Рынок недвижимости ожидают радикальные перемены

В ближайшие месяцы могут быть заморожены некоторые строительные проекты, дольщики рискуют столкнуться с массовым пересмотром стоимости строительства, а некоторые риэлтерские организации покинут рынок. 

В настоящее время на рынке недвижимости наступило затишье, что характерно для летнего сезона. Однако в отличие от прошлых лет, когда с наступлением лета число сделок на вторичном рынке, по сравнению с маем, сокращалось в среднем на 10-15%, в июне текущего года активность на «вторичке» снизилась более чем в 2 раза. 

При этом рынок долевого строительства и вовсе залег в спячку: подавляющая часть застройщиков прекратила заключать договоры долевого строительства из-за сохраняющейся неопределенности на валютном рынке страны.

От последствий девальвации сфера недвижимости сможет оправиться не раньше 2012 года, считает руководитель Единой Городской Службы Недвижимости (ЕГСН) Александр Лосицкий, пишет BEL.BIZ.

Застройщики, продолжающие привлекать дольщиков, выставляют стоимость строительства в белорусских рублях по изрядно завышенному курсу. Поэтому какого-то спроса на первичном рынке пока не наблюдается. «Получилась парадоксальная ситуация: после девальвации и, следовательно, снижения платежеспособности белорусов по законам рынка застройщики должны были сбросить цены, однако поскольку Нацбанку еще не удалось выйти на единый курс, застройщики, напротив, увеличили стоимость строительства», – отметил глава ЕГСН. 

Однако как только ситуация с белорусским рублем стабилизируется (а это по планам должно произойти с 1 июля), застройщики будут вынуждены пересмотреть цены по своим проектам, чтобы привлечь дольщиков и тем самым получить денежные средства для продолжения строительства.

Необходимость снижения цен на первичном рынке понимают и сами застройщики. «Безусловно, цены на стройматериалы, аренду оборудования, услуги подрядных и проектных организаций выросли, но далеко не на 80-90%. Поэтому стоимость "квадрата" на первичном рынке в июле-августе должна вернуться в рыночное русло, снизившись примерно на 30-40%», – считает А.Лосицкий.

По данным аналитического центра Realt.by, средняя цена предложения квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске за две недели, с 13 по 27 июня 2011 года, уменьшилась на 0,59% и составляет $1343.

Квартиры в новостройках Минска предлагаются по коммерческим ценам от $750 до $2500 за квадратный метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске за две недели уменьшилась на 0,43% и составляет 13883$/кв.м.

От валютных трудностей в большей степени пострадают небольшие строительные компании. «Крупные застройщики, которые имеют кредитные линии или же финансовый запас в лице учредителя, могут продолжать строительство и без привлечения средств дольщиков, поэтому реализация масштабных проектов на территории Минска может приостановиться разве что по инициативе самих инвесторов, – объясняет руководитель ЕГСН. – А вот среди застройщиков, которые не имеют резерва, большого опыта, да еще строятся преимущественно за счет средств дольщиков, велик риск приостановки проектов и даже банкротства».

В такой ситуации существенно возросли и риски дольщиков. Затягивание сроков и увеличение суммы – одни из немногих бед, с которыми могут столкнуться участники проектов долевого строительства. «К нам поступает информация, что некоторые застройщики оказывают давление на уже набранных дольщиков, чтобы они подписали дополнительные соглашения, предусматривающие увеличение стоимости строительства. В противном случае им угрожают не выдать документы для регистрации квартиры или расторгнуть договоры», - подчеркнул эксперт.

В отличие от «первички», вторичный рынок решил не брать тайм-аут. «Сегодня на рынке достаточно интересных предложений по довольно низким ценам в долларовом эквиваленте. Причем продавцы квартир сегодня в большей степени идут навстречу покупателю, а дисконт по рынку в отдельных случаях (в частности, когда речь идет о «чистом» покупателе с наличностью) может достигать 10-20 %», – признался Александр Лосицкий.

Впрочем, большинство сделок (до 90%) на вторичном рынке приходится на «цепочки», участники которых либо переезжают из одной квартиры в другую, либо разъезжаются по семейным обстоятельствам. «Сегодня они в состоянии улучшить свой жилищный вопрос с меньшей доплатой в долларовом эквиваленте, чем еще месяц тому назад», – уточнил специалист.

Параллельно с падением рынка была практически заморожена система льготного кредитования. В начале июня Мингорисполком отменил решение № 101, предусматривающее выдачу льготных 5-процентных кредитов очередникам для вступления в проекты долевого строительства. Введение ипотечного кредитования, запустить которое планировалось со второго полугодия, видимо, будет отложено до лучших времен. «Как мы понимаем, льготное жилищное кредитование внесло свою лепту в текущую обстановку на валютном рынке, поэтому ситуация с доступностью кредитов сегодня не улучшится, что, в свою очередь, приведет к сокращению объемов строительства», – подчеркнул глава Единой Городской Службы недвижимости.

Радикальные изменения коснутся и риэлтерского бизнеса в Беларуси. «Поскольку рынок жилья сузился, небольшим компаниям сложно сохранить выручку, и они будут вынуждены закрываться. В ближайшие полгода будет происходить укрупнение риэлтерского бизнеса: существенная часть мелких фирм, вероятнее всего, уйдет с рынка, останутся лишь крупные и хорошо зарекомендовавшие себя агентства недвижимости», – прогнозирует Александр Лосицкий. «Ведь чем крупнее агентство недвижимости, тем большая у него база данных и тем проще ему найти покупателя или продавца, так что они окажутся в более выигрышном положении», – убежден эксперт.

В преддверии радикальных перемен профессионалы рынка недвижимости рассчитывают на временные валютные послабления. Так, среди сформулированных правительством антикризисных мер значилось расширение сферы использования иностранной валюты при расчетах с физическими лицами на территории страны при купле-продаже недвижимости. 

Однако на практике такая возможность пока не реализована. «Если это все же произойдет, то рынок недвижимости сможет вздохнуть свободнее. Однако в любом случае это решение существенно не повлияет на динамику рынка, по крайней мере, для того, чтобы вылезти из «зыбучих песков» ему этого будет явно недостаточно», – заверил руководитель ЕГСН.