«Такого никто не мог предугадать»

Что творилось на рынке квартир Беларуси в 2021 году?

Рынок недвижимости в 2021 году принес немало сюрпризов и удивил даже опытных экспертов. За последние 10 лет он может стать рекордным по количеству сделок. Белорусы активно покупали жилье несмотря на пандемию, рост цен на стройматериалы, санкции и общее падение доходов. Realt подготовил собственную аналитическую информацию, вместе с экспертами подвел итоги года и выяснил, что помогло держать стабильный уровень продаж, почему новостройки в оказались приоритете и с какими ценами на жилье завершается 2021-й. Итоги рынка в Минске и регионах — в материале.

«Рынок недвижимости в этом году компенсировал просадку сделок 2020 года»

После кризисного 2020 года отложенный спрос на покупку жилья проявил себя очень явно: только за 11 месяцев 2021 года было куплено 13,3 тысячи квартир, что выше, чем за те же месяцы во все предыдущие годы. По мере подведения итогов декабря велика вероятность того, что мы увидим новый максимум спроса на квартиры в Минске за всю историю.

Рынки первичного и вторичного жилья в 2021 году можно назвать очень активными. Таким мнением делится заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

— Однако под активностью понимается не ажиотаж, а скорее то, что подобную ситуацию не мог предугадать никто. В первую очередь, потому что покупатели весь год находились в сложном экономическом положении и находятся до сих пор. Мы предполагаем, что 2021-ый будет рекордным за последние 10 лет по количеству сделок.

Менеджер отдела продаж агентства недвижимости «ЭТАЖИ форте» Ольга Шалковская считает, что рынок недвижимости в этом году компенсировал просадку сделок 2020 года.

— Большинство специалистов, занятых в этой сфере, отметили появление на рынке новых покупателей, потребности которых отличаются высокими запросами как к качеству жилья, так и к социальному окружению. Порадовали застройщики, которые предложили таким покупателям нужный им продукт.

По предварительным данным за ноябрь квадратный метр в столице в среднем стоит 1314 $, что на 0,8% выше, чем в ноябре прошлого года.

В разрезе числа комнат на ноябрь ситуация такая: однокомнатные — 1369 $/м2 (-1% к ноябрю 2020 года), двухкомнатные — 1294 $/м2 (+4%), трехкомнатные — 1221 $/м2 (+2,5%), четырехкомнатные — 1130 $/м2 (-7%).

Что покупали больше — первичное или вторичное жилье?

В среднем ежемесячно на протяжении последних 10 лет доля сделок с квартирами в новых готовых домах составляла около 13% всего спроса.

А вот 2021 году от месяца к месяцу таких квартир было около 16−20%. А в первом квартале и вовсе достигала 30%, что стало максимумом за 10-летнюю историю наблюдений.

Повышенный интерес к новостройкам подогревается за счет наличия у застройщиков кредитных продуктов с более выгодными для покупателей условиями, а также развития ими программ рассрочки.

В среднем с января по ноябрь на вторичном рынке ежемесячно регистрировалось по 1170 переходов права собственности (сделок). В их числе можно выделить квартиры в только введенных домах-новостройках. В 2021 году их продавалось заметно больше. В среднем ежемесячно 193 сделки (без данных за декабрь). Для сравнения подобные показатели за предыдущие годы: в 2020 году — 54 сделки, в 2019-м — 64.

— По расчетам «Твоей столицы», ежемесячно на первичном рынке на стадии строительства покупается квартир примерно столько же, сколько и на вторичном. А может быть и больше. Эта неопределенность связана с тем, что по тем сделкам, которые проходят в офисах застройщиков, не ведется единого учета, — утверждает Андрей Чернышев.

По его словам, главная причина тому, что покупатели отдают предпочтение новостройкам, это желание приобрести абсолютно новое жилье. Также по-прежнему и не менее актуальным остается желание сэкономить деньги при покупке жилья на ранней стадии строительства.

Кроме того, из-за минимизации стоимости покупки людей привлекают малогабаритные и компактные квартиры, наибольший выбор которых пока еще есть только на первичном рынке. Они пользуются популярностью у молодых семей и тех, кто легче воспринимает наличие объединенных кухни и зоны гостиной.

— Стоит выделить тренд на рынке новостроек, который четко сформировался именно в 2021 году — люди обращают внимание на квартиры как на инвестиционный актив. Многие начали задумываться, как обезопасить деньги с помощью покупки недвижимости. Подобный тренд пытался сформироваться на протяжении последних пяти лет, но именно в 2021 году люди действительно пришли к четкому осознанию выгоды, к чему располагает как снижение цен, так и появление широкого выбора доступных по цене малогабаритных квартир, — рассказывает Андрей Чернышев.

