«Сбросили $16,5 тысячи по курсу»: Что происходит на рынке жилья?

Истории минчан, которые продали квартиры за последние три недели.

Ровно месяц назад на территории Украины начались военные действия, которые поменяли планы огромного количества людей. Конечно, ситуация коснулась и беларусов. За последнюю неделю февраля спрос на минскую вторичку сократился на 30%, сорвались многие согласованные сделки, а цены начали снижение, пишет «Онлайнер».

Вместе с тем некоторым удалось продать квартиры даже в это непростое время. Отметим, что рассказать про свой опыт согласились немногие, причина — далеко не все сделки можно назвать удачными. Большинству из тех продавцов, с кем мы поговорили, пришлось пойти на серьезный компромисс со своими «хотелками». Как в последние три недели рынок выглядел изнутри.

«Даже не знаю, стоит ли поздравлять. Все говорят, что отдали даром»

Диана вскочила в поезд тех, кто смог продать квартиру, всего несколько дней назад. Сделка прошла в пятницу, 18 марта, однако поздравления девушка принимать не спешит. Со слов минчанки, сбросить пришлось так много, что отдала квартиру почти даром. Еще 23 февраля однушка (40,9 «квадрата») с узаконенной перепланировкой и качественным ремонтом в новостройке на Маршала Лосика продавалась за $68 тыс. по курсу, но в итоге ушла за $51,5 тыс. в эквиваленте. Скидка составила $16,5 тыс., или более 25% от стартовой цены.

— Все говорят, что мы очень дешево продали. Даже не знаю, стоит ли поздравлять, — начинает историю Диана. — Изначально выставили квартиру на продажу 23 февраля за $68 тыс. по курсу, но уже назавтра стало ясно, что ситуация сильно изменилась.

В итоге каждые три дня в течение двух недель я снижала стоимость на $3—4 тыс. в эквиваленте.

Продавали без агентства, щупали сами. Спрос активизировался 13 марта, когда цена опустилась уже до $54,5 тыс. по курсу (до этого звонки были только от агентов). Сразу несколько покупателей пришли на просмотр, однако из встречных предложений были $47 тыс. и $50 тыс. Поторговались, сошлись на $51,5 тыс., но это без кухни и мебели, оставляем только встроенные шкафы, гардеробную и санузел.

С огромным дисконтом Диане удалось продать квартиру за три недели. При этом в однушке сделан действительно качественный ремонт: дорогая отделка, кондиционер, теплые полы (коридор, санузел, кухня и лоджия) с сенсорными терморегуляторами, управляемыми удаленно через Wi-Fi. В итоге «квадрат» обошелся в $1256 по курсу. Бывшая собственница не считает сделку удачной, но и ждать смысла не видела.

— У нас не было задачи срочно продать квартиру, но очевидно, что цены на недвижимость расти не будут, скорее наоборот, а количество покупателей сейчас минимальное. Поэтому решили продать и просто закрыть этот вопрос, — резюмирует минчанка.

«28 февраля в агентстве сорвалось пять сделок, наша была шестой»

Идея продать квартиру пришла Виктору и Ольге еще осенью 2021 года. Тогда семья выставила 90-метровую трешку с ремонтом и перепланировкой в новом доме в Лебяжьем за нереальные даже по тем временам $148 тыс. по курсу. Ребята сами признаются: «Понимали, что выше рынка, ну а вдруг? Чем черт не шутит?» Однако за три месяца редкие просмотры не вышли даже на уровень торга, поэтому аппетиты решено было убавить до $137 тыс. в эквиваленте.

— Ближе к зиме стало ясно, что надо как-то ускорять процесс, и мы обратились за помощью в агентство. Заключили договор с «Мариэлт», спросили, стоит ли сбросить еще, но агент сказал, что не надо, попробуем так. И знаете, народ пошел. Практически каждую неделю были просмотры, но реальных предложений все равно не поступало, — вспоминает пара.

— Первый торг случился на Новый год, когда квартира продавалась уже за $135 тыс. по курсу. Однако покупатель просил скидку еще в $10 тыс., и мы на это не пошли.

К февралю цена трешки снизилась еще на $5 тыс. из расчета $128 тыс. на руки продавцу, $2 тыс. — комиссия агентству. И процесс сдвинулся с мертвой точки.

— На этой сумме спрос уже был хороший, люди приходили, интересовались, а 1 февраля мы услышали заветное «Берем!». Единственное — покупатель попросил отсрочку в месяц, чтобы найти недостающие деньги. Мы согласились: взяли залог, ударили по рукам, назначили сделку на 28 февраля, — рассказывает Виктор.

— Ну а дальше случилось то, чего никто не ожидал.

К 24 февраля ребята уже выписались из квартиры, подготовили все документы и ждали финального аккорда. Однако военные действия в Украине и общая напряженка поставили сделку под большой вопрос.

— Со слов агента, буквально за первые два дня сорвалось очень много сделок. И я понимаю почему.

Если честно, сам бы отказался от покупки, поскольку через полгода цены могут снизиться на десятки процентов.

Допускали и то, что люди передумают, мандраж был невероятный, — делится Виктор. — И да, перед сделкой покупатель звонил агенту, просил скидку. Но специалист посоветовал не суетиться, выждать. Я же предложил компромисс — оставить в квартире всю мебель. Покупатель согласился.

Самые сильные переживания у пары были в день сделки. Вспоминают, что в офис агентства пришли первыми и нервничали ровно до тех пор, пока не увидели представителей второй стороны.

— 28 февраля мы пришли в агентство первые, а нам говорят: «Ребята, у нас только за сегодня пять сделок сорвалось, вы шестые».

Конечно, нервы сдавали, мы переживали очень сильно, буквально считали секунды до появления покупателей. Надо сказать, что они тоже заметно нервничали, в целом процесс был очень напряженный, — добавляет Ольга. — Однако в итоге сделка состоялась, все хорошо.

Несколько раз во время разговора ребята проговаривают, что очень благодарны покупателям и даже чувствуют себя неловко, ведь понимают, что время для покупки было сложное.

— Я ни в коем случае не хочу, чтобы наши покупатели жалели о сделке. Всегда стремлюсь поступать честно и до сих пор терзаюсь, все ли было сделано правильно, — говорит Виктор.

— Что бы делали, если бы сделка сорвалась? Конечно, снижали бы и очень сильно.

Уже на тот момент было видно, что рынок просядет. У нас есть друзья, которые не успели продать квартиру, так они просто попрощались с этой идеей. Нам в этом плане очень повезло.

«Продал за три недели вообще без торга»

Совершенно другая история у нашего следующего героя — Эдуарда. Мужчина выставил квартиру на продажу в середине февраля и, несмотря на известные события, продал ее через две недели вообще без торга. Однушка с ремонтом в кирпичном доме на улице Алтайской в Минске ушла за $54 тыс. по курсу.

— Конечно, вам лучше поговорить с моим агентом, но продать получилось быстро, со второго просмотра.

В середине февраля выставили на продажу, в конце — совершили сделку. Ни о каком торге речи не было, — делится бывший владелец.

— К слову, цену предложил агент, продать получилось дороже, чем я планировал.

Сделку Эдуарда проводил Петр Емельянов, менеджер по развитию центра недвижимости «Моя 7я». Раскрывать все секреты быстрых продаж специалист не стал, но отметил, что это далеко не единственная реализованная сделка за последние недели. Со слов Петра, квартиры продаются всегда, важно лишь учесть некоторые моменты, попасть в цену с учетом конъюнктуры рынка.

«Выставляла за $70 тыс., продала за $57 тыс. по курсу»

Следующая сделка состоялась буквально на прошлой неделе. Мария рада, что удалось продать квартиру, но легким и выгодным назвать свой путь точно не может. Двушку площадью около 50 квадратных метров в 9-этажке в Уручье женщина выставляла в январе за $70 тыс. по курсу. Отсутствующий спрос сразу дал понять, что продать за эти деньги объект не получится, а 24 февраля и вовсе ушла всякая надежда. В итоге собственница пошла на условия покупателя, отдав свои метры за $57 тыс. в эквиваленте.

— Это гораздо меньше, чем я планировала, но ситуация на рынке сложная. За два месяца было всего несколько просмотров и звонков, особенно критично это выглядело в последние недели. Поэтому когда появилось реальное предложение, я попробовала поторговаться, но в итоге согласилась. На мой взгляд, лучше продать сейчас даже со скидкой, чем ждать, пока цены упадут еще сильнее, — делится своим опытом Мария.

— Грустно уступать $13 тыс., но приходится идти в ногу со временем. К сожалению, тех цен, что были в прошлом году, мы уже не увидим.

«За $120 тыс. заберу не глядя»

Еще один наш герой квартиру пока не продал, но опытом решил поделиться. Сергей — владелец одного из самых видных (и дорогих) объектов в «Новой Боровой»: 90-метровая трешка в «комфортоментах» с отличным ремонтом и машино-местом в паркинге изначально была выставлена за $225 тыс. по курсу. За полтора месяца объект подешевел уже на $35 тыс., но покупателя собственник так и не нашел.

— Объект дорогой, и звонят по нему нечасто. Когда ценник был выше $200 тыс., то спрос вообще практически отсутствовал. Приходили редкие покупатели, но до сделки там было далеко. Только раз позвонили агенту с предложением: «За $120 тыс. заберу не глядя». Но это, конечно, не вариант.

Эта квартира даже без ремонта обошлась мне далеко не в $120 тыс., — говорит мужчина.

— Когда цену снизили до $190 тыс., появился один покупатель, но и тот ушел думать. Вообще, со слов агента (Сергей работает с АН «Авангард недвижимость». — Прим.), после 24 февраля покупатели просто замерли, рынок находится в вакууме.

Сергей отмечает — цену ставил высокую неслучайно: во-первых, ремонт потянул прилично, а во-вторых, планировалась покупка 4-комнатной квартиры в строящемся доме в ЖК «Левада» взамен. Сейчас мужчина рад, что этого не произошло.

— Понимаю, что продать ее непросто, но рад, что хоть не успел ввязаться в стройку. На сегодня допускаю, что придется уехать из страны, а продать голые стены в новостройке было бы вообще нереально. Пока думаю сдавать и параллельно продавать, — пояснил владелец.

«Сейчас сделки идут только со скидками»

О том, как ситуация выглядит в целом, рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев. В таблице представлены данные по реальным сделкам за март. Из интересного — в аналитике отображаются изначальная цена и цена продажи. В некоторых ситуациях дисконт достигает $20 тыс. по курсу.

— Без преувеличения, сейчас сделки идут только с торгом, но в этом вопросе все зависит от того, как была выбрана первоначальная цена объекта. Чем сильнее была завышена стоимость, тем больше придется уступить. В таблице вы можете увидеть достаточно большие скидки. При этом надо понимать, что 4—5% от торга — это стандартный дисконт, на который рассчитывает покупатель даже в самые спокойные времена (таков уж наш менталитет), остальное — необходимость нынешнего времени, — поясняет эксперт. — Здесь важно проговорить, что скидка на недвижимость никогда не равна росту курса доллара. Если доллар условно поднимается на 100%, то цены снижаются лишь на 25—30%. Ровно это мы видим и сейчас: доллар вырос примерно на 27% (с 2,6 до 3,3 рубля), средний торг на квартиры поднялся с 4—5% (данные 2021 года) до 8—9% (март 2022 года). Плюс существенно выросло количество сделок, где сумма торга варьируется от 10 до 16%.

«За последнюю неделю спрос активизировался»

По наблюдениям Андрея Чернышева, уступки продавцов не остались незамеченными, и предыдущая неделя показала результаты в разы лучше, чем конец февраля — начало марта. Если тогда агенты преимущественно боролись за то, чтобы закрыть сделки, согласованные до 24 февраля, то на прошлой неделе начали регистрировать новые.

— Позитивная тенденция уже заметна, — говорит эксперт. — Если с конца февраля до середины марта все было совсем глухо, то последняя неделя выглядит заметно более активной.

Во-первых, люди поняли, что падения цен можно ждать еще очень долго, а во-вторых, на рынок вышли те, кто имеет рублевые вклады, и таких покупателей оказалось достаточно.

Перед многими из них сейчас встал вопрос, как не потерять свои деньги, и приобретение недвижимости — один из популярных вариантов. Если говорить в целом, то ситуация сейчас полностью в руках покупателей. Продавцы ждут диалога, встречных предложений.

Конечно, этот март по количеству сделок на вторичном рынке, по мнению Андрея Чернышева, не достигнет показателей прошлого (тогда было зарегистрировано 1290 сделок), но в перспективе минская вторичка может выйти на 700 сделок в месяц.

— При всех исходных результаты нашего агентства за этот месяц достаточно неплохие. За первые три недели марта мы зарегистрировали порядка 80 сделок. Для сравнения, в самые лучшие месяцы этот показатель держится на уровне 150 сделок. Плюс впереди еще одна неделя. На наш взгляд, это очень хороший результат, — резюмирует эксперт.