«Красивый дом и некрасивая история»: как застройщики продают одни и те же квартиры дважды

Неизвестные компании строят в Минске уникальные высотки.

Минчане знают, что чаще всего жилые многоэтажки в городе строят крупные компании. Это, в первую очередь, два государственных застройщика — МАПИД и Минский домостроительный комбинат, которые подарили человечеству миллионы квадратных метров жилья в типовых панельках и блочных домах. Кроме того, у всех на слуху крупные частные застройщики: Dana Holdings, А-100 Девелопмент, «Тапас», «Айрон», «Трайпл», «Арэса-Сервис». Есть и менее известные компании, но тоже с немалым размахом строительства, и их дома вы точно видели в Минске: «10 УНР-Инвест» и «СвитХоум». The Village Беларусь посмотрел, какие интересные многоэтажки возвели в Минске сосем уж малоизвестные компании-застройщики, для которых эти дома стали едва ли не первыми опытами жилищного строительства.

Конечно, мелких застройщиков (даже тех, что берутся возводить многоэтажки) не один и не два, их можно считать десятками. И очень часто у них, в отличие от крупных застройщиков, запас прочности поменьше (хотя и большие компании с многолетним опытом еще не гарантия успешной и своевременной сдачи дома в срок – достаточно вспомнить печальный пример жилого комплекса «Аркадия» от «Тамбаза»). И если случается какая-то накладка, то денег не хватает, и у дольщиков начинаются проблемы. Хорошо, если проблема лишь в том, что срок сдачи дома оттягивается. Но бывает и куда сложнее: будущих жильцов заставляют доплачивать, какие-то квартиры перепродаются дважды, застройщик продает подъемные краны, чтобы хватило денег на достройку, учредители компаний пускаются в бега или умирают, - и дольщики проходят не семь, а десятки кругов ада, пока вселятся в свои квартиры, — иные уж и состариться успевают.

The Village Беларусь посмотрел на три таких дома, которые построены маленькими, малоизвестными компаниями. У них тоже не все шло гладко и, быть может, и через полсотни лет уже внуки первых дольщиков станут рассказывать своим детям, как их дедушки-бабушки мыкались в поисках правды и в попытках заставить застройщиков доделывать обещанное.

А дома уже построены и заселены и внешне сильно выделяются на фоне типичных для Минска панелек серий М464 и М111-90.

С некоторых ракурсов жилой дом похож на крутой бизнес-центр

Кто: «Стар РМ» / «БелКоммунСтройМонтаж»

Что и где: жилой дом на Сморговском тракте, 9.

О том, что недалеко от «площади Перемен» начнут строит новую «стеклянную» высотку, стало известно более десяти лет назад — где-то в 2010-м. Собственно, тогда еще никакой «площади Перемен» не было, потому что не построили сформировавшие ее дома. Тогда предполагалось, что строительство начнется не раньше декабря 2010-го (потому что частный сектор на месте стройки еще не был снесен), а сдать дом собирались уже в ноябре 2011-го — меньше чем за год на все про все.

А что за компания собралась так дерзко и быстро возвести не панельную пятиэтажечку, а каркасно-блочную высотку на 20 этажей? Там вместе работали две компании: «Стар РМ» и «БелКоммунСтройМонтаж». Первая из них в числе своих партнеров называет британскую девелоперскую компанию Star PM (похоже, и название неспроста взяли), а вторая гордится опытом работы с 1995 года. Компании «вскладчину» строили на том же Сморговском тракте жилой дом №7. Но он, несмотря на то, что сдан в 2012-м, выглядит как несуразное дитя 90-х в стиле капром с треугольными балкончиками, колоннами и башенками на крыше.

Новый же дом выглядел на рендерах стильно, со скругленными углами и обильным ленточным остеклением, — с некоторых ракурсов больше смахивает на бизнес-центр, нежели на жилой дом. Кстати, эти два дома стали для «Стар РМ» первым опытом жилого строительства: до этого они проектировали и строили торговые центры, школы и базы отдыха. И бизнес-центр «Шоколад» в районе улицы Захарова.

Квадратный метр обходился дольщикам примерно в 1.250-1.350 долларов, причем в зависимости от сроков покупки жилья кто-то смог отхватить «квадраты» по 1.000 долларов, а кому-то доставались уже по 1.600 долларов.

В общем, дело затянулось, и возведение дома началось лишь в феврале 2013-го — примерно тогда же, когда компания «Айрон» принялась возводить три высотки неподалеку, чей внутренний дворик в итоге и образовал «площадь Перемен».

