«Слежу за курсами валют — это бред, мы столько не зарабатываем»

Что происходит на рынке арендного жилья в Беларуси?

В прошлом месяце кошельки беларусов изрядно тряхануло. Каждый новый день приносил очередные курсовые рекорды. Как тут не распереживаться и не занервничать: рублевая заначка таяла буквально на глазах. Едва ли не горше всех пришлось дольщикам, накрепко привязавшим себя договорами к евро, и арендаторам квартир, чьи соглашения заякорены на курс доллара, пишет onliner.by.

Но вот прошло время, внешне ситуация на бирже стабилизировалась, и даже произошел откат к психологически более приемлемым цифрам (почти как в старые добрые времена).

Как сейчас дела у квартирантов и чего им (а также собственникам) ждать от будущего?

«Слежу за курсами — это бред»

Месяц назад, 9 марта, в самый разгар курсовой неразберихи мы пообщались с теми, кто вынужден снимать жилье. Истории получились обнадеживающими: очень многие признались, что хозяева без лишних уговоров пошли навстречу и заморозили курс либо предложили компромиссный вариант. Однако не обошлось и без «танкистов», которые требовали все причитающиеся доллары или полностью соответствующую новой реальности сумму в рублях.

А как дела обстоят сегодня? Может, кому-то вернули излишне уплаченное или, наоборот, кто-то завел разговор о повышении цены, раз уж все более-менее стабилизировалось?

До того как наступили темные времена, Анастасия на протяжении восьми месяцев снимала трехкомнатную квартиру в Первомайском районе: «Наша трешка аккуратная, просторная, но без суперремонта. И с проходной комнатой. В прошлом месяце, когда курс вырос, позвонила хозяину и предупредила, что буду съезжать: не потяну. Через день он перезвонил и сказал, чтобы оставалась. А курс предложил по 2,5 рубля. И в этом месяце тоже. Так что очень повезло».

Татьяне тоже не на что жаловаться: «И в прошлом месяце, и в этом считаю сумму по курсу, который был до 24 февраля. То есть по 2,6 рубля. Хозяин квартиры охотно пошел навстречу. Правда, когда доллар был почти по 4 рубля, просил рассчитываться хоть и по старому курсу, но в у. е. А в апреле сказал, что может принять и в беларусских. Конечно, расклад зависит от хозяина, а не от квартиры. Но чтобы вы понимали, арендую я однушку на улице Ангарской, это в трех остановках от метро „Могилевская“. Ремонт нормальный, современный, не „бабушатник“. Есть необходимая бытовая техника. Единственное, вся мебель (кроме шкафа) наша. Стоила эта квартира $250, в договоре прописана сумма в 615 рублей. По факту сейчас плачу 650».

Похоже, на Ангарской прописались самые эмпатичные арендодатели. Потому как наша следующая история из этого района тоже с хеппи-эндом: «Снимаю однокомнатную квартиру уже три года. Хозяин совершенно адекватный. После скачка доллара договорились с ним об оплате по старому курсу. И в „белочках“. За средний ремонт (не „бабушатник“, но и не евро) со всей мебелью и базовой бытовой техникой плачу эквивалент $180. Плюс „коммуналка“. Правда, она „выдающаяся“: из-за отсутствия зарегистрированных лиц и подорожания услуг зимой выходит 180—200 рублей. Но опять же, благодаря моему прекрасному хозяину зимой плачу фиксированную сумму — 100 рублей».

А вот Миле пришлось изрядно понервничать в течение последнего месяца. Девушка искренне радовалась двушке с хорошим ремонтом в районе Каменной Горки: $350, на которые условились (они же 880 рублей), вполне вписывались в бюджет. А потом все изменилось: «Несмотря на то как вырос курс доллара, цену нам не меняли. Собственники находятся за границей, поэтому им наши колебания не важны. Я согласна, что квартира хорошая, но если бы курс не откатился и оставался в районе 4 рублей, то мы бы явно искали что-то другое».

«Мы с девушкой снимаем квартиру уже больше года у одного и того же человека, он очень понимающий и хороший хозяин, — делится Алексей. — Когда курс пополз вверх, он пошел нам навстречу: договоренность была на 200 американских рублей, и он предложил либо 150, но в американских (когда курс был по 3,9 почти), либо 600, но в беларусских. Теперь, когда все более-менее улеглось, мы просто договорились о том, что оплата не будет превышать 600 рублей, а платить можно, как будет удобнее».

