Метры дешевеют: в Минске – грандиозный обвал цен на жилье

Эксперты сравнили ситуацию в белорусской столице и соседнем Киеве.

Не секрет, что из Беларуси уже много месяцев идет массовая эмиграция, которая является следствием политических событий прошлого и текущего годов. Количество временно или навсегда уехавших белорусов исчисляется тысячами, и даже, возможно, десятками тысяч, пишет «Инфобанк».

И дело даже не столько в бегстве от возможного преследования со стороны властей (из-за участия в различных мероприятиях), сколько в отсутствии внятных позитивных перспектив в Беларуси в ближайшее время, что особенно важно для молодого поколения.

Ведь этот, сильнейший в истории Беларуси внешнеполитический кризис, ставший прямым, ожидаемым следствием внутриполитического кризиса прошлого года, не только далек от окончания, а прямо сейчас перерастает в такой же уровень кризис внешнеэкономический.

Объявленные ЕС, США и Великобританией санкции начнут полноценно действовать где-то с конца этого года. Что сильно скажется на социально-экономическом положении в стране – через сокращение валютной выручки, из-за проблем в реализации основных экспортных товаров Беларуси – нефтепродуктов и калийных удобрений.

А если к ним присоединится и Украина – это окажет еще большее негативное воздействие, существенно осложнив внешнеэкономическую ситуацию: в Украину сейчас экспортируется много нефтепродуктов и техники «подсанкционных» предприятий.

Такие перспективы не могут не вызывать негативные ожидания и депрессивное состояние в обществе. То есть, то – что формирует оценку перспективы ближайшего будущего.

И все это – эмиграция и отсутствие перспективы устойчивого развития, зато с перспективой возможного сильного ухудшения в виде падения реальных доходов и зарплат в долларах – непосредственно оказывает влияние на стоимость жилья в Беларуси: оно дешевеет.

С одной стороны, это хорошо – жилье становится более доступным. Например, в Минске средняя стоимость квартир (в долларах за м2) упала почти на 20%.

Но, во-первых, это – на вторичном рынке (продавцы стараются как можно быстрее сбыть жилплощадь в ожидании еще более сильного снижения цен), когда как построить новое жилье стало еще дороже: цены на строительные материалы выросли очень сильно.

А во-вторых, жилая (да и всякая сейчас другая) недвижимость стала непривлекательной с инвестиционной точки зрения: ожидание внешнеэкономических потрясений способствуют нисходящим оценкам и прогнозам в плане стоимости недвижимости.

Таким образом, в Беларуси большое предложение жилой недвижимости на продажу, в то время как платежеспособный спрос на нее не увеличивается.

И результат: средняя стоимость 1 м2 квартиры в Минске упала до минимума с начала 2018 года. При том, что тогда цены на жилье только-только поднялись с многолетнего «дна».

Но совсем недалеко от столицы Беларуси Минска, в 500 км южнее, идет полностью другой – диаметральный процесс: в столице Украины - Киеве цены на жилую недвижимость растут «как на дрожжах».

С марта 2021-го средняя цена 1м2 квартиры в Киеве превысила среднюю стоимость 1м2 в Минске– впервые с 2017 года.

И разница только увеличивается: Киев переживает сейчас «жилищный бум». В Минске же продолжилось падение цен на жилье после недолгой стабилизации: санкции все ближе.

Небольшую лепту в это вносят белорусские иммигранты, которых в Киеве уже достаточно для того, чтобы оказывать какое-то, хоть и минимальное, воздействие на спрос на жилье.

Но главный спрос там имеет инвестиционную основу: позитивные перспективы дают почву для восходящих оценок и прогнозов относительно дальнейшей динамики цен на жилье. И не только в Киеве, а в большинстве крупных областных центров.

Это подталкивает строительную отрасль Украины: индекс строительной продукции в июле 2021-го (к июлю 2020 года) составил 114,4% в целом по строительству зданий, а в секторе жилищного строительства – 140,2% (в январе-июле – соответственно, 105,2% и 119,9%).

В то время как в Беларуси объем подрядных работ по виду деятельности «Строительство» в январе-июле этого года - 84,1% к январю-июлю прошлого года.

Хотя, как Минску, так и Киеву далеко еще до тех цен, что были, соответственно, до кризиса 2015-16 гг. в Беларуси и до событий 2014 года в Украине.

При том, что в середине 2013-го средняя стоимость 1м2 квартиры в Минске и Киеве были одинаковы. График долларовой стоимости 1м2 наглядно показывает, как влияют кризисы на стоимость недвижимости.

Сейчас он показывает диаметрально различие динамики в соседних странах. Ведь главный фактор «страховых» различий цен на жилую недвижимость, в отличие от цен на товары– разница в уровне спроса, который, в свою очередь, зависит от различий в:

уровне доходов населения

потребности в жилье

доступности жилищных кредитов

инвестиционной привлекательности покупки недвижимости

политической, экологической, криминальной и др. ситуации

экономических и политических перспективах и ожиданиях в стране

прогнозах относительно будущих личных доходов в обществе в целом.

И если первые два фактора в Минске и Киеве примерно одинаковые, кредиты в Беларуси дешевые только для льготников, то остальные сейчас – явно не в пользу Минска.