Что будет с ценами на квартиры в Минске в 2022-м?

Мнение экспертов о стоимости «квадрата».

Сколько будет стоить квадратный метр в Минске 2022-м? Будут ли квартиры еще дешевле или рынок уже нащупал ценовое дно? А может быть, надо быстрее решать жилищный вопрос, не выжидая, ведь дальше — только дороже? Onlíner спросил у экспертов по недвижимости, что будет со стоимостью «квадрата» в ближайший год. А еще мы задали всем собеседникам вопрос, какая стоимость квадратного метра может быть справедливой.

«Цены не будут ни падать, ни расти, по крайней мере до лета»

Анатолий Звездин, председатель совета общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

Эксперт отмечает, что цены на рынке стабилизировались. Они сохранятся на таком же уровне, если не прилетят «черные лебеди» в виде политических кризисов или какой-нибудь новой пандемии.

— Уже в начале 2021 года было видно, что падение цен замедляется и к весне наступит стабилизация. В принципе, это и произошло.

Сегодня в Минске наблюдается баланс между спросом и предложением, считает Анатолий Звездин.

— Если говорить о тенденции на 2022-й, то мне кажется, что цены не будут ни падать, ни расти, по крайней мере до лета. Они будут соотносимы с уровнем конца 2021 года. Могут минимально опускаться или подниматься — на 0,5—1% из месяца в месяц.

Этот прогноз сработает, если не прилетят «черные лебеди» в виде глобальных политических кризисов или какой-нибудь новой пандемии. И если не уменьшится число кредитных программ.

Да, когда в феврале прошлого года кредиты возобновились по высоким ставкам в 20—21%, многие считали, что никто их брать не будет. Но похожие ставки уже были какое-то время назад. Они вернулись в 2021-м, и постепенно люди приняли их как факт и стали кредитоваться. Если кредиты не станут дороже, это поможет поддерживать спрос на сегодняшнем уровне.

— Какую цену за «квадрат» можно считать справедливой?

— Понятие справедливости у каждого свое. Плюс, к счастью, у нас на рынке есть жилье разного уровня комфортности, метража. Ведь средняя стоимость «квадрата» — всегда как средняя температура по больнице. В каждом из сегментов квартир сложилась своя ценовая политика. Если сегодня рынок стабилен, нет ни падений, ни роста — значит, сам рынок определил справедливость. Нам может это не нравиться, но это субъективно.

— Когда-то говорили, что стоимость квадратного метра в идеале должна равняться средней зарплате. Что вы об этом думаете?

— Сегодня средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке — 1300 долларов. Давайте представим, что средняя зарплата в Минске достигла такой же суммы. Что произойдет? Увеличится платежеспособность населения, а значит, вырастет спрос на товары и услуги. Впоследствии при существующем предложении квартир в Минске начнут дорожать и они. Цены на жилье на вторичном рынке формируются рыночными механизмами.

Знаете, в чем справедливость сегодняшней цены? В том, что в последние три месяца в столице проходило около 1500 сделок. Это очень высокий показатель.

«Тренд на снижение цен останется, но процесс будет медленный»

Эксперт в сфере недвижимости Наталья Литовская считает, что тренд на снижение цены квадратного метра останется и в 2022 году, но процесс будет очень медленным. Резкого падения быть не должно, подорожания — тем более.

— Если ничего существенного не произойдет, если курс доллара и доходы населения останутся примерно на прежнем уровне, то ценник все-таки продолжит ползти вниз — но крайне медленно, — говорит Наталья Литовская. — Прежнее ценовое дно у нас было, напомню, в 2016—17 годах. Тогда на Грушевке можно было по 1100 долларов купить квадратный метр в каркасной новостройке, в двушке, а в панельке — взять двушку по 900 долларов за «квадрат».

Даже если по какой-то причине люди вдруг передумают покупать жилье в стране, цены резко не упадут.

В состоянии оцепенения рынок обычно находится 2—3 месяца, а после этого идет довольно бодрое падение цен. Мы это уже проходили осенью 2020 года, когда было не до сделок. Рынок тогда взял паузу не потому, что не было спроса, а потому, что люди просто решали, как жить дальше.

Роста цен на жилье в 2022 году эксперт не ожидает, однако конкретную стоимость квадратного метра прогнозировать не берется.

— Это действительно будет гадание на кофейной гуще. Мы не знаем, что будет с долларом, не знаем, что будет с ситуацией в стране.

Покупатели недвижимости в Беларуси, напоминает Наталья, очень чувствительны к слухам. Когда в прошлом году заговорили, что могут возникнуть проблемы с вкладами, многие решили быстрее снять деньги и вложить их в недвижимость.

— Слух дал импульс и тем, кто в принципе планировал покупать жилье. Подозревая будущую девальвацию, некоторые решили, что неплохо даже взять кредит на недостающую сумму в белорусских рублях, пусть и под 17—20%. Оживились и инвесторы, которые волновались, что будет с их деньгами. Решили, что в бетоне надежнее, ведь в любом случае Минск — город, где не хватает жилья. Если что, приобретенные квартиры будут сдаваться. Все это обеспечило активность сделок в 2021-м.

Однако в прошлом году купили квартиры далеко не все, кто хотел, так что задел на 2022-й остался.

Многие интересуются покупкой новостроек, в основном с использованием рассрочки от застройщиков, потому что нынешние ставки банков по кредитам практически запретительные.

— Какую стоимость квадратного метра сейчас можно считать справедливой?