Новостями из Гродно делится Вадим. Молодой человек снимает однушку с хорошим ремонтом в самом центре города. Рассчитывается первого числа каждого месяца: «Мне очень повезло. И с квартирой, и с ее хозяином. Когда только заезжал, договорились, что платить буду $165 в беларусских рублях. В зимние месяцы выходило 390—420 рублей. Но уже 1 марта „средние“ 400 рублей превратились в 500. Поговорил с арендодателем и объяснил, что был не готов к такому росту, а потому предлагаю что-то среднее. Он поддержал оплату в 450 рублей. В середине марта собственник сам отписал мне, мол, „слежу за курсами, и это бред, я не буду брать такие суммы за квартиру, мы столько не зарабатываем“. А по курсу тех дней получалось, что квартира выходила уже 650 рублей!

Наступило 1 апреля, рубль немного отыгрался, и моя квартира стала стоить уже 550 рублей. Тогда я предложил: „Давайте зафиксируем какую-то сумму или выставим потолок“ (в договоре ничего такого мы не прописывали). На что получил ответ: „Меня вполне устраивает сумма, которую вы заплатили в прошлом месяце“. Так я перевел очередные спокойные 450 рублей в неспокойные времена».

Роман переезжал в новую брестскую квартиру в середине марта, когда все еще прыгало и плясало. Благо стороны сразу договорились о привязке к курсу Нацбанка: «Выбрал трешку с евроремонтом и видом на набережную, в самом центре города. За все эти прелести хозяйка запросила $270 и уточнила, что до военных действий квартира стоила дороже. Охотно верю: цены на арендное жилье сильно просели, а в Бресте тем более. Считаю, что нашел очень выгодное предложение. За $250 трешки тоже были, но с нюансами типа первого этажа или в том же духе. А в целом в нашем городе в марте можно было найти квартиры со следующим ценником: бабушкины однушки за $120—140; двушки с хорошим ремонтом за $200—250; трешки с евроотделкой за $250—350».

Другой кризис

Маргарита Почицкая — руководитель отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица».

— Прошлый месяц оказался стрессовым для всех сегментов рынка недвижимости, — отмечает специалист. — При этом мы столкнулись с уникальной ситуацией, которую не с чем сравнить. Аналогии с кризисом 2015 года некорректны. Да, тогда, почти семь лет назад, курс доллара на глазах вырос в два раза. Но разница состоит в том, что в 2022-м к уже привычным для нас девальвационным ожиданиям добавились другие, до этого неведомые страхи. Наверное, каждый беларус в какой-то момент задался вопросом, а не начнутся ли военные действия у нас? Геополитический фактор вышел на первый план.

Опять же, в 2015-м вообще не стоял вопрос о релокации целых компаний. В этот раз все сложнее и масштабнее. И это напрямую сказывается на рынке долгосрочной аренды.

«Долгосрочка» в целом чутко реагирует на платежеспособность беларусов: да, можно продолжать выставлять квартиры по «бешеным» ценам, но кто ж их снимет? А тут еще и напасти валятся одна за одной. Сначала стабильность подкосила «корона» в 2020 году. Только вроде оправились и пришли в себя, как начались военные действия в соседней стране.

— Пандемия ударила в первую очередь по элитному сегменту, — продолжает Маргарита Почицкая. — Да, он не широкий и не масштабный, но тем не менее… Однушки, которые сдавались за $600 по курсу и выше, сразу подешевели на $100. Квартиры комфорт-класса начали проседать к концу 2020 года, когда об эмиграции задумались айтишники и средний класс. После отъезда надежных и платежеспособных арендаторов собственники вдруг обнаружили, что на прежнюю стоимость они не могут найти желающих. Прождав месяц-другой и так и не подобрав того самого идеального жильца, они были вынуждены снизить цены. Сейчас же, в начале 2022-го, подошло время «подвинуться» и бюджетному сегменту. Кризис добрался до «фундамента» рынка.

Квартир много, где набраться квартирантов

— В целом в последнее время заметно начал расти объем предложения, — утверждает представитель «Твоей столицы». — К тем квартирам, которые остались без жильцов в 2020—2021 годах, добавились новые. С обжитых метров посъезжали студенты (это вообще первые, по ком бьет любой кризис); IT-специалисты, жившие в Минске для своего удовольствия, тоже решили, что проще и дешевле вернуться в родные города. Люди, чьи зарплаты уменьшились, начали переселяться в варианты поскромнее (а то и возвращаться на малую родину).

