«Стали снимать загородные дома за $1500»

Что происходит с арендой квартир в Минске.

Белорусы продолжают бежать от репрессий и перебираются на постоянное жительство в другие страны, — тысячи квартир в стране должны были опустеть. С другой стороны, иностранных студентов стало больше, чем до пандемии, да и мигрантов стало сильно больше.

Сайт Realt.by попытался выяснить, что происходило с недвижимостью в 2021-м году и что ожидать в этом.

«Активный сезон поиска квартир продержался всего два месяца»

Тренд на рост числа свободных для заселения квартир, наметившийся еще в 2020 году, сильно проявил себя и в 2021-м. На протяжении всего года предложение на рынке аренды квартир Минска росло от месяца к месяцу в среднем на 2,5%-4%.

— В результате количество свободных квартир в декабре 2021 года было вполовину больше, чем в конце предыдущего года. Если рассматривать динамику в течении года более детально, основной рост числа объектов пришелся на апрель, а также на традиционно активные летние месяцы (до 4−6% за месяц), после чего предложение росло уже медленнее, — говорит Екатерина Варсак, аналитик портала Realt.

Существенных различий в росте количества квартир в зависимости от числа комнат не наблюдалось. Чуть сильнее по сравнению с декабрем 2020 года выросло количество двухкомнатных квартир (+53%), чуть меньше — четырешек (+46%).

Структура предложения за год не изменилась. По-прежнему львиную долю всех объявлений составляют двухкомнатные квартиры (42%), чуть меньшую — однушки (36%). На трехкомнатные квартиры приходится порядка 19%.

Косвенно отслеживать тренды спроса можно по динамике поисковых запросов «снять квартиру в Минске».

— Если брать за основу данные с Google Trends, интерес к поиску съемного жилья в 2021 году был довольно низким в сравнении с предыдущими годами, даже с кризисным 2020 годом, — комментирует Екатерина. — Активный сезон, связанный с поиском квартир абитуриентами, в 2021 году продержался всего два месяца, хотя обычно период повышенного спроса растягивается с конца весны и вплоть до осени. В остальное время поисковая активность потенциальных арендаторов была существенно ниже обычного.

Но данные Google Trends в целом могут не давать однозначно точную картину, так как в последние годы заинтересованные в аренде квартир помимо этого используют специально созданные под эту задачу приложения или сразу обращаются к соцсетям, минуя поисковые системы.

Значительных изменений в средних ценах аренды в долларовом эквиваленте за 2021 год не произошло, динамика арендных ставок от месяца к месяцу не превышала +/-1%. По итогу, в декабре средние цены аренды были следующими:

1-комнатные — 274 $ (+0.2% к декабрю 2020);

2-комнатные — 338 $ (-0,6%);

3-комнатные — 424 $ (-0,8%).

«Иностранные студенты всегда готовы внести предоплату»

Прокомментировала ситуацию на рынке также заместитель начальника отдела аренды агентства «Твоя столица» Надежда Вашинко.

— Среди арендаторов квартир в Минске больше всего студентов. Но в 2021 году отмечена интересная тенденция: по сравнению с 2019—2020 годами заметно увеличилось количество иностранных студентов. Большинство из них ориентировались на учебу в медицинском университете, поэтому искали жилье преимущественно в Московском районе. При этом, они выбирали квартиры не эконом-сегмента, а качественные и современные квартиры комфорт-класса.

Чаще всего иностранные студенты арендовали двухкомнатные квартиры, где жили по двое. По нашей статистике, однушки иностранные студенты арендовали от 350 долларов, двухкомнатные квартиры — от 500 долларов, а трешки — от 700 долларов. Стоит отметить, что в каждом конкретном случае столь высокая стоимость была подтверждена соответствующим качеством квартиры, что для подобных арендаторов было очень важным.

На первых порах со стороны арендодателей всегда присутствовало некое недоверие к студентам и особенно к иностранным. Но риэлторы смогли найти решение. И вот какое.

— В 2021 году спрос на квартиры комфорт-класса снизился. В предыдущие годы подобные квартиры арендовали специалисты из IT-сферы с высоким заработком. После событий второй половины 2020 года достаточно много специалистов этой сферы переехали в другие страны, и спрос на квартиры сегмента комфорт поредел, — обращает внимание специалист. — Иностранные студенты в какой-то мере восполнили этот объем. Процент недоверия присутствовал, но при этом собственники понимали, что в случае отказа от этой аудитории, квартира может не приносить прибыль несколько месяцев, а это большие потери за счет упущенной выгоды. Чтобы избавиться от сомнений, мы предлагали собственникам заключить договор на два-три месяца — установить испытательный срок. К тому же, иностранные студенты всегда были готовы внести обеспечительный платеж, в то время как наши студенты-арендаторы относятся к подобным требованиям арендодателей, мягко говоря, без энтузиазма.