— Цены на вторичке всегда близки к справедливым. Продавцы не торопятся снижать цены, а у них не торопятся покупать. Но если надо продать, собственники выставляют цену, на которую соглашаются.

А вот стоимость жилья в новостройках эксперту кажется завышенной: не на все проекты, не у всех застройщиков, но у части из них цена не совсем соответствует качеству.

— Стоимость «квадрата» в новых домах иногда такая, будто речь идет об элитке, а квартиры при этом — хорошо если комфорт-класса, а то и эконом. Традиционно у застройщиков минимальный доход с проекта — 40%, но я вижу, что получают они в общей массе сейчас больше. На Грушевке я наблюдаю один проект, где плоховато идут продажи, но ценник застройщик держит: 1350 за квадратный метр в евродвушке, при этом себестоимость вряд ли больше 800. Но мне кажется, цены в новостройках такие не потому, что в компаниях крохоборы, а потому, что там опасаются нехороших времен. Вдруг часть жилья потом придется продавать по себестоимости или с минимальной прибылью? Надо «накопить жирок». И кто их осудит? Это бизнес. К тому же никто не хотел бы, чтобы застройщики легли и не смогли достроить дома.

По мнению собеседницы, в идеале стоимость квадратного метра в новостройках должна приближаться к расценкам на относительно новое жилье на вторичном рынке.

— Люди научились считать. Они понимают, что вокруг новостройки часто нет инфраструктуры, внутри — голые стены, жить там будешь после того, как вложишь как минимум 10 000 долларов. И народ, даже мечтая о новостройке, все-таки посматривает в сторону вторичного рынка. Там адекватнее ценник и побыстрее можно заселиться. Могу сказать, что справедливыми сейчас ощущаются такие цены: однушка в новостройке — до 50 000 долларов, а лучше меньше. Евродвушка «квадратов» на 50 — до 60 000 долларов. К ценам на новые трешки особых претензий нет, там уже достаточно предложений метра по 1100—1150 долларов.

«Если курс доллара не будет глобально расти и будут кредиты, цены на жилье останутся на уровне конца 2021-го»

Александр Лазарев, риелтор компании «Авангард-Недвижимость». Считает, что пока нет предпосылок к тому, чтобы цены на квартиры в 2022-м начали подниматься.

— Если курс доллара не будет глобально расти, по-прежнему будут кредиты, то спрос будет сохраняться на уровне конца 2021-го. По крайней мере, до лета. И цены останутся примерно такими же. Даже несмотря на то, что некоторые застройщики говорили о грядущем росте из-за подорожания стройматериалов, мы видим, что с начала года цены никто поднимать не стал. При этом продлеваются акции, сохраняются рассрочки, доступно кредитование. Но даже если произойдет что-то значительное, реакция на рынке Минска не будут одномоментной. Здесь так: если что-то случается, все равно ближайшие два-три месяца все идет по накатанной, — говорит Александр Лазарев.

При этом и сильно падать цены дальше не будут.

— У некоторых людей есть понятие «квартира в Минске» — за сколько можно купить самую дешевую, страшненькую, но свою квартиру в столице. За 10 лет, что я работаю в сфере, низ цен по Минску был в 2016—17 годах. Тогда убитую квартирку можно было купить за 31—33 тысячи долларов. Похожие цены есть и сейчас, но немного выше: около 35 000.

Прошлый год показал и покупателям, что цены дальше не рухнут.

И если еще в начале 2021-го люди выжидали, то с апреля пошло движение. Оно шло весь год и, думаю, будет продолжаться. Многие сняли деньги с вкладов, так как квартира — самый понятный людям способ вложения инвестиций и заработок. Можно купить однокомнатную хрущевку, маломерную новостройку, сделать косметический ремонт и сдавать. Много сделок из регионов: люди продают жилье там, добавляют и покупают в Минске. Не для переезда, а в качестве инвестиции. Кредиты, пусть и с высокими ставками, тоже двигают рынок. Почему сейчас много сделок на вторичке? Многие хотят купить что-то новое, а для этого продают старое. Так что в некотором роде нынешние новостройки помогают хорошо работать вторичке.

Александр отмечает, что не получается сравнивать напрямую стоимость квадратного метра, например, в 2021 году и в том же 2016-м. Все из-за квартир, которые сейчас рекламируются как объекты вторичного рынка, хотя по факту это новостройки на стадии котлована.

— Раньше стоимость метра легко отслеживалась как минимум в рекламируемых объектах. Сейчас, коллеги подсчитали, средняя стоимость по вторичному рынку — около 1350—1360 долларов за «квадрат». Это если попытаться отбросить влияние новостроек. Если не отбрасывать, то будет чуть больше 1250.

— Какой, на ваш взгляд, может быть справедливая цена квадратного метра?

— Справедливая цена та, по которой готовы покупать. Сейчас сделок по новостройкам в месяц примерно столько же, сколько и по вторичке, продажи идут во всех сегментах.

Думаю, цены справедливые. Квадратного метра «по 500» вряд ли кто-то дождется.

На вопрос, не являются ли сейчас раздутыми цены на новые квартиры в Минске, Александр ответил так:

— Для меня все-таки главный показатель — покупаемость. Если в квартире полная черновая отделка и она находится в районе, где не готова инфраструктура, чаще всего это оправданно ценой. Когда стоимость в районе 1000 долларов за «квадрат», да еще удается договориться на рассрочку или кредит, такие квартиры хорошо раскупаются. При этом на вторичке договориться на рассрочку почти нереально.