«Боялись, что дочь исчезнет вместе с деньгами»

Три истории о том, как риэлтеры спасли средства продавцов и покупателей.

Журналисты realt.by собрали реальные истории, когда риэлтеры помогали людям избежать проблем. Вот три интересных и полезных кейса.

Кейс 1: «По документам − один собственник, по факту − три»

Как говорят риэлтеры, основные проблемы обычно выявляются на этапе проверки истории квартиры. В целом, каким бы образом квартира ни попала к продавцу − по завещанию, договору мены, дарения, купли-продажи или при постройке долевым способом, в каждом случае свои нюансы.

Так, продавец Л. обратился за помощью в продаже квартиры, собственником которой он стал в результате заключения договора мены. Мена − это довольно распространенная практика, но наличие в истории квартиры такого договора, требует доскональной проверки. Специалисты знают, что если после заключения договора будут выявлены нарушения в истории одной квартиры, то, в отличие от договора купли-продажи, «рассыпется» сделка по обоим объектам, ставшим предметом мены.

В нашем случае собственник Л., намеревавшийся продать квартиру, получил ее в результате совершения обмена с собственником Н. Максимально проанализировав историю, специалисты выявили, что Н. получил право собственности на жилье по договору дарения, но не зарегистрировал его надлежащим образом сразу − он сделал это позже, после смерти дарителя. И, хотя у лиц могущих претендовать на долю собственности не возникало никаких претензий по поводу прав собственности на квартиру Н., по закону их права были нарушены. Впоследствии они могли бы оспорить договор мены в суде. Это в свою очередь привело бы к проблемам у добросовестного продавца Л. и у его покупателя.

Специалисты компании выявили третьих лиц со стороны Н., могущих в будущем оспорить изначальный договор мены, и получили все необходимые согласия. Продажа квартиры прошла успешно.

Кейс 2: «Было подозрение, что сестра не собирается делиться деньгами с братом»

Агентство занималось продажей трехкомнатной квартиры в обычном состоянии. Ее собственником была незамужняя женщина Л. с дочерью-школьницей. Жилье женщине досталось по договору дарения от матери Н., которая поставила условие, что в случае продажи квартиры вырученные средства делятся пополам с родным братом Д., проживающим в этой же квартире со своей семьей. Отношения между родственниками были напряженными, и они решили разъехаться, продав имеющуюся квартиру и купив жилье взамен. Ничего необычного, в практике агентств такие обмены не редкость.

Итак, по условиям договора после продажи трехкомнатной квартиры в Минске, брат и сестра должны были совершить встречные сделки: приобрести недвижимость в периферийных городах. Покупатель на трехкомнатную квартиру нашелся, брат собственницы недвижимость взамен подобрал, а вот сама собственница не торопилась. В ходе общения с ней агент предположила, что Л. и не собирается покупать жилье взамен, просто делает вид, что ищет недвижимость, а ее реальная цель − забрать вырученные от продажи квартиры деньги. Это предположение косвенно подтвердил брат, а также мама собственницы.

Так как в предполагаемой сделке фигурировал несовершеннолетний ребенок, риэлтеры компании взяли ситуацию под усиленный контроль: провели расследование и выяснили, что ранее уