«Собственники переоценивают свою недвижимость»

Какие дома и дачи сейчас покупают беларусы?

Еще в начале 2022 года специалисты предсказывали, что загородную недвижимость ждет повышенный спрос. Однако уже в конце февраля ситуация кардинально изменилась. Война в Украине, новый виток иммиграции из Беларуси, отмена кредитов и резкий рост курса доллара привели к тому, что рынок недвижимости (в том числе и загородной) просто замер. О текущих настроениях покупателей и продавцов загородных объектов realt.by узнал у экспертов.

«Показы есть, а сделок нет»

Директор агентства недвижимости «Загородный дом» Владимир Чернушевич:

− Для лучшего понимания ситуации расскажу такой факт до всех этих событий: еще в феврале у нас было заключено около 8−10 предварительных соглашений с внесением задатка. К сожалению, все эти сделки пришлось отменить с расторжением достигнутых соглашений. События в Украине, санкции и рост курса доллара оказали сильнейшее влияние на рынок. Покупатели отказались от покупки, взяли паузу для понимания и осмысления ситуации.

Вообще, большинство и продавцов, и покупателей сейчас заняли именно выжидательную позицию. Все хотят понять, что же будет дальше на рынке. Нащупать реальную цену своей недвижимости. Любой покупатель сейчас торгуется из расчета: «вы хотите 1200 долларов за метр, я готов брать за 1000». Но продавцы, в свою очередь, пока не готовы идти на значительные уступки. В итоге в настоящее время идет некое противостояние между продавцами и покупателями.

По моим наблюдениям, рынок сейчас замер. Хорошо продается только самое дешевое — недорогие участки и дачи стоимость до 10 тысяч долларов. По более дорогим объектам сделки заключаются лишь в тех случаях, когда продавцы идут на конкретное снижение стоимости. Должно совпасть два фактора: и покупатель должен «гореть» покупкой, и продавец быть готовым пойти на уступки.

Да, обычно весной покупатели уже активно присматриваются к загородке и покупают. Но в этот раз активность как началась, так и закончилась. Пока рынок не вернулся в нормальную колею. Не скажу, что звонков совсем нет. Люди обращаются, ездят, смотрят, прицениваются, как я говорю — зрители есть. Так было всегда, но сейчас этот процесс нарушен — показы есть, а продаж нет. Люди ждут, что будет с долларом, что будет с ценами, как повлияет на экономику общеполитическая ситуация. Ожидание и есть, на мой взгляд, основная тенденция этого времени на рынке загородной недвижимости. При этом отмечу, что никаких предпосылок для роста цен нет. Поэтому тем же продавцам ждать невыгодно − тот, кто сейчас сбросит цену и успеет найти покупателя, останется в выигрыше.

Впрочем, так как из-за санкций и общей ситуации беларусы в этом году вновь останутся без отдыха за границей, можно предположить, что кто-то из них решит вложить деньги именно в загородную недвижимость. Особенно могут быть востребованы объекты возле озер и рек, на первой береговой линии, в каких-то живописных местах. Так, если в прошлые годы к покупке загородной недвижимости подталкивала пандемия, то в этом — санкции и общая «невыездная» ситуация.

«Покупатель сегодня не хочет заморачиваться с ремонтом и благоустройством»

Ирина Донцова, директор агентства недвижимости «Партнер для всех»:

− Честно говоря, наша жизнь разделилась на два периода: до 24 февраля и после. Где-то около трех недель у нас фактически не было спроса, более активно звонки пошли только в последнее время. Мы видим, что рынок начал оживать, и это, конечно, не может не радовать. Начались заявки по регионам, появились желающие на дома, дачи, коттеджи. Наибольший запрос, как обычно, наблюдается со стороны минчан — жителей столицы интересует загородная недвижимость в пределах 100 километров от МКАД.

Ценовой разброс — самый разный. Я бы отметила высокий спрос на дома стоимостью 5−7-10 тысяч долларов. Также вырос спрос на дачи. Вот только что интересовались дачными домиками в Смолевичском районе за $ 14 тысяч и в Минском районе за $ 15 тысяч. В целом, число звонков и соответственно сделок увеличилось в несколько раз.

