Сколько на самом деле стоят дачи под Минском и как не напороться на «развалюху»

Загородная недвижимость переживают очередной виток своего перерождения.

Белорусские дачи — словно заправские буддисты — переживают очередной виток своего перерождения. Загородные сотки больше не похожи на картофельно-морковные полигоны и непроходимые малиновые заросли. Участки перестали нас кормить и начали скорее утешать: пением птиц, сочной зеленью и возможностью отключиться от новостей и коронавирусных напастей. Официально дачный сезон еще не стартовал, но горожане, у которых сотки уже есть, начинают продумывать первые выезды. А те, у кого домиков нет, но есть деньги, чтобы их приобрести, активно присматривают усадьбы: когда границы на условном замке, хочется иметь возможность хоть куда-то выехать в любой удобный момент. Приценимся же к вариантам и с помощью экспертов выясним, куда смотреть и что проверять, чтобы вместо крепкого дома не купить «трухлявый пень», пишет onliner.by.

$10 000 по курсу — это старт?

Конечно, когда выбираешь дачу, надо в первую очередь определиться с местом — чтобы было удобно добираться и приятно находиться на территории «фазенды». Не каждая деревня или садовое товарищество ляжет на душу. И с этим нужно считаться: оно-то со временем стерпится-слюбится, но если уж платить деньги за что-то новое для себя, то лучше обойтись без подобных компромиссов.

— За последние годы интерес к дачам и загородной жизни у белорусов не только не пропал, но даже наоборот, значительно оживился. Когда по миру ударила пандемия, о покупке своего дома на природе задумались не только люди старшего поколения, но и молодежь, — делится наблюдениями менеджер по загородной недвижимости «Твоя столица. Агентство недвижимости» Лариса Самусенкова. — И если раньше продавались в первую очередь недорогие объекты, то теперь сделки по новым добротным дачам, стоимость которых достигает $50 000 по курсу, тоже не редкость. Причем люди готовы к тому, что это не будет ближайший пригород. Если дорога хорошая, то 35 км от МКАД (а порой и больше) никого не пугает.

А вот «голые» участки люди берут не очень охотно: живем здесь и сейчас, поэтому хочется уже в апреле-мае, когда пригреет солнышко, заехать на жилые метры, а не возиться со стройкой и ждать, когда же дом будет готов.

Тем более что и процесс строительства сейчас полон сюрпризов: достаточно вспомнить, как подорожали практически все материалы в прошлом году. Ради дома для временного проживания просто не хочется связываться со всем этим.

«Дешевая дача» — звучит заманчиво. Разберемся, что это и как. Если в цифрах, то до $10 000 по курсу. При этом очевидно, что сам дом будет небольшой и старенький (лет 20 «за плечами» точно). Без удобств, максимум заведена вода. Участок — без модного озеленения и ландшафтного дизайна. Чем дальше от Минска, тем больше «плюшек» будет включено в эту сумму. Но кто же хочет ездить за тридевять земель?

Эту уютную дачу солнечного цвета собственник продает за $21 900 по курсу. Расположен дом и четыре с небольшим сотки земли в садовом товариществе «Оптик-Узборье» в 15 км от Минска

«Полностью готова для проживания и заселения, — сообщает хозяин. — Деревянный дом на цокольном этаже с жилой мансардой и балконом. Два уровня, сруб, крыша шифер, 1980 год постройки, площадь 84,1/60/8. На цокольном этаже гараж»

Отопление печное, туалет на участке, вода сезонная. Но само товарищество газифицировано, а рядом с продаваемым наделом проложен центральный водопровод.

Если у покупателя есть возможность повысить ставку до $20 000—25 000 в эквиваленте, то можно рассчитывать на то, что и дом будет подобротнее, и место для санузла в нем найдется (даже с душем).

— Купить дом в деревне или в садовом товариществе? Большинство клиентов выбирает первый вариант. И это легко объясняется: участок будет однозначно больше (15—25 соток, а не максимум 6—9); есть возможность отгородиться полноценным забором от соседей; широкие дороги, а не «тропинки», на которых две машины не разминутся; сформированная инфраструктура. В деревне семья может почувствовать себя уединенно, в садовом товариществе же, где соседи спереди, сзади, сбоку, это крайне сложно.

