Что будет дальше с белорусским рынком недвижимости?

Мнение эксперта.

В сентябре на рынке вторичного жилья число сделок в 2021 году уже превысило уровень докризисного 2019-го. Хотя этот год и не назовешь полностью благоприятным. Однако белорусы вопреки всему решают жилищный вопрос. Но в сентябре активность на рынке снизилась. Realt поговорил с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андреем Чернышевым и узнал, что происходит на «вторичке» сегодня, почему люди не хотят брать кредиты и как на сделки влияет четвертая волна пандемии.

«С начала сентября активность на рынке снизилась на 15−20%»

Точные данные по сделкам в Минске обычно известны во второй половине месяца, поэтому Андрей Чернышев предлагает ориентироваться на предварительные данные. Так, по совокупности ряда факторов можно предположить, что в сентябре будет снижение количества сделок.

— Если посмотреть на предыдущие месяцы, то, например, в августе на вторичном рынке продано 1290 проданных квартир, в том числе в новостройках — 156. Может показаться, что в августе был большой всплеск активности. Однако для августа такой показатель достаточно характерен.

По словам эксперта, с начала сентября активность на рынке снизилась на 15−20%. Это проявлялось и в уменьшении количества поступающих спросовых заявок. По итогам сентября ожидается, что проданных квартир исключительно вторичного обращения будет порядка тысячи, а может и меньше. Если сопоставить с предыдущими месяцами 2021 года, это не самый низкий показатель — он примерно равен показателю мая или июля.

Нельзя сказать, что в сентябре произошло нечто экстраординарное и такая тенденция продолжится в дальнейшем. На снижение спроса в сентябре повлиял не какой-то один, а совокупность нескольких факторов.

— Во-первых, наступление учебного сезона. И дело не в том, что те родители, кто хотел приобрести собственное жилье своим детям-студентам сделали это до начала сентября. Подобные покупки совершаются, но их доля не столь объемна, чтобы существенно влиять на рынок. Здесь дело скорее в том, в сентябре у покупателей, которые в большинстве своем являются семейными людьми, есть более оперативные заботы, например, по отправке своего чада в школу и налаживанию учебного процесса со всеми из этого вытекающими. Поэтому решение жилищного вопроса на определенный период отходит на второй план. О чем и свидетельствует индекс покупательской активности в сентябре, который указывает лишь на определенную просадку спроса, — объясняет Андрей Чернышев.

Во-вторых, четвертая волна пандемии. Как мы помним, с осени 2020 года пандемический фактор не оказывал существенного влияния на рынок. Однако сегодня наблюдается несколько иная ситуация, чем та, что наблюдалась весной 2020 — в самом начале пандемии. Тогда люди массово боялись выходить на улицу и контактировать с другими людьми. А сегодня страха как такового нет, но при этом пандемия действует вопреки желаниям покупателей и продавцов.

— Объясню. На вторичном рынке большинство сделок проходит в формате «цепочных» сделок (когда для покупки одной квартиры, необходимо продать имеющуюся — в этом случае продавец одновременно является последующим покупателем и наоборот), в которых в среднем 3−4 участника. Но бывает и больше — нам известны случаи и до 8 квартир в «цепочке». В случае, если кто-то из собственников хотя бы одной из квартир серьезно заболевает, проведение всей «цепочки» минимум затормаживается и максимум, из-за выпадения «одного звена», вся цепочка может рассыпаться. Не все покупатели готовы столько ждать. А это значит, что нужно проводить работу заново — собирать цепочку из других квартир и т. п.

«Цены на себе ощущают стабильное давление вниз со стороны постоянно снижающейся покупательской способности населения»

Снижение спроса распространяется на весь рынок недвижимости, а не только на вторичный рынок. Снижение повсеместно коснулось и «первички», как показывают данные «Твоя Столица. Новостройцентр» и обратная связь, получаемая от застройщиков.

— Мы анализируем и объемы предложения, и структуру в разрезе типов квартир. В структуре по количеству комнат не видим существенных изменений. В большинстве востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, на долю которых приходится практически 80% всех проданных квартир. Это лишний раз указывает на стабильный, но при этом угнетенный снижающимися доходами покупателей, рынок, — отмечает эксперт.

Что касается цен предложения, Андрей Чернышев говорит, что они «стоят» около полугода с незначительными колебаниями. Почему цены остановились именно в 2021 году?

— Все мы помним, как заканчивался 2020 год, с какими надеждами, страхами. Январь 2021-го начался с некой осторожностью. Продавцы видели, что поступает мало звонков, покупатели абсолютно не готовы к текущим ценам, каждый второй просил скидку. А учитывая в разы превышающее спрос предложение, покупателя не очень-то и держала определенная квартира, если не нравилась цена. Цены предложения не росли, тем самым продавцы не давали рынку уйти в сложное положение.

По факту сделок существенных изменений также нет. По данным за неполные девять месяцев в среднем цена на «вторичке» снизилась на 2−3%. В зависимости от месяца и от структуры приобретаемых квартир, эти цены могли колебаться — из-за выборки проданных квартир в конкретном месяце — что и видно на графике.

— Цены на себе ощущают стабильное давление вниз со стороны постоянно снижающейся покупательской способности населения, роста цен на топливо и на продукты первой необходимости. Причем показателен тот факт, что снижение касается и однокомнатных квартир, а они всегда были самыми стабильными и первыми, которые росли в цене, и в период пессимизма обычно выступают «разменной монетой».

В сентябре количество обращений по кредитам снизилось несмотря на то, что в августе несколько банков возобновило кредитование. Андрей Чернышев говорит, что потенциальные покупатели, рассматривающие возможность взятия кредита, уже привыкли к ставкам 20% и более. Другое дело, что они все чаще сталкиваются с тем, что просто не могут взять кредит по требованиям банка.

— Однако сейчас можно вывести новую тенденцию. Люди если и могут взять такой кредит, то понимают, что в подобной ситуации ежедневного роста цен, после выплаты ежемесячных платежей по кредиту у них остается слишком мало денег. А это ведь это минимум на 5 лет и более. А если дальше ставка рефинансирования будет расти? Все это их останавливает.

Поэтому сегодня рассрочка от застройщиков на новостройки остается актуальным и одним из самых востребованных финансовых инструментов для покупателей. Всего на рынке сейчас предлагаются 147 домов-новостроек, и на 123 действует рассрочка оплаты.

— Никаких предпосылок к росту цен на квартиры до конца 2021 года нет, что наглядно показывает сентябрь. Многих будет интересовать, неужели ситуация продолжится? Мы считаем, что с октября активность на рынок начнет возвращаться. И, в частности, наблюдать ее можно будет именно в декабре, когда многие будут стараться успеть запрыгнуть в «последний вагон» перед очень неясным январем. Но говорить о том, что будет некий ажиотаж, не стоит по объективным вышеназванным причинам. Наши покупатели сейчас и так изо всех сил пытаются решить свой жилищный вопрос. А поскольку большинство продавцов являются и покупателями, сделать это еще сложнее.