«Пузырь» недвижимости в России вот-вот лопнет

Кредитно-денежная политика Центробанка РФ будет иметь серьезные последствия.

Удорожание ипотечных кредитов из-за повышения ключевой ставки Центробанка, а также продолжающийся рост цен на жилье может привести к падению спроса на недвижимость в России на 10-15% к концу осени. Такое мнение в понедельник ТАСС выразил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Банк России 10 сентября пятый раз подряд принял решение поднять ключевую ставку - на этот раз до 6,75% годовых. В целом в 2021 году Центробанк суммарно повысил ставку на 250 базисных пунктов - с 4,25%.

По мнению Ильдара Хусаинова, последствия жесткой кредитно-денежной политики ЦБ для рынка недвижимости будут заметны не раньше октября, так как именно к этому моменту часть банков изменят свои ипотечные ставки, и это постепенно начнет охлаждать спрос на рынке недвижимости за счет снижения доступности ипотечных кредитов.

«Вкупе с насыщением спроса и достаточно высокой динамикой роста средней стоимости квадратного метра, спрос на недвижимость будет снижаться. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года в октябре-декабре спрос может снизиться на 10-15%, но это учитывая рекордную покупательскую активность прошлого года», - сказал директор «Этажей».

Как он отметил, средние одобренные ставки на рынке новостроек с июня выросли на 0,8%, на вторичное жилье - на 0,9%, на загородную недвижимость - на 1,1%. Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин добавил ТАСС, что сейчас на первичном рынке жилья средневзвешенная ставка от 15 крупнейших банков уже составляет 8,3%, а на вторичном - 8,5%.

«Дальнейшее повышение ипотечных ставок станет дополнительным фактором сокращения спроса в ближайшие месяцы. Следует также учитывать, что цены на новое жилье за последний год рекордно выросли - на 20-30%. Это значит, что ежемесячный платеж для многих покупателей станет более высоким, чем раньше», - сказал девелопер.

Последствия корректировки льготной ипотеки

Значительный спад спроса на рынке новостроек уже произошел в июле, когда программа льготной ипотеки была ограничена, а для Московского региона фактически завершена, отметил Щекин. Так, с 1 июля 2021 года максимальная ставка по госпрограмме повышена с 6,5 до 7%, а сумма кредита уменьшена до 3 млн рублей для всех регионов, а раньше в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составляла 12 млн рублей.

В результате в августе 2021 года на первичном рынке старой Москвы было заключено на 22% меньше договоров, чем в июле 2021 года, свидетельствуют данные риелторской компании «Метриум». Однако такой спад был обусловлен также сезонными факторами: в период отпусков покупательский интерес традиционно снижается, пояснила ТАСС управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка.

Система мониторинга и анализа новостроек bnMap.pro фиксирует в столице спад числа договоров долевого участия с 6,3 тысячи в июне до 3,7-3,8 тысячи в июле. В августе, по предварительным подсчетам, сделок оказалось не больше, отметила ТАСС председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Согласно информации аналитического центра ЦИАН, в июле 2021 года спрос на рынке новостроек Московского региона просел на 21% по сравнению с июнем. В августе падение спроса относительно июньских значений оказалось существеннее - почти на треть (31%). По итогам августа зарегистрировано 10,95 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) против 15,78 тыс. в июне 2021 года. Относительно июля 2021 года спрос снизился на 13%, в годовой динамике (в сравнении с августом 2021 года) - на 17,6%.

По итогам августа на первичном рынке Московского региона также отмечается снижение доли ипотечных сделок - 64% ДДУ заключено в кредит, тогда как в июле доля составляла 70%, а в июне, когда льготная ипотека действовала на старых условиях, - 72%, говорится в исследовании ЦИАН.

Однако спрос упал только в сравнении с нерыночной ситуацией, когда его искусственно поддерживали, подчеркнула Доброхотова: покупательская активность вернулась к уровню второй половины 2019 года - до всех связанных с пандемией событий.

Стратегии банков и девелоперов для поддержания спроса

Интерес на рынке недвижимости подогревает программа семейной ипотеки по ставке до 6%, которая была расширена на семьи с первенцами, считает Хусаинов. Кроме того, некоторые банки стараются привлечь дополнительные категории заемщиков, изменяя условия кредитования. «Одни расширяют возрастные категории заемщиков, другие снижают или вовсе отменяют необходимость наличия первоначального взноса», - сказал эксперт.

Кроме того, в стабилизации спроса на приемлемом уровне заинтересованы сами застройщики, которые предлагают различные специальные программы и акции.

«Прежде всего, это снижение ставки по ипотеке ниже среднерыночной для некоторых категорий покупателей. К ним относятся как зарплатные клиенты, так и заемщики, оформляющие кредит в том же банке, что выдает проектное финансирование под конкретный объект», - отметила Коркка.

Помимо этого, девелоперы готовы предложить дисконт на определенные квартиры, добавила она.