Добавьте сюда предпринимателей, зарабатывавших на посуточной аренде: из-за последних событий они остались без гостей (на одних беларусах, ездящих в командировки, не проживешь). Так что люди здраво рассудили: проще сдать квартиру на «долгосрочку», чем держать пустой для воображаемого туриста. Не забывайте и о тех, кто планировал продать жилье, но опоздал. Но чтобы не тратиться на „коммуналку“ и еще немного заработать, квартиру решили хотя бы сдать. И это правильно.

Релоканты ведь тоже в большинстве своем не продавали метры, рассчитывая через какое-то время вернуться домой. И они (через родственников, управляющие компании) также выставили квартиры в аренду.

На сколько именно за последнее время вырос процент сдаваемого жилья, сказать сложно: часть объявлений в базах дублируется, некоторые из них не что иное, как «заманухи» (по-прежнему на рынке присутствуют агентства, работающие по принципу «заплати деньги и получи список с непонятными адресами»). Так что точности в этом показателе не будет.

— Еще в 2021 году на хорошую квартиру, где сбалансированы цена и качество, могли претендовать до пяти арендаторов, — описывает «тектонические сдвиги» специалист. — Теперь же формула повернулась на 180 градусов: на одного арендатора «смотрят» пять достойных квартир. Время кастингов, когда из хороших жильцов собственник выбирал безукоризненного, закончилось.

Ведь раньше как было: почти в каждом объявлении мы видели «сдам семье без детей и домашних животных». Дополнительно мог идти еще ряд требований. Студенты (а тем более студенты-иностранцы) вообще не рассматривались. Теперь все намного мягче. Благодаря профициту предложений лояльность собственников увеличилась в разы. И это нормально.

Расстановка сил поменялась. Если раньше все решал арендодатель, а квартирант «подчинялся», то теперь настало время не просто паритета, мяч перешел на сторону жильцов. Переговоры идут как минимум на равных. И кошечка или собачка — уже не такая проблема. Дети — тем более.

Понятно, что собственник все равно присматривается к человеку, не заселяет первого встречного. Но и потенциальный жилец десять раз посмотрит на то, насколько ему комфортно будет сотрудничать с конкретным человеком и не станет ли он потом героем статьи про странных арендодателей.

Вернемся к цифрам. В 2021 году к нам в базу ежедневно приходило 10—20 квартир. Сейчас этот показатель доходит до 100, а то и 120.

Несомненно, не все арендодатели приняли новую реальность и готовы сдать жилье по актуальной рыночной цене. Но таким людям мы советуем посчитать потери за время простоя, а уже потом принимать окончательное решение. Упираются, как правило, те, кто на рынке недвижимости недавно и еще не научился сопоставлять доходы, расходы и упущенную выгоду. Они же не шли на уступки квартирантам и в «мартовскую волну». И, возможно, потеряли жильцов.

А что, если снова скачок?

К резкому росту курса доллара нам не привыкать (однако не скажем, что это повод для гордости). И все же беларусы натренированы. А значит, всегда ждут следующего «широкого шага» доллара. Как же поведут себя собственники, если «зеленый» снова начнет чудить?

— Если курс опять поднимется до значений 3,5—3,8 рубля за доллар, то ставки останутся примерно на том же уровне, что и сейчас (они отражены в таблицах). По стоимостям в таблицах вы можете видеть, за сколько реально сдаются квартиры разных площадей и различного качества ремонта. Подчеркну, что это данные по реальным сделкам, а не те цифры, которые хотели бы видеть собственники.

Но сейчас мы наблюдаем ровно противоположную картину: доллар дешевеет, на табло в обменниках уже можно найти цифру 2,8. Однако это вовсе не означает, что хозяева начнут взвинчивать цены: предложений слишком много, квартирант может спаковать чемоданы, за день найти новый вариант и без проблем уехать.

Я бы советовала собственникам держаться за хороших жильцов. Ведь главный враг любого арендодателя — это не скидка, а время простоя квартиры.

Если же курс вдруг станет выше 4 рублей, то ставки придется корректировать. Но это точно будет не мимолетный процесс. Одна просадка уже была, и решиться на следующую не так просто. Да и в целом рынок недвижимости достаточно инертен и еще какое-то время будет идти по накатанной, — полагает Маргарита Почицкая.