Что будет с ценами на квартиры в Минске до конца года?

Мнение эксперта.

Чем отличается ситуация на столичном рынке недвижимости этой осенью по сравнению с летом? Что происходит с ценами квартиры и ожидать ли их падения на рынке новостроек и на «вторичке»? Об этом рассказала в комментарии myfin.by независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская.

– По данным Национального кадастрового агентства (предварительным), в октябре количество сделок на столичном рынке недвижимости составило 1228, на пару процентов ниже, чем в сентябре. То есть рынок более чем живой, для Минска это очень неплохо, – отметила Наталья Литовская.

– Что еще было интересного в октябре? Росло количество квартир, выставленных на продажу. И эта тенденция продолжается в ноябре. По данным realt.by в октябре количество выставленных на продажу квартир выросло с 13 тыс. до более чем 16 тыс. Это очень много для рынка. Стандартный рынок Минска предлагает около 8-9 тыс. Нынешние цифры, даже с поправкой на то, что часть из них – квартиры в Минск-Мире, очень большие. Это говорит о том, что, несмотря на «живость» рынка, выставленное на продажу накапливается. Во втором полугодии наблюдаем, что 15-20% ежемесячных сделок – сделки с готовыми новостройками. «Бэушной» вторички продается около 1000-1100 квартир в месяц. До этого года доля готовых новостроек в общем числе сделок была вдвое ниже.

Что выставляется на рынке недвижимости

Все чаще на рынке готовые новостройки конкурируют по цене со строящимися объектами. Это новостройки, в которых остались квартиры на момент сдачи. Такие квартиры выставляют застройщики и первые владельцы квартир. Экс-дольщики строили так называемые инвестиционные квартиры. Строили по 1100-1250 долларов за квадратный метр, потом добавили к цене метра 100-150 долларов и продают. И тут можем оценить привлекательность подобных инвестиций. Если нужно действительно квартиру продать, нужно выставлять рыночную цену. А рыночная за цикл строительства – (обычно это больше года, в некоторых проектах – два года) просела. В итоге можем наблюдать картинку – в готовой новостройке и у застройщика, придержавшего квартиры, и у первого владельца цены примерно одинаковые. И продаст первым тот, кто сделает цену чуть ниже.

Не думаю, что «инвесторы» на это рассчитывали. Хотя должны были. О том, что рынок будет падать, эксперты предупреждали еще в начале 2020-го. Единственное, что не могли просчитать скорость падения.

Впрочем, не только граждане ошибаются. На рынке есть готовые новостройки, которые выставлены по ценам даже ниже, чем были на стадии котлована. Застройщики выставляют остатки. Они тоже рассчитывали, что готовое жилье будет стоить дороже, чем на стадии котлована.

Цены продолжают снижаться, как будет выглядеть дно, никто не знает, и нынешним «инвесторам» следует это учесть.

Как изменились цены

Скорость снижения цен, повторюсь, непредсказуема. С лета среднестатистический метр в реальных сделках – плюс-минус 10 долларов в зависимости от месяца. Это для потребителя – информация ни о чем. Выглядит как очередное плато после весеннего снижения. Но плато скоро должно закончиться, потому что количество предложений растет, они давят на рынок. Сказать, когда произойдет уход с этого плато, пока сложно. Рынок у нас инертный, многое зависит от слухов, каких-то несбыточных надежд – на появление доступных кредитов или на то, что приедут россияне и все купят. Но экономисты надежды продавцов не подпитывают. Те, кто действительно хочет продать, выставляют «завтрашний» ценник, ниже, чем у соседа на 7-10%.

Спросу не с чего расти. Он, как положено в кризис, сконцентрирован на самом дешевом жилье – «однушках», маленьких «двушках».