— По нашим данным количество сделок вторичного жилья даже обогнало количество сделок на первичке по итогам года. И вместе с тем можно отметить тенденцию, что в первую очередь покупатели обращали внимание на новостройки, как для собственного жилья, так и для инвестиции, — приводит аналитику Ольга Шалковская.

Спрос на однушки, самые дорогие квартиры и популярные районы

На протяжении всего года в структуре спроса наблюдался повышенный интерес к однокомнатным квартирам. Если обычно их доля составляла около 40−41%, то в уходящем году ежемесячно с однушками заключали практически половину всех сделок. В районе 30−35% всех сделок каждый месяц приходилось на двушки, 15−18% - на трехкомнатные квартиры.

Самые дорогие квартиры, проданные в Минске за 11 месяцев, обошлись своим покупателям в 532 тысячи долларов (трешка 232 кв. м) и 530 тысяч долларов (6-комнатная 250 кв. м) соответственно. Первая располагалась в районе улиц Гвардейская-Грибоедова, вторая — в микрорайоне Сторожовская-Оперный театр.

В течение всего года прослеживался повышенный интерес к Октябрьскому району. Ежемесячно доля сделок здесь варьировалась от 15% до 26%, хотя еще до последнего квартала 2020 года удельный вес района в сделках не превышал и 10%.

Связано это с вводом в эксплуатацию колоссального числа квартир в новых домах в проекте «Минск Мир». Как и в предыдущем году, доли Ленинского, Заводского и Центрального районов на протяжении всего года стабильно держались на уровне 8−10%, Московского — 10−15%.

В то же время Фрунзенский и Первомайский районы в 2021 году немного потеряли позиции. Традиционно на Фрунзенский район приходилось 21−24% всего спроса, однако в текущем году — в среднем меньше 20% ежемесячно. Доля сделок в Первомайском районе в 2021-м составляла 10−11%, хотя обычно находилась на уровне 12−14%.

А что в регионах?

Регионы закончили 2021 год успешнее, чем предыдущий. Число сделок с квартирами в сумме за 11 месяцев 2021 года заметно превысило уровень тех же месяцев 2020 года во всех крупных городах страны.

Существеннее всего продажи в 2021 году выросли в Витебске (+36% к январю-ноябрю 2020), Полоцке (+31%), Могилеве (+25%) и Мозыре (+25%).

Единственным крупным городом, который закончил год даже хуже, чем кризисный 2020, стал Солигорск. Здесь за 11 месяцев количество сделок было ниже, чем в прошлом году на 11%.

Если сравнивать с более успешным 2019 годом в плюсе по сделкам оказались все областные центры за исключением Бреста и Гомеля, а также Барановичи, Бобруйск, Борисов и Полоцк. Остальные крупные города по числу сделок не дотянули до уровня 2019 года в среднем на 3−10%.

Средние цены квадратного метра выросли за год практически во всех крупных городах Беларуси. Сильнее всего по сравнению с ноябрем 2020 года — в Пинске (+10%), Новополоцке (+8%) и Мозыре (+8%). Снижение отмечалось лишь в 4 из 17 городов: Солигорске (-8%), Бобруйске (-2%), Витебске (-1%) и Бресте (-1%).

Учредитель агентства недвижимости «Бугриэлт» Николай Тукин утверждает, что в регионах ситуация очень соотносима с Минском.

— Допустим, в Бресте на рынке в начале 2021 года был провал по количеству сделок, затем активность возросла, и к маю этот показатель стал рекордным. После мая активность снова начала снижаться. Цены в течение всего года держались примерно на одном уровне. В начале декабря средняя цена за «квадрат» на вторичке составила около 700 долларов, — рассказывает он.

По его словам, в Бресте ощущается нехватка бюджетных новостроек. Недорогие новостройки, даже панельные, люди готовы покупать в диапазоне 700−750 долларов за квадратный метр, но их просто нет в городе. Частные же застройщики на квартиры в монолитных домах ставят ценник около 1000 долларов на «квадрат», что для Бреста крайне дорого. Например, самая дорогая сделка по квартирам в Бресте за ноябрь — около 83 тысяч долларов.

— В Гродно цена квадратного метра также почти не менялась на протяжении 2021 года. Средняя цена — около 640 долларов на «квадрат». Для Гродно был интересен тот факт, что доля готовых новостроек на рынке была непривычно небольшая. Мы привыкли видеть, что в Гродно всегда были рекордные проценты готовых новостроек на вторичке — в пределах 25%. В 2021 году эта цифра составила около 10−12%. Новостройки покупали опережающим образом, — говорит Николай Тукин.

Что касается районных городов, на протяжении года рынок был стабильным. Например, в Пинске среднее количество сделок по квартирам на вторичке порядка 60 в месяц за последние полгода.