«В сентябре соглашаются на любой вариант»

Основной пик активности на арендное жилье приходится на середину лета. Это обусловлено не только началом учебного года у студентов, но и решением многих выпускников вузов остаться и продолжать работать в Минске.

— Сезон начинается с июля и заканчивается в конце сентября. В 2021 году ситуация с пандемией была гораздо менее напряженной, чем в 2020, и на фоне этого некоторые владельцы квартир пытались немного поднимать цены. Однако, как в очередной раз показала практика, в ситуации отсутствия роста доходов людей такое решение не работает на руку собственникам. Конечно, студенты, которые не успели в июле-августе в спокойном режиме найти себе жилье, соглашаются в сентябре на любой приемлемый вариант, даже если он по стоимости превышает выделенный на аренду бюджет. Однако после заселения, они уже в более спокойном режиме продолжают искать квартиру по своему карману. В результате, спустя месяц-два, они переезжают в более демократичную по цене квартиру. А арендодатель квартиры с завышенной стоимостью остается без арендатора в самое начало межсезонья, когда спрос на рынке минимальный. Снова простой и упущенная выгода. Если бы стоимость была рыночной изначально или собственник пошел на уступки позже — он бы только выиграл.

В бюджетном сегменте однушки востребованы среди 60% арендаторов, а в элитном эта категория квартир актуальна лишь у 15% аудитории. Двухкомнатные квартиры в эконом-классе популярны у 30% арендаторов, в элитном — у половины. Меньше всего интереса в эконом-сегменте аудитории интересны трешки. Их ищут всего 10%, когда в элитном — 35%.

— На сегодняшний день предложение не соответствует спросу: двухкомнатных и трехкомнатных квартир на рынке предлагается в аренду больше, чем однушек. Все потому, что однушки разбираются быстрее. Вслед за ними — двухкомнатные. А трешки остаются ждать своего особого арендатора.

На цену квартиры влияет и состояние дома. Так, если сравнивать два одинаковых объекта по планировке и примерно в одной локации, то квартира в новостройке будет сдаваться на 30−50 долларов дороже, чем жилье в доме более раннего года возведения.

Те, кто не может позволить себе аренду однокомнатной квартиры, рассматривают варианты съема комнаты. В Минске этот сектор рынка по-прежнему не теряет актуальности.

— В основном просят подселить к кому-то определенному, но не к собственнику. По стоимости все предложения уникальные, так как зависят от месторасположения дома, количества комнат квартиры и проживающих в ней людей. Обычно комната дешевле на 40%, чем цена аренды однокомнатной квартиры.

«Из-за пандемии стали популярны загородные дома за 1500 долларов»

Рынок аренды загородных домов тоже можно разделить на два сегмента: бюджетные и дома комфорт-класса.

— Массовая и долгосрочная аренда домов была характерна в те времена, когда были открыты границы и в Беларусь регулярно приезжали представители бизнеса. Сейчас же дома арендуется в основном на теплый период: начиная с мая и до конца сентября. Самые ходовые варианты находятся в диапазоне стоимости от 800 до 1.500 долларов в месяц без учета коммунальных платежей.

Речь идет про дома, что находятся в 15- 20 км от Минска — то есть, позволяющие ежедневно ездить на работу. Среди прочего ценится выход к лесу и близость к природе. Таким образом, люди пытаются компенсировать отсутствие возможности выехать за пределы страны. Самые популярные локации находятся в московском и логойском направлениях, и в частности в таких населенных пунктах как Ратомка, Колодищи, Тарасово, Раубичи.

— В 2020 году мы наблюдали пик спроса на загородные дома из-за пандемии. Люди искали варианты на долгий срок, а не только на теплый период. В 2021 такого всплеска не было, но он все равно выше, чем в 2019 году.

Чего ждать в этом году

Что же касается прогнозов на 2022 год, то, по словам Натальи, сейчас нет факторов, которые способствовали бы росту цен на арендное жилье.

— Скорее наоборот. Мы видим, что курс доллара за год вырос, а доходы населения не растут в отличие от цен на продукты и услуги. Также в Минске активно застраиваются «Минск-Мир» и «Новая Боровая», которые увеличивают предложение квартир в аренду. А это, в свою очередь, говорит о том, что спрос не превалирует над предложением. Если в дальнейшем доллар будет расти, будут другие форс-мажоры экономического характера, то стоимость аренды может снизиться, в то время как предпосылок для роста цен не будет. Это касается как загородных домов, так и квартир.