На рынке недвижимости в Минске происходят странные вещи

Спрос на арендные квартиры сильно падает, а на новостройки — ажиотаж.

Журналисты «Нашей Нивы» проанализировали, что происходит на рынке недвижимости. Из ожидаемого — количество сдаваемых в аренду квартир за год выросло втрое. Из неожиданного — ажиотаж на покупку жилья в Минске. Спросом пользуются и элитные кварталы.

Новостройки эконом-класса подняли цены

С августа 2020 года столичный рынок недвижимости просел из-за политических потрясений. Сделок было мало — до этой весны. Эксперт по недвижимости Наталья Литовская говорит, что с апреля покупатели оживились.

«Отложенный спрос наконец вышел на рынок. Люди адаптировались и решили, что если хочется купить квартиру, то нужно покупать. Плюс появилось хоть и дорогое, но кредитование — Беларусбанк предложил кредиты на жилье под 21%, и около 3000 человек воспользовались этим предложением. Средняя сумма кредита составила 40 тысяч рублей».

Повлияло и то, что в законе закрепили возможность вводить Нацбанком валютные ограничения.

«Народ по-своему трактовал это, решив, вдруг банки возьмут и не отдадут то, что там лежит. Часть побоялась оставлять деньги на счетах, хранить дома крупные суммы также опасно, поэтому решили их «забетонировать», — считает эксперт.

— Очень много сделок, которые можно назвать инвестиционными: когда человек вкладывает сколько есть, заскакивает в последний вагон кредитования и приобретает жилье с расчетом на то, что после того как всё наладится, то оно будет продано, деньги накоплены и решится вопрос с квартирой мечты. Плюс люди, которые просто собирали деньги, решили купить условную однушку возле метро, которая будет сдаваться».

Всплеск продаж — в микрорайоне «Минск Мир». Они активно рекламируются в регионах, и для людей там это заманчивое предложение — построить квартиру в столице за 800—900 долларов за квадрат.

«Они не обращали внимание, что это полуфабрикаты и потом, конечно, придется столкнуться с тем, что жилье очень дорогое в черновом ремонте. Доведение его до состояния, когда уже можно начинать отделку, стоит до 200 долларов за квадратный метр. И если так подсчитать, квартира-полуфабрикат в «Минск Мире» и квартира в каркасном доме с черновой отделкой примерно одинаковы по цене.

Понимающие разницу минчане как серединный вариант выберут, как ни странно, хрущевку. Там меньше проблем с парковками, будет зеленая зона, магазины работают, детсады и поликлиники есть. А в том же «Минск Мире» инфраструктура опаздывает».

На фоне высокого спроса новостройки эконом-класса подняли цены на 100 долларов за «квадрат» (до 1200 долларов). Востребованы и дорогие кварталы. Например «Левада» и «Фарфоровый», где квадратный метр стоит 1400—1500 долларов.

«Сейчас в среднем 1200—1300 сделок в месяц при норме для Минска в 1100—1150. Промежуточные данные Национального кадастрового агентства свидетельствуют, что за август заключено 1400 сделок. Это внушительная цифра», — отмечает Наталья Литовская.

Однокомнатную хрущевку с неплохим ремонтом в обжитом спальнике можно приобрести за 45 тысяч долларов.

Однушку в новом каркасном доме возле метро (40-45-метровую, готовую к проживанию) — за 65 тысяч долларов.

«Клиенту надоели стандартные планировки»

Одна из тенденций — падение продаж на вторичном рынке жилья.

«Это связано, наверное, с большой застройкой «Dana Holdings»: теперь цена за квадратный метр в новостройках практически такая же, как на вторичном рынке. Поэтому выбор делают в пользу покупки более современного жилья, с лобби, консьержками», — объясняет директор агентства недвижимости «Партнёр для всех» Ирина Донцова.

Если говорить о новостройках, то однокомнатную квартиру с ремонтом люди хотят брать за 50-55 тысяч долларов, двухкомнатную — до 65 тысяч.

Ирина Донцова также отмечает, что есть спрос на элитную недвижимость. Так, на квартиру без отделки в «Славянском квартале» за 2000 долларов за метр у агентства было несколько покупателей.