Безусловно, есть локации, в которых дома всегда продаются быстро и за хорошие деньги. Это, например, район Дубровки и Юхновки, где люди предпочитают жить круглый год и ездить в Минск на работу.

Знаете, коронавирус изменил очень многое. И отношение людей к загородной жизни в том числе. Сейчас все продается лучше и веселее, чем три года назад. А некоторые объекты забирает первый же посмотревший. Спрос вырос, и цена тоже откорректировалась. Обычные щитовые домики сколько стоили, столько и стоят, а вот дачи с добротными домами и ухоженными участками подорожали. Сейчас, когда начало сезона, их можно продать наиболее выгодно. В июне-июле сделать это будет сложнее.

Такую дачу на 11 сотках продают за 12 260 рублей. «40 километров от Минска, московское направление, садовое товарищество „Минута“. На участке электричество и вода. Домик без внутренней отделки. Красивое тихое место. В 300 метрах речка и лес», — сообщает агентство

Нынешнюю зиму вообще можно назвать уникальной: продажи загородной недвижимости шли до 20-х чисел декабря (благо мягкая погода способствовала), затем начался перерыв на праздники. И после 20 января все снова ожило. Удивительно, но даже в «сонном» январе было зарегистрировано шесть сделок только в нашем агентстве, — отмечает специалист.

Дачи с участками до пяти соток мало кого интересуют. Люди не хотят сидеть друг у друга на головах. Только очень хороший дом может «спровоцировать» сделку.

— Что касается торга, то тут все индивидуально и зависит от продавца. Сложнее всего с людьми пенсионного возраста: они не хотят мириться с реалиями сегодняшнего дня и начинают вспоминать, сколько вложили в дом, вплоть до того, что озвучивают, за сколько в 90-х покупали шифер. Убедить их, что время изменилось и шифер или, к примеру, сетка-рабица уже не представляет такой ценности, очень сложно. В итоге сделки срываются, объекты зависают, а продавцы потом жалеют, что не согласились на предложение. Молодежь и люди среднего возраста, как правило, нормально торгуются, если у покупателей есть аргументы.

В целом по тому интересу, который белорусы проявляют сейчас к дачам самой разной ценовой категории, можно сказать, что этот сезон будет успешным. И, возможно, реализовано будет даже то, что раньше из-за высокой цены не могли продать, — дает прогноз менеджер «Твоей столицы».

С такой дачей, расположенной в 39 км от МКАД, хозяева готовы расстаться за 29 160 рублей. «Участок 5,75 сотки находится в частной собственности, через дорогу от дома дополнительный земельный участок площадью 2,2 сотки также в частной собственности. Одноэтажный брусчатый дом с мансардой, подвалом, холодной пристройкой, террасой, уборной. Общая площадь — 112 „квадратов“. Электричество введено в дом, вода сезонная. Отопление печное. На выезде из товарищества расположен пруд с большим количеством рыбы. В 3 минутах езды есть красивое озеро, где можно покупаться и тоже поудить рыбку», — уточняют в агентстве

Выбираем нормальный сруб, а не гнилушку

Дача в деревне — вполне себе распространенный вариант. Да и выглядит большинство деревянных домов вполне симпатично: обшитые доской и покрашенные в яркие цвета, недорогие срубы так и манят к себе покупателя. Разбираемся, куда смотреть и что трогать, чтобы купить нормальный дом, а не дрова.

Василий Ковальчук — тот самый прораб, который помог нашему читателю Александру из старого сруба получить 120 «квадратов» по цене минской однушки. Человек знает, о чем говорит: «реанимировал» не одну хату, хотя, когда в 2014-м впервые брался за переделку собственного деревенского дома, даже и не думал, что это может вылиться в специализацию. Впрочем, современные дома Василий тоже строит.

— «Болезни» у всех старых домов примерно одинаковые, поэтому можно выделить несколько пунктов, на которые каждому покупателю стоит обратить внимание. Начнем с фундамента.

