Что будет с белорусской недвижимостью в 2022 году?

Резервы для ценового плато исчерпаны.

В последний год на продажу выставлено заметно больше объектов пишет издание «Белорусы и рынок».

Белорусам хватает жилья? Или не хватает денег на покупку квадратных метров? А может, цены завышены?

Ответы на все эти вопросы мы постарались найти с помощью экспертов.

Кредиты, слухи, отложенный спрос

В конце 2020 года дружным хором эксперты прогнозировали нелегкие времена для рынка недвижимости. Причин было предостаточно: и политический кризис, и нерастущие доходы, и кредиты… Все говорило о том, что рынок будет падать — станет меньше сделок, и при огромном навесе нераспроданных квартир цены неуклонно пойдут вниз с увеличивающейся скоростью. Но прогнозы, по большому счету, не сбылись.

К примеру, цены действительно падают, но скорость их «рваная», в некоторые месяцы цены проданного жилья даже подрастали (согласно данным Национального кадастрового агентства). И общее их падение ниже нижней прогнозной планки — 10 %, о другой цифре, фигурировавшей год назад, — 15 %, и говорить не стоит.

По мнению директора агентства недвижимости «БелЦТН» почетного председателя общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николая Простолупова, цены падали главным образом потому, что доходы населения не росли, а инфляция била многолетние рекорды.

«Именно падение реальных доходов населения являлось основным триггером снижения цен, довольно плавного, но в целом уверенного. Ведь и в прошлом году, и в этом большое количество белорусов осталось без работы. При этом инфляция, хоть ее официально объявляемый рост всего 10–12 %, особенно по продуктам питания, достигла процентов 30», — сказал Николай Простолупов.

Год назад эксперты говорили о том, что проблемы с кредитованием, большой объем предложения и политический кризис приведут к существенному падению цен. Ни один из факторов не исчез, но почему они не сработали? Цены не обвалились, а количество сделок даже выросло.

Независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Литовская назвала три причины: отложенный спрос, возобновление кредитов и слухи.

«Кредиты на новостройки подорожали, но не исчезли. По весне появились дорогие, под 20–21 % годовых — на покупку квартиры на вторичном рынке. Если не хватало 5–15 тыс. долларов, граждане могли докредитовываться. Это поддержало спрос. Часть спасала вклады, переводя деньги в недвижимость. Ведь весной появились не только дорогие кредиты на «вторичку», но и слухи, что могут быть проблемы со снятием валютных вкладов. Рынок недвижимости очень чуток к слухам: часть граждан посчитала, что сохранение денег в недвижимости — самый надежный вариант. Так что до ноября несколько месяцев подряд фиксировался повышенный спрос (в Минске по 1250–1300 сделок в месяц, при норме 1000–1100).

Еще часть реализовала отложенный спрос, парализованный в августе 2020-го. Нужно понимать, что в кризисы недвижимость воспринимается как гарантия стабильности жизни для конкретной семьи. Да, она может и подешеветь, но она будет — крыша над головой», — пояснила Наталья Литовская.

О росте цен говорить не стоит

Рост количества сделок Николай Простолупов объяснил в том числе и прошлогодним падением. Ведь из-за первой волны пандемии рынок обвалился вдвое. В этом году ситуация не стала лучше, но многие люди стали относиться к коронавирусу по-другому.

«Продажи никогда не остановятся, они даже во времена Советского Союза были. Спад весны прошлого года, когда люди перестали пускать покупателей в квартиры, а потенциальные покупатели — ходить на просмотры, не мог не отразиться на годовой статистике. Как и политический кризис. В августе — сентябре рынок снова просел. В этом году эти факторы большого значения уже не имели, сказывались разве что экономическая ситуация и падение доходов. Не будь этого, рынок прибавил бы сильнее. А так я ожидаю по итогам года примерно прошлогодних цифр — какой бы ни была экономическая ситуация, люди нуждаются в недвижимости, в улучшении жилищных условий. И при этом объем строительства недвижимости в Минске не растет, в двухмиллионном городе людям становится все труднее решать свои жилищные проблемы», — рассказал директор агентства недвижимости «БелЦТН».

Он также отметил довольно любопытный факт: цены на первичную недвижимость в этом году выше цен на вторичном рынке. «К сожалению, застройщики держат цены на высоком уровне: и в прошлом году, и в этом цены новостроек заметно выше ранее сложившегося уровня. Хотя это жилье без инфраструктуры, без отделки, и, чтобы довести такую квартиру до необходимого для проживания уровня, вкладывать в нее придется много», — считает Николай Простолупов.

За три квартала 2021 года средняя цена сделок на первичном рынке упала на 6 % — до 1260 долларов за кв. м, на вторичном подросла на 2 % — до 1290 долларов за квадрат.

Чего же ждать от рынка недвижимости в ближайшие месяцы?

«Если ничего неожиданного не случится, не появятся новые вбросы, не произойдет ничего резкого с курсом, то ожидать в ближайшее время заметных изменений не стоит. И даже если завтра выплывет «черный лебедь», цены за два — четыре месяца на 10 % вряд ли рухнут. Рынок недвижимости очень инертный. Когда что-то его сильно пугает, он просто замирает: уменьшается количество сделок — до прояснения ситуации.

Резерв для ускорения количества сделок и ценового плато (как это было после слухов о проблемах с извлечением вкладов) исчерпан. Большая часть обладателей средств на покупку жилья уже либо вложили доллары в метры, либо перестали паниковать и ждут более доступных цен.

Роста доходов никто не обещает. Тренд на плавное снижение цены актуален на ближайшие два—четыре месяца. А насколько плавно будет снижаться цена весь 2022 год, прогнозировать при таком количестве неизвестных вряд ли кто рискнет», — резюмировала Наталья Литовская.