«Клиенту опостылели стандартные планировки — вот почему они перекинулись на новостройки, на А-100 или «Минск Мир». Их привлекают квартиры с французскими окнами, где можно делать современные проекты и сочинить под себя кухню, гостиную. Старый фонд остается временным пребыванием для тех, кто хочет поскорее въехать жить и не тратить деньги на ремонт».

По наблюдениям эксперта, доступного жилья много во Фрунзенском и Московском районах. Похуже ситуация в Заводском.

«Коттеджи, которые стоили 260—300 тысяч долларов, выставляются за 180»

Менялись тенденции по загородной недвижимости.

«Ввиду пандемии был активный рост покупки домов. Наверное, многие решили, чем потратить деньги на отдых, где цена на семью с детьми, скажем, 4000-5000 долларов, лучше приобрести домик, — говорит Ирина Донцова.

— Сейчас у нашего клиента спрос на домики от 5 до 12 тысяч долларов, — продолжает эксперт. — Были такие, кто хотел купить дом с подведенным газом, коммуникациями в 60—70 километрах от Минска за сумму до 10 тысяч долларов. Хотя мы считаем, что это низкая цена для такой недвижимости».

По дорогим традиционным коттеджам в агентстве практически нет звонков.

«Те коттеджи, которые стоили 260-300 тысяч долларов, выставляют за 180 и они не востребованы. Востребованы современные дома в прибалтийской стиле, например, за 300 тысяч долларов в черте города».

По наблюдениям Натальи Литовской, сейчас большой спрос на участки в ближнем пригороде — Колодищах, Боровлянах, Фаниполе.

«Мне кажется, определенная категория людей решила: что бы ни случилось, они будут жить здесь, поэтому готовы покупать участок и строить дом. На недавних торгах участок в Колодищах ушел за 100 тысяч долларов — сложно представить, что кто-то мог за землю отдать столько. Притом что в тех же Колодищах можно за 150—250 тысяч купить обжитый коттедж. А строительство сегодня дорогое, ведь стройматериалы подорожали».

«Втрое сократился приток клиентов на рынке аренды»

На рынке арендного жилья в конце лета не было ажиотажа, как обычно.

«В связи с пандемией, другими обстоятельствами число студентов уменьшилось. У нас, например, в три раза сократился приток клиентов на рынке аренды жилья», — делится эксперт.

За год количество предложений в Минске возросло втрое — свободны 11,2 тысячи квартир (по сведениям Realt.by).

Что насчет цен? Агентство недвижимости «Твоя столица» приводит такие цифры. Однокомнатную квартиру в среднем сдают за 220 долларов, двухкомнатную — за 270, трехкомнатную — за 330. Если искать вариант рядом с метро или с полным набором мебели и бытовой техники, суммы будут выше.

Самая дорогая аренда — в центре, микрорайонах «Лебяжий» и «Маяк Минска». Там цены в два раза выше, чем в среднем.

«Спрос будет удовлетворен буквально за сентябрь»

Вероятно, в ближайшие месяцы на рынке будет затишье.

«По моим ощущениям, люди уже меньше интересуются жильем. Все, кто нервничал и опасался хранить деньги в банке или дома, определились или сейчас определяются, приобретают необходимые метры.

Остается небольшой процент, который хочет жилье, но кредитование для них дорогое, на начальный взнос не хватает. Поэтому, на мой взгляд, платежеспособный спрос будет удовлетворен буквально за сентябрь», — полагает Наталья Литовская.

Стоит ли подождать с покупкой жилья? Ирина Донцова рассуждает: если у вас есть лишние деньги, лучше вложить их сейчас в квартиру и получать пассивный доход.

«Неплохая двухкомнатная квартира в спальном районе будет стоить 300-350 долларов в аренду. Или человек может вложить в новостройку, где сейчас аренда около 400-500 долларов в эквиваленте. Берем «Маяк Минск» — в пределах 700 долларов евродвушки разбирают. Я за то, чтобы управлять своими инвестициями, а не оставлять деньги просто так лежать».