Поначалу (еще в 2010-м) предполагалось, что подрядчиком выступит МАПИД, потому что, мол, компания обожглась на сотрудничестве с ненадежными мелкими подрядчиками при возведении соседнего дома. Но когда дело дошло, наконец, до самого строительства, то оказалось, что генподрядчиком снова выбрана компания значительно меньших масштабов. И здесь была привычная по многим другим стройкам в Минске картина: сначала подрядчик бодренько нанизывал этажи друг на друга, потом стройка затихала, потом оказывалось, что подрядчик ввязался еще в какой-то проект, не потянул, денег не получил и обанкротился. Подрядчики нанизывались на субподрядчиков, заключались договора со все новыми «стройбанами» и проектировщиками — «ЭнергоСтройТорг», «Флоренс Компани», «Копинстрой» «Эрихтанг», «БалтЛатСтрой», «Бинаринвест» и так далее. А еще сроки затягивались из-за того, что даже к концу строительства распродали не все квартиры — и денег снова не хватило для того, чтобы все построить вовремя.

В итоге дом сдали в эксплуатацию в декабре 2016-го — то есть, «всего» через три с лишним года после начала постройки (но через 6 лет после того, как дольщики стали откладывать свои денежки застройщику). А потом еще более полугода устраняли недоделки (барахлила система отопления) и доводили до ума пристройку под офисы/магазины. А «БелКоммунСтройМонтаж» сейчас находится в процедуре банкротства.

Высотка слегка теряется на фоне других высотных домов того квартала, но все же удачно разбавляет хрущевское и частносекторное море Орловки.

В доме 109 квартир на 20 этажах с потолками в 2,7 метра. В продаже — уже на вторичном рынке, конечно — есть однокомнатные квартиры на 45 квадратных метров за 59 тысяч долларов (без отделки) и за 79 тысяч долларов (полностью обставленная).

Создатель домов для силовиков обошел на аукционе крупных игроков

Кто: «НикаПроект»

Что и где: ЖК Smart, ул. Глаголева, 31

Компания с названием как из середины девяностых заявила о строительстве жилого комплекса с названием как из середины нулевых три года назад, в январе 2019-го. Участок ей достался на аукционе чуть более чем за 3 миллиона долларов, причем фирма ухитрилась обскакать на торгах «Айрон» и «Арэсу».

Сама компания была не очень известна простым минчанам, если не сказать, совсем неизвестна: она проектировала и строила детские сады, стадионы, поликлиники. Проектировали и жилье: в Можайске под Москвой, в Минске на Нахимова и жилой комплекс «Радужный» в Дзержинске. А еще несколько домов для силовиков в Боровой и Прилуках — например, для Департамента исполнения наказания МВД. В общем, не то, что бросается в глаза каждый день.

Здесь же, на проходном месте у проспектов Жукова и Дзержинского, компания пообещала построить монолитно-каркасный жилой комплекс Smart высотой не более 17 этажей и с квартирами от 1 до 4 комнат. А вскоре – в конце года — в продаже появились и первые 104 квартиры площадью от 39 до 83 квадратных метров с ценой «квадрата» в 1.480 долларов. С черновой отделкой.

Весь жилой комплекс будет состоять из 7 секций (назовем их подъездами), выстроенных в П-образной форме с широким створом между «ножками» этой «П». Общая жилая площадь — 31.500 квадратных метров плюс подземный паркинг на 466 мест. Секции объединены в три очереди строительства: первая очередь — две секции. Большая дворовая территория закрыта от автомобилей.

А еще компания лукавит, когда на сайте заявляет «Своя квартира у метро». Не, номинально до метро 270 метров по прямой — но это до закопанного тоннеля, а вот до ближайшего входа в метро — 860 метров. Это как от Главпочтамта до Дворца республики.

Сдачу первой очереди задержали на полгода, что, в общем-то, привычное явление среди застройщиков. Но все равно: всего за 3 года с момента аукциона, когда на участке еще цвел частный сектор, компания уже построила и сдала несколько подъездов дома. Завидная скорость; будем надеяться, что и две оставшиеся очереди сдадут без (слишком уж сильных) задержек. По крайней мере, сейчас обещают выдать ключи от третьей (последней) очереди в 3-м квартале 2023 года.

