«С весны хотят поднимать цены»

Что происходит на рынке частных домов в Беларуси.

Ситуацию на рынке загородной недвижимости в 2021 нельзя назвать ни удачной, ни патовой. По рынку серьезно ударили рост цен на стройматериалы и дефицит древесины, что изменило структуру спроса. Предложение достигло пика за последние 10 лет, но не все собственники торопились снижать стоимость на объекты. Realt подготовил собственную аналитическую информацию и вместе с экспертами подвел итоги года. А также узнал, чего ждать от рынка в 2022 году, когда вырастут цены и станет ли год благоприятным для покупки дома.

«Ситуацию с ростом цен на стройматериалы уравновесило большое предложение на рынке»

Рынок загородной недвижимости в 2021 году кардинально не отличался от того, каким он был в предыдущие годы. Таким мнением делится агент по операциям с недвижимостью АН «Фатория Плюс», эксперт по загородной недвижимости Алена Лепешко.

— На состояние рынка повлияло несколько факторов. Во-первых, неожиданным стал рост цен на стройматериалы в 2021 году. Однако стоимость объектов загородной недвижимости не взлетела. Думаю, уравновесило ситуацию предложение на рынке, значительно превышающее спрос. Во-вторых, кредиты выдаются под очень высокие процентные ставки и не каждому они доступны. Также, если раньше кредит выдавался на покупку незавершенного законсервированного капитального строения (НЗКС), то сегодня этот инструмент доступен только на жилые помещения.

Агент по операциям с недвижимостью АН «Этажи» Светлана Никитюк утверждает, что 2021 год был удачным для рынка загородной недвижимости. Весь год, кроме конца сезона, на нее сохранялся стабильный спрос.

— Рост цен на стройматериалы не привел к значительному снижению спроса, а скорее повлиял на структуру рынка. Интерес проявлялся к готовым объектам.

По ее словам, пандемия дальше продолжит влиять на рынок. Сейчас очень большой запрос со стороны клиентов на продажу квартир с последующим приобретением загородного дома.

Алена Лепешко считает, что влияние пандемии на рынок загородной недвижимости сложно оценить.

— Летом и в начале осени 2021 года продажи были самые активные. Но связано ли это с пандемией? Часто наши граждане покупают дома для пожилых родителей, аргументируя это тем, что в городе небезопасно из-за коронавируса. А молодые семьи, рассматривающие покупку недвижимости, скорее купят новостройку, чем загородный дом.

Как изменился спрос в 2021 году?

Аналитика Realt показывает, что спрос на загородную недвижимость в 2021 году был существенно ниже, чем в 2020 году. В Минском районе за 11 месяцев 2021 года было продано около 1,5 тысяч объектов, что на 23% меньше, чем за аналогичный период 2020 года. В близлежащих районах спрос снизился еще существеннее: с января по ноябрь купили чуть больше 3,7 тысяч объектов, что сразу на треть меньше, чем за те же месяцы 2020-го.

Специалист по продаже загородной недвижимости «АН «Уласны дах» Татьяна Бардина отмечает, что агентство наблюдало две волны повышенного спроса.

— Спрос повысился в марте-апреле, когда все поняли, что падения цен не будет. И те, кто присматривался к объектам еще в 2020 году, стали скупать их. Вторая волна случилась после резкого повышения цен на стройматериалы. При этом активно продавались постройки 1980-х и 1990-х годов, которые можно привести в порядок. Раньше такие объекты почти не рассматривались.

По ее словам, из-за пандемии популярны стали недорогие объекты, где можно провести отпуск и выходные. Также тенденция 2021 года — повышенный спрос старые дома под снос или реконструкцию до 30 километров от Минска.

Из наиболее востребованных в 2021 году Татьяна Бардина называет дома от 30 до 50 тысяч долларов в пределах 50−60 километров от Минска, дачи до 20 тысяч долларов и до 25 километров, а также полностью готовые дома за 100−120 тысяч долларов до 150 «квадратов».

— Структура спроса действительно изменилась и отличается от той, что была до пандемии, — рассказывает Светлана Никитюк. — Постоянно растет запрос на полностью готовые для жизни варианты. Многие продают свое единственное жилье в городе для приобретения дома. И у них просто нет выбора, кроме как приобретение готового варианта.

Алена Лепешко, в свою очередь, соглашается с тем, что в 2021 году покупалось больше готовых домов с коммуникациями.

— Резко снижен спрос на НЗКС. Видимо из-за повышения цен на стройматериалы. Потенциальный покупатель, посчитав затраты на дальнейшее строительство НЗКС, скорее всего откажется от покупки.

По ее опыту активно стали продаваться дома возле Минска от 100 до 250 тысяч долларов, а также объекты до 10−15 тысяч долларов в неплохом состоянии и участком не менее 10 соток.

А что с предложением?

Как показывает аналитика Realt, на протяжении 2021 года сезонность на рынке загородной недвижимости была выражена не так сильно, как в прежние годы.

В 2021 году объем числа объектов загородной недвижимости к апрелю вырос на незначительные 2%, после чего предложение постепенно снижалось вплоть до конца года.

Справедливости ради, количество выставленных на продажу объектов на протяжении всего 2021 года находилось около своих пиковых значений за 10-летнюю историю наблюдений. Вероятно, поэтому такого волнообразного роста, как в прошлые годы не наблюдалось — для этого просто не было ресурса.

По сравнению с декабрем прошлого года общее количество выставленных на продажу объектов сократилось на 3%. Причем в большей мере сократилось предложение в 0−10 км от Минска (-5% к декабрю 2020 года), а также в 25−50 км от столицы (-4% к декабрю). На удалении 10−25 км объектов в базе сократилось не так существенно — только на 2%. В самой столице предложение домов, напротив, за год существенно выросло — на 10%.

Число объявлений уменьшилось по всем направлениям. Особенно сильно по Мядельскому (-15%), Молодечненскому (-8%) и Логойскому (-7%). Единственным исключением стало Московское направление, где по сравнению с декабрем 2020 года число объектов в продаже выросло на 6%.

Если рассматривать предложение по сегментам, основной отток наблюдался у недостроенных домов (-15%), а также у дач (-6%). Число современных домов (после 2010 года постройки) и старых домов за год практически не изменилось.

«Собственники планируют к весне значительно увеличивать стоимость домов»

Согласно аналитике Realt, средние цены предложения на объекты загородной недвижимости постепенно, без резких скачков, росли на протяжении всего года.

В итоге, в сравнении с декабрем 2020 года существеннее всего подорожали современные дома (+9%), участки (+6%) и дачи (+5%). Старые дома (до 2010 года постройки) прибавили в цене 3%, недостроенные дома — только 1%.

То же наблюдалось и в разрезе удаленности от Минска: постепенный рост наблюдался во всех зонах. По итогам года выросли цены в 10−25 км зоне от Минска (+11% к декабрю 2020-го) и 25−50 км зоне (+9%). На удалении до 10 км от столицы цены выросли скромнее — на 3%. В самом же Минске дома за год стали дешевле в среднем на 4%.

По мнению же экспертов, цены в 2021 году держались на стабильном уровне, если не считать сезонность.

— Большинство продавцов отстаивали в 2021-м свои цены. Даже те, кто установил стоимость чуть выше рынка, в прошлом году продали свою недвижимость в связи с повышением цен на стройматериалы. Активно на снижение цен шли продавцы, которым срочно необходимо было продать дома. И тогда объекты продавались в разы быстрее, — утверждает Татьяна Бардина.

По словам Алены Лепешко, у продавцов загородной недвижимости и вторичных квартир схожее психологическое состояние. Многие действительно не хотят двигаться в сторону снижения стоимости, хотя ситуация на рынке откровенно вынуждает это сделать.

— Но рано или поздно любой продавец придет к необходимости установить адекватную цену на свой объект. Здесь речь не о снижении в десятках тысячах долларов. В среднем торг колеблется на 5% от выставляемой цены объекта.

— На очень многие объекты, которые не продаются в течение полугода и более, собственники не спешат снижать цены. Ждут нового сезона и даже планируют к весне значительно увеличивать стоимость, но такой подход к ценообразованию имел бы смысл при 100% уверенности в завтрашнем дне, — объясняет Светлана Никитюк.

Прогнозы на 2022. Что будет с рынком загородной недвижимости?

Рынок загородной недвижимости будет реагировать на экономическую ситуацию в стране: курс доллара, инфляцию, доходы населения. Если доходы населения будут снижаться, то собственникам придется снижать стоимость на недвижимость.

Со стороны покупателей сохранится стабильный интерес к загородной недвижимости. Это долгосрочный тренд, считает Светлана Никитюк.

— 2022 год можно назвать благоприятным для покупки, ведь на рынке достаточно большое предложение и, следовательно, есть из чего выбирать. Также многие собственники продают свою недвижимость в связи с переездом, и есть вероятность купить объект по хорошей цене.

Алена Лепешко утверждает, что понижения цен ждать не стоит.

— Во-первых, свободной земли становится меньше. Во-вторых, многие белорусы уже приняли решение оставаться в стране или уезжать, и сейчас решают активно свой жилищный вопрос. В-третьих, приостановки выдачи кредитов не ожидается в 2022 году. Даже с учетом высокой стоимости стройматериалов, к весне можно ожидать повышенный спрос на объекты загородной недвижимости.

Татьяна Бардина в свою очередь считает, что доступность кредитов может благоприятно повлиять на продажи и спрос. Она также дает совет продавцам загородной недвижимости на 2022 год:

— Приводите в порядок дома и участки. Особенно, если это старый фонд 1980-х годов. Их рассматривают, но, когда потенциальные покупатели приезжают и видят запущенность, зачастую отказываются от предложения. В недостроенные дома стараться по максимуму провести коммуникации. Покупателей, которые не были связаны с загородной недвижимостью, отсутствие коммуникаций пугает.