Очень приветствуется, если он будет возвышаться над уровнем земли на 30—40 см. В таком случае есть большая вероятность, что замена нижнего венца не потребуется (максимум ремонт или частичная замена). Это очень упростит вам жизнь.

Если же фундамент совсем низкий, то готовьтесь к тому, что дом придется поднимать и ставить на новый фундамент. А это уже капитальные вложения, ведь придется демонтировать все перегородки, полы и печки, заливать новый фундамент, потом менять нижние венцы. Только на это уйдет тысячи четыре по курсу. Затем еще начнется возведение перегородок, укладка пола. В общем, работы будет очень много.

Готовый к заселению дом в садовом товариществе «Лесное» (примерно 25 км от Минска) выставили на продажу за 36 525 рублей. «Под домом гараж и погреб. Электричество заведено в дом, газ баллонный, вода сезонная. На приусадебном участке (4,46 га) растет плодоносящий сад и ягодные кустарники, установлена теплица. СТ находится в лесном массиве, недалеко расположен заповедник „Вязынка“», — ориентируют в агентстве

Само собой, надо чисто визуально оценить строение: не покосилось ли оно, не просел ли какой-то из углов, не отклонились ли стены от вертикали. Желательно, чтобы дом стоял ровно. А вот на пристройки можно не очень-то обращать внимание: как правило, крыльцо, навесы и так далее никто не оставляет, они идут под снос, поэтому придираться нет смысла, — советует Василий.

Деревянные дома любят не только люди, но и жуки. Как не ошибиться с выбором и не приобрести трухлявые бревна вместо крепкого сруба?

— Бóльшая часть деревенских домов обшита снаружи и внутри, — продолжает специалист. — Это, конечно, усложняет ситуацию. Вряд ли кто-то из хозяев разрешит вскрыть участок, чтобы можно было посмотреть, что делается за обшивкой. Но спросить все равно можно.

В целом совет следующий: выбирайте такие дома, чтобы бревна были на виду — глаза вас не обманут.

К тому же стоит попростукивать бревна, уделив особое внимание тем экземплярам, которые соприкасаются с фундаментом: здоровое дерево звучит звонко, молоток не будет «тянуть». Если же вместо древесины у нас непонятно что, звук окажется глухой и молоток по ощущениям будто в вату будет попадать.

Не стоит отчаиваться, если вы нашли подгнившие участки. Прикиньте, не исчезнут ли они сами собой во время реконструкции: большинство, меняя окна, увеличивает проемы, вырезая как раз проблемные зоны. К тому же надо понимать, насколько глубоко распространилось повреждение: порой испорчен только верхний слой, а внутри все в порядке.

Нежелательно, чтобы в деревянном доме были оштукатуренные стены. За штукатуркой, как правило, прячутся сгнившие бревна. Пусть лучше кривая фанерка и кривые обои, но зато дерево будет «дышать».

Еще обязательно оцените местность, где расположен дом. Отлично, если он стоит на возвышенности. А вот низин старайтесь избегать, чтобы в один день вдруг не оказаться посреди болота. Не торопитесь сносить хозпостройки, которые достались вам от предыдущих владельцев. Да, они некрасивые, кривые, но функцию свою будут выполнять исправно. Новый сарайчик из газосиликата — это $3000—4000 в эквиваленте. Наверняка эти деньги можно потратить с большей пользой для дела, хозблок может и подождать до лучших времен.

А за такую дачу просят не менее $45 000 по курсу. Все дело в том, что дом и пять соток расположены недалеко от Дубровского водохранилища

Также опустите бензопилу и оставьте в покое старые деревья. Сначала посадите новые, дождитесь, чтобы они начали плодоносить, а уже потом рубите то, что есть, если все еще будет желание (осенью вы можете очень обрадоваться неожиданному урожаю вкусных яблок и груш). YouTube в помощь — хватает каналов, где расскажут, как реанимировать старый сад.

