«В Минске дефицит новостроек с адекватными параметрами квартир»

Хапун закончился и на неадекватные придется снижать цены.

Такое ощущение, что 90% тех, кто вывел на рынок новые дома в Минске, не очень хорошо понимали, какие квартиры будут нужны минчанам. И вроде бы все были в курсе, что впереди кризис. И вроде бы чего проще — спроси в агентствах недвижимости, они разложат на какой метраж, планировки и цену «итого» будет максимальный спрос в определенной локации, пишет для realt.by Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости.

Как минимум, растолкуют, что типовые «однушки» и «двушки» меньше устраивают современного человека, чем «евродвушки» и «евротрешки» аналогичной площади. Что на падающем рынке низкий спрос на просторные квартиры, но и студии будут брать плохо, — инвесторы-то считать умеют.

Да, по-хорошему, нужно плясать от портрета массового покупателя коммерческой новостройки, у которого есть на руках большая часть суммы. А реально массовый — или семья с одним ребенком или пока бессемейный человек, рассчитывающий на создание семьи (да, у тех, кто старше 25, семья — базовая ценность). Первая категория хочет «евротрешку» (кухня-гостиная, две спальни), одинокие — стартовую «евродвушку» (кухня-гостиная и отдельная спальня).

Ко мне обращаются за советом, по большей части, представители массовой категории. И все отмечают: на рынке практически нет «евродвушек» и «евротрешек» со вменяемыми площадями и вменяемой итоговой ценой. Вменяемая площадь для «евродвушек», по опросам — 40−50 квадратных метров, евротрешек — 60−70.

Интересней представление массового покупателя (не фантазера, который ждет по 500) о цене. Вменяемой ценой «евродвушки» считают 50−60 тысяч долларов в эквиваленте (зависит от площади), евротрешки — 70−75. То есть квадратный метр в квартирах поменьше — до 1250, в квартирах побольше — около 1150. Читай, на 100−200 долларов дешевле, чем нынче на рынке. Почему именно эти цифры? Покупатели их вычисляют на подсознательном уровне. Хотя есть те, кто может аргументировать.

— Мы с мужем семь лет откладывали деньги на свое жилье, и, собственно, следили за ценами. В 2016-м или в 2017-м году застройщики продавали квадратный метр в каркасно-блочных новостройках, в двушках и трешках, по 1050—1150, и не разорились, — рассуждает дизайнер Дарья. — Так что нынешние их хотелки — по 1300—1450 за метр — неадекватные.

Спорить с Дарьей можно — ведь пять лет назад строили не на аукционных землях, оплата которых удорожает каждый потенциальный метр жилой новостройки. Впрочем, и у тех, кто строит на безаукционных (у УКСов и тех, кто строит по инвестпроектам) ценник далек от ожидаемого. Исключение — Минск-Мир. «Евродвушек» и «евротрешек» там много. Цены на метры-полуфабрикаты, даже с учетом последующих вложений, вполне вписываются в эти ожидания. Собственно, в этом и секрет хороших продаж в ЖК. Не смотря на все «но».

Да, Минск-Мир не всем подходит. Для семейных критична инфраструктура и пугают окна на оживленную улицу, высокая плотность, заставленные машинами проезды и дворы. Почти все они с нежностью рассматривают Новую Боровую.

— Недавно решили — будем там покупать, — говорит предприниматель Вадим. — «Евротрешка» была нужна, у нас двое мальчишек. Жене так удобней будет — можно готовить и за детьми присматривать одновременно. Но — нет. Предложили на выбор «двушки» и «трешки» — классические панельные планировки. С 10−11-метровой кухней, граничащей с туалетом. «Двушки» нам не подходят. В «трешках» гостиная не отделена от кухни глухой стеной, но там 80 «квадратов», цена выстреливает — там же еще ремонт делать. Странно, Новая Боровая, а современных планировок для таких как мы сейчас нет.

И снова о ценнике на дефицит.

— Мне нравятся по планировкам и расположению ЖК «Петровские верфи», лучше не нашла, — говорит Алла, которая подыскивает квартиру для себя и двоих детей. — Взяла бы там «евротрешку», при стопроцентной оплате дешевле 1100 за метр. Но там нужно купить машиноместо в паркинге. А это около 10 тысяч оно. При том, что у меня нет машины. Раскидай цену машиноместа на квадратные метры квартиры — уже 1230 долларов за метр выходит. Дорого для голых стен. Бывший муж пока из своей квартиры не выгоняет, жить есть где. Дождусь, когда цены снизят, вон мы свою квартиру построили несколько лет назад по 1050 вообще.

В общем, застройщики выставляют на дефицитный товар максимальную цену, по которой берут. Просчеты в планировках пока их не тревожили — отложенный спрос, вылившийся на рынок этим летом, обеспечил продажи любого типа квартир. А на дефицитное просто подняли ценник — покупатели докредитовывались, влезали в рассрочку, — но разобрали. В сентябре хапун закончился. Даже разговоры про то, что «все в сентябре подорожает» не помогли. Массовый покупатель, не нашедший устраивающий вариант летом, не готов покупать жилье, не соответствующее ожиданиям, по нынешним ценам. Его нужно будет чем-то заманивать туда, где метраж больше или планировка «далека от мечты», подстраиваясь под возможности покупателя. Обычно заманивают акциями и увеличенными рассрочками. Застройщики на снижение спроса реагируют медленно, от ступора до акций может проходить от двух месяцев до полугода.

Но через полгода на ценник гораздо ощутимей начнет давить вторичный рынок — сейчас уже появляются готовые к проживанию 45-метровые квартиры в нестарых каркасниках по 60−65 тысяч. Так что потенциальным дольщикам, отложившим покупку, нужно запастись терпением.