Сейчас первая и вторая очередь строительства уже распроданы. Дом получился даже чуть ниже максимально обещанного: 14 этажей. Четырехкомнатных квартир в обычном понимании этого слова нет: максимум — «еврочетырешки», то есть, три полноценных жилых комнаты и одна жилая, совмещенная с кухней. Площади — от 41 «квадрата» в однокомнатных «евродвушках» до 80 «квадратов» в этих трехкомнатных «еврочетырешках». Стоимость квадратного метра — от 1.150 долларов в больших квартирах до 1.350 долларов в маленьких. То есть, самая дешевая — та самая «евродвушка» — обойдется в 56 тысяч долларов. И с черновой отделкой: стяжка на полу, штукатурка стен, разводка электрики, радиаторы, окна, остекление лоджии.

За счет обильного ленточного остекления создается впечатление, что в доме повсюду окна «в пол» (хотя это не так), а отделка зеленой плиткой-«кабанчиком» немного напоминает советские многоэтажки. Приятно, что по моде последних лет сделали вход в подъезд с уровня земли.

Строительство комплекса продолжается. Сейчас компания также строит жилой комплекс «Времена года» из четырех высоток на месте частного сектора на участке между улицами Леонида Беды, 1-й Поселковой, Восточной и Базисной.

Пришлось продать подъемный кран, чтобы оплатить долги

Кто: «Апрель»

Что и где: Жилой дом на Быховской,

Красивый дом — и некрасивая история. Зато с благополучным концом, насколько он вообще может быть благополучным при таких условиях.

Архитектурная мастерская «Апрель» спроектировала интересный дом: две высотные секции на общем паркинге, — и сама же выступила его заказчиком. Одна секция дома — 13 этажей на 67 квартир, вторая — 19 этажей на 109 квартир. По каким-то причинам комплекс так и не получил собственного имени, так до сих пор и значится как «Дом на Быховской».

Про «Апрель» до этой стройки тоже мало кто знал, кроме специалистов. Бюро начало работать еще в 2009 году и отметилось разработкой проектов церквей и часовен. А тут вдруг взялось за высотки.

Строительство на Быховской началось в июне 2015 года, генподрядчиком выступила компания «Промекс», которая уже построила ЖК «Изумрудный» на Авакяна, совсем недалеко от Быховской. Собирались сдать весь комплекс к марту 2018-го, но что-то пошло не так. В итоге дом на Быховской стал долгостроем — его называли последним долгостроем Октябрьского района (это при том, что вокруг было полно кандидатов на долгострои, один Минск-Мир чего стоит). Районные власти уверяли, что еще немного — и все будет достроено, объект на контроле в Администрации Лукашенко, застройщик вкладывает огромные деньги в работы, вот держите новый срок ввода объекта.

И ладно бы просто нехватка денег и затягивание сроков. Но вскоре на поверхность вылезли совсем странные факты. Например, что у «Апреля» и «Промекса» фактически одни и те же руководители. А еще и там, и там обнаруживалось, что некоторые квартиры умудрялись продавать дважды. Застройщик рассчитывался квадратными метрами с подрядчиком, а тот уже продавал квартиры по дешевке (700 долларов за квадратный метр). У подрядчика не хватало денег, чтобы купить лифты — и поэтому он решил продать свой подъемный кран (!). И так далее. Того и гляди, еще годик-другой просрочки — и дошло бы до сдачи в ломбард «Роллтонов».

Когда все сроки просрочили уже на два года, решили разделить весь комплекс на четыре пусковых очереди: первый — 13-этажная высотка, второй — 19-этажная часть, третий — подземный паркинг, четвертый — административные помещения на первых этажах. К концу 2020-го первый комплекс был сдан и готов к заселению.

В общем, там много еще чего случилось. Смерть главы компании Равиля Мусина, выпуск облигаций, арест счетов, крупные суммы доплат и многие другие тяготы из жизни дольщиков. Но в конце 2021 года сдали и второй высотный подъезд.

Что же получилось на выходе? Каркасно-блочный дом, всего 176 квартир: от однушек на 50 квадратных метров до четырешек на 97 «квадратов»; на последних этажах восемь пентхаузов.

И еще легко заметить отступление от рендеров: сначала обещали окна и балконы, расположенные в шахматном порядке. Потом проект упростили: убрали декор аттикового (пентхаусного) этажа, балконы выстроили рядами и превратили в застекленные лоджии. Но даже и этот проект реализовали с большими упрощениями: сплошное витражное остекление первых двух этажей заменили обычными окнами.

Впрочем, дома яркого красно-кирпичного цвета все еще под стать застройке где-нибудь в Нидерландах или Скандинавии, но не надо обманываться: это не кирпичи, это окрашенная штукатурка.