А вообще, у человека, который приобрел старый дом, есть только два пути: ничего не трогать и жить в том, что есть, либо делать основательную реконструкцию. Промежуточный вариант отсутствует.

Дело в том, что в постройке, которой несколько десятков лет, невозможно подремонтировать что-то локально: берешься за одно, оно неминуемо тянет другое. И какой, к примеру, смысл полностью перекрывать крышу в доме, заваливающемся на бок? Поэтому если не хочется больших трат, ваш выбор — «косметика»: переклеить обои, подкрасить полы.

Если же вы готовы к масштабным работам, стоит понимать, что, приобретая старый дом, вы покупаете только стены. Все остальное будет переделываться и пристраиваться-достраиваться.

Не срубом единым

Старые дачные дома — это бесконечное разнообразие «исходников». Кто что мог достать, из того и строил. Потому и нюансы у каждого вида конструкций свои.

— Выбирая дачу, я советую предпочесть вариант, где предлагается «цельная конструкция»: один фундамент, один дом, одна крыша. Если же постройка состоит из множества «ячеек», которые возводились в разное время, то в будущем это может обернуться проблемами: переделать такое — задача со звездочкой, — предупреждает Александр Скок из компании «Эво Лэнд».

Также специалист рекомендует всегда узнавать, из чего же собран дом. С улицы на вас может смотреть симпатичная кирпичная постройка, но основой может оказаться каркасник советских времен, в котором прохудился утеплитель и сгнили все опилки: «Нам встречались дома, где при толщине наружных стен в 15 см внутри болтался ничем не закрепленный 5-сантиметровый пенопласт».

— Заранее стоит выяснить всю информацию по сетям: есть ли водонапорная башня и подключено ли к ней садовое товарищество (деревня). Если на участке пробита скважина, то какой напор воды она дает и как долго, не падает ли давление через пару минут. «Летнее» подключение, когда вода бежит по трубам на улице, — проблема: как только холодает, его перекрывают.

Предыдущий хозяин сделал канализацию? Отлично, а теперь узнайте, насколько она вместительная. Порой люди создают только видимость оной: одно несчастное кольцо и, как следствие, необходимость вызывать машину для откачки чуть ли не каждую неделю, если вы собираетесь активно пользоваться домом, принимать душ, стирать вещи и так далее.

С электричеством свои нюансы: посмотрите, какой вводной автомат установлен в доме, какие провода использованы, сколько киловатт выделено и хватит ли энергии, чтобы подключить обогреватель. А то может статься так, что на дом выделено 4—6 кВт: развернуться, считай, и негде. Также электрика должна выглядеть прилично: без старинных скруток и прочих опасных моментов, — советует Александр.

Идеально, если полом в доме выступает стяжка или бетонная плита. А вот с деревянным покрытием придется поработать: лучше потоптаться во всех углах, чтобы убедиться, что он не прогибается и никуда не уходит.

— Если присматриваетесь к дому из газосиликата, захватите с собой рулетку и померяйте толщину блока. Для летнего домика «тридцатка» вполне сойдет, но если вы планируете приезжать на дачу еще и зимой, точно замерзнете.

В моей практике были случаи, когда второй (или мансардный) этаж оказывался, по сути, имитацией: снаружи выглядит нормально, но по факту, когда поднимаешься, видишь, что это не больше, чем защита от ветра. А денег просят как за полноценные жилые метры.

Что касается кровли, то убедитесь, чтобы у нее был правильный скат; сбор воды и отведение ее сторону тоже будут совсем не лишними. Также место выхода труб из дома (это может быть вентиляция, камин, печка) не должно иметь следов масштабных затеканий и разрушений.

Посреди комнаты стоит печь? Затопите ее и посмотрите, не идет ли дым из всех щелей. Насколько она держит температуру, с ходу определить сложно, но по крайней мере вы поймете, в рабочем ли состоянии «аппарат».

Ну и всегда надо помнить: чудес не бывает. Если вы покупаете недорогой дом, требующий доработок, то он будет тянуть из вас время и деньги. А каждая поездка на дачу будет сопряжена с работами по исправлению-переделкам, — предупреждает напоследок специалист.