«В марте все может измениться»

Что будет с ценами на квартиры и количеством сделок на рынке жилья?

Рынок недвижимости Минска в январе 2022 года, вопреки традиции, был вполне активным. Сделок, по данным Национального кадастрового агентства, в этом январе было на 22% больше, чем в первый месяц 2021 года. Что будет с ценами на квартиры и количеством сделок на рынке жилья в марте? Об этом независимый эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская рассказала в комментарии myfin.by.

– За январь в статистике Национального кадастрового агентства отображается под 1000 сделок. Так что для этого месяца рынок был очень живой и показал цифры, которые для обычно вялого января высокие, – отметила Наталья Литовская. – За первые 20 дней февраля, по предварительным данным, в базе НКА уже более 800 сделок. Сделки, которые еще не попали в базу, уже идут, так что по итогам месяца цифры могут быть выше среднестатистических для рынка – около 1200 сделок.

Спрос в предыдущем и текущем месяце можно назвать высоким, а рынок – более чем живым.

О ценах

На повышенный спрос реагируют и цены. Они не снижаются, плавают в рамках среднестатистической погрешности: плюс-минус 2-3% в ценах предложения. В реальных сделках на вторичном рынке средний метр подорожал на 20 долларов. Но это можно объяснить тем, что на цифры в последний год влияет высокая доля однокомнатных квартир и высокая доля готовых новостроек.

Агентства недвижимости отмечают, что люди сейчас чуть менее охотно торгуются, потому что замечают, что продается все неплохо.

Застройщики тоже не жалуются на спрос. Обычно при живом рынке цена квадратного метра на котловане ниже рыночной цены в почти готовом доме на 100-200 долларов. В годы кризисов и низкого спроса цены к концу строительства определенного дома не поднимаются, то есть цена на котловане и цена на сдаче дома практически одинаковая. Некоторые застройщики в феврале чуть подняли цены к сдаче домов, значит, спрос у них все еще неплохой, и нынешнюю ситуацию они не воспринимают как кризисную.

Хорошая статистика в январе была и по продажам готовых новостроек (она тоже попадает в статистику НКА) – чуть ли не каждая четвертая сделка была в январе – с новыми, готовыми квартирами. Причем по большей части с однокомнатными.

Однако в настоящее время мы говорим о рынке недвижимости, стоя над неизвестностью. Например, 22 февраля, мы наблюдали взлет доллара. И что дальше будет, пока неизвестно. Многое, и курс доллара тоже, зависит от внешнеполитических факторов, от того, что будет с Россией, с Украиной.

В любой момент люди, получающие зарплаты в рублях, могут стать беднее в валютном эквиваленте. А у нас в рублях получает зарплату большинство населения. Квартиры ведь покупают не только айтишники с зарплатой, привязанной к валюте. Одни только представители IT-сферы, естественно, не смогут удержать спрос.

Если доходы упадут

Остается только гадать, как дальше будет развиваться ситуация. Валютные запасы у населения есть. Люди у нас традиционно копят на недвижимость в валюте. И, судя по статистике, «спасают» их в новых однушках. В феврале мы никаких особых изменений на рынке не увидим. Будем уже наблюдать, что произойдет в марте.

Судя по предыдущим кризисам, реакция на падение доходов в общем всегда одинаковая. Сначала снижается спрос. На вторичном рынке после снижения спроса на пару месяцев наступает затишье. Затем продавцы смиряются и потихонечку начинают активнее торговаться – снижается цена предложения.

На первичном рынке застройщики замирают, а потом разрабатывают стратегии – каким образом, не снижая заявленной цены, продавать. Те, кто может увеличить рассрочку, будут ее увеличивать, поскольку рассрочка привязана к валюте. Будут стараться снижать прибыль незаметно для покупателя. В виде акций «предчистовая отделка в подарок», «кладовка в подарок» или «купи трехкомнатную, паркоместо за 1 рубль».

Будет ли так же активен рынок в марте

Если доллар не откатится, то спрос точно расти не будет. Вопрос в том, какими темпами он будет снижаться.

По популярности на рынке однокомнатные и двухкомнатные квартиры сохранят свое лидерство. В этом, думаю, ничего не изменится. Когда у людей невысокие доходы, спрос всегда концентрируется на самом дешевом жилье (по итоговой сумме, а не по цене квадрата). А самое дешевое – это однушки. Они же самые инвестиционно привлекательные.

В отношении кредитования сложно прогнозировать, как банки будут реагировать на складывающуюся ситуацию. Можно ожидать скорее повышения ставок, нежели их снижения. И сокращение кредитных программ более вероятно, чем увеличение.