичного жилья на профильных сайтах точно об этом сказать нельзя. Объем такого предложения высокий, статистика искажена, а динамика цен в аналитике не может отражать реальную картину по вторичному жилью.

— Глобально цены продолжают снижаться за исключением самых ликвидных объектов недвижимости. Прежде всего речь про цены реальных сделок, а не цены объектов в рекламе. Торг имеет место быть, и он весьма ощутимый. Вполне возможно, что квартира, которая выставлена за $50 тыс., уходит, к примеру, за $47 тыс.

«Полной картины по июлю мы еще не знаем»

У Андрея Чернышева более позитивная оценка прошедшего месяца. С его слов, говорить об итогах июля пока рано, так как регистраторы выгружают сделки в базу НКА до 20-го числа следующего месяца. Соответственно, реальный объем продаж за июль мы сможем узнать лишь в середине августа.

— Если говорить про динамику количества сделок, то самым слабым в этом году был январь. В первом месяце 2021 года было зарегистрировано лишь 650 сделок (вторичка плюс готовые новостройки). В феврале эта цифра достигла 1000, с марта держалась на уровне 1200. Для Минска это показатель не только стабильного, но и оживленного спроса. До ажиотажного 2017 года, когда в столице регистрировалось по 1450 сделок в месяц, еще далеко, но в любом случае это хороший показатель. В июне количество сделок было на уровне 1220, из которых чистая вторичка — 1080. На мой взгляд, в июле мы увидим похожую картину.

Со слов Андрея Чернышева, 2021 год отличается от предыдущих соотношением интереса к различным сегментам. Так, если в 2019 и 2020 годах доля готовых новостроек на рынке была незначительной (50—60 сделок в месяц), то в 2021-м в этом сегменте происходит от 140 до 280 сделок в месяц. Причина — в Минске строится рекордное количество жилья за последние 7 лет.

— В среднем в готовых минских новостройках продается по 180 квартир ежемесячно. Это много. Судя по адресам сделок, огромная доля готового жилья продается в «Минск-Мире».

Что будет с ценами на квартиры в августе и осенью

Павел Астапеня предполагает разные сценарии. По мнению специалиста, спрос будет зависеть от цен. Если стоимость «квадрата» не изменится, то мы откатимся к прошлогодним показателям по спросу. Но если цена пойдет в рост (как считает эксперт, это возможно), то покупатели активизируются:

— Из-за серьезного подорожания стройматериалов цена «квадрата» в новостройках может вырасти, за ней подтянется и вторичка.

В этом случае покупатели поспешат решить свои жилищные вопросы до повышений, а значит, спрос активизируется. Если цены останутся на месте, то покупатели займут выжидательную позицию и количество сделок будет на уровне осени 2020 года. Однако, как видно по весне этого года, затишье будет временным.

По мнению Петра Емельянова, спрос восстановится в конце лета:

— Конечно, есть риск, что инструменты, введенные на валютном рынке, в какой-то момент отыграют. Это вызывает определенные опасения, но я по-прежнему воспринимаю такой сценарий в разрезе форс-мажоров. Хочется верить, что с этим мы не столкнемся и уже к концу августа люди, которые ставили жилищный вопрос на паузу, успокоятся и вернутся на рынок.

Вряд ли мы достигнем показателей июня, но на фоне июля количество сделок может вырасти.

Что касается цен, то я предполагаю, что в августе они продолжат плавное снижение, а вот осенью мы можем увидеть и рост, обусловленный сокращением объема предложения. Повторюсь — это произойдет только если не случится какого-нибудь форс-мажора.

Рост ставки рефинансирования и отсутствие уверенности в завтрашних доходах

Мнение Андрея Чернышева отличается от позиций коллег. Эксперт уверен, что предпосылок к росту цен нет, поскольку у белорусов нет уверенности в стабильности своих доходов:

— Основное, что интересует и покупателей и продавцов, — будут ли расти цены? Мы не видим таких предпосылок. Да, безусловно, есть кредиты, но не следует забывать, что интерес к ним уже снизился.

Если на старте программ доля прокредитованных покупателей выросла, то в последние месяцы тенденция обратная (снижение с 18 до 13%).

Виной всему — высокие проценты, рост ставки рефинансирования, жесткие условия. Люди, которые планируют взять взаймы у банка, понимают, что ставка по кредиту привязана к ставке рефинансирования. Если она растет, то и кредит будет дороже. Вместе с этим оптимизма по части собственных доходов у белорусов нет.

В 2017 году, когда мы всем миром вышли из кризиса и впереди были радужные перспективы (рост ВВП, экономики и зарплат), люди верили, что завтра будет лучше, чем сегодня, поэтому не боялись брать кредиты. В этом году такого ощущения нет.

Доллар стоит, но почему? Никто не понимает.

При этом всем очевидно, что продуктовая корзина дорожает, а условия жизни не улучшаются. В такой ситуации строить планы на будущее сложно.

К тому же специалист отмечает, что стабильный хороший спрос все еще сильно проигрывает предложению:

— Сегодня объем предложения составляет порядка 8000—8500 квартир, среднее количество сделок — 1200. Для сравнения, в 2017—2018 годах, когда цены пошли вверх, похожий спрос наблюдался на предложение в 7000 квартир. На мой взгляд, по-прежнему выиграет тот, кто продаст объект быстрее. Цены хоть и стабильные, но больше тяготеют к минусу, а не плюсу. Спрос же останется на уровне. Мы не видим факторов, которые бы снизили его до конца года. На рынке отсутствует сезонность, поэтому осень будет не менее активной, чем лето.