Замечу, что на беларусский рынок начинают приходить московияне. В последние недели у нас были заявки от них на дома, на квартиры и на коммерческую недвижимость. Вот недавно московиянин купил дом в Слуцком районе за 40 тысяч долларов. Возможно, именно за счет покупателей из Московии наш рынок не упадет до критических отметок. Так, если раньше сделок с участием граждан Московии было около 5%, то теперь может стать около 10%. Эти цифры касаются не только загородной недвижимости, но и квартир, и офисов.

Если дачи и готовые дома еще интересуют потенциальных покупателей, то к законсервированным домам интереса нет вообще. Недострои, особенно большого размера, это самый неликвидный товар сейчас. Также не пользуются спросом огромные коттеджи нулевых и 2010-х годов.

Что касается цен, то мы дали команду агентам, посоветовавшись с собственниками, снизить стоимость объектов на 5−10%. Конечно, были те, кто отказывался, но большинство владельцев загородных объектов отнеслись к этому с пониманием. Естественно, есть какая-то точка, ниже которой никто опускаться не будет. В этом случае, человек просто снимет объект с продажи, будет ждать лучших времен или попробует сдать его в аренду.

При этом есть объекты, которые востребованы всегда и не нуждаются в корректировке цены. К примеру, это дома за 40−50 тысяч долларов, со всеми коммуникациями и ремонтом, в которые можно въехать и жить.

Вообще, сегодня покупатель, в принципе, хочет покупать все готовое. Даже если это недорогой дом в деревне, покупатель хочет, чтобы в нем был колодец, печка, крепкие стены, чтобы немного что-то подделать и уже приезжать отдыхать. В целом, скажу, что клиенты сегодня стали моложе — если раньше загородной недвижимостью интересовались люди в возрасте 45−55 лет, то теперь этот порог сдвинулся до 35−45 лет. Представители этой возрастной категории не хотят заморачиваться с ремонтом, благоустройством, посадкой плодовых деревьев и прочим. Они хотят купить дом и сразу им пользоваться.

Самый популярный запрос − готовый дом на 100−150 «квадратов»

Татьяна Сидорова, специалист по операциям с недвижимостью АН «7 этажей»:

− Я бы сказала, что рынок загородной недвижимости сейчас ведет себя стабильнее, чем рынок квартир. Да, была некая пауза, стало чуть меньше входящих звонков, но за счет того, что у нас есть своя база покупателей, показы идут, сделки проводятся. Сейчас спрос стал восстанавливаться.

Самый популярный запрос сегодня − готовый объект, новый одноэтажный дом на 100−150 «квадратов». Большие коробки сейчас не пользуются спросом, маленькие площади — тоже. Как правило, загородная недвижимость интересует семьи, а для них комфортная площадь начинается от 100 квадратных метров. Если мы говорим о современном доме в садовом товариществе, то цена может стартовать от 50 тысяч долларов, если о доме с отделкой в населенном пункте в 30-километровой зоне от Минска, то − от 80 тысяч долларов. В целом, объекты площадью 100−150 «квадратов» продаются в течение месяца, как квартиры. Сложнее ситуация с большими домами, но и на них можно найти покупателя — сейчас у нас смотрят коттеджи в Валерьяново, на Минском море.

По «недостроям» тоже есть движение. Некоторые покупатели обращают внимание и на такие объекты, особенно если продавец готов уступить по цене. Но это касается только понятных стандартных проектов. Самый трудный объект — это неграмотно построенный дом из некачественных материалов. Также сложно продать незавершенные строительством объекты больших размеров. Один из вариантов — попытаться вывести их в коммерческую недвижимость, но это не везде возможно.

Что касается цены, то чаще всего собственники переоценивают свою недвижимость. Помочь определить адекватную цену может агент. В течение двух недель специалист сделает аналитику, прозвонит покупательскую базу, посмотрит на реакцию потенциальных покупателей и дальше сделает корректировки по цене.

Кстати, как таковой сезонности на рынке уже нет. Сделки с загородной недвижимостью проводятся круглый год. Если объект хороший, агент с ним правильно работает, а продавец прислушивается к специалисту, то он найдет своего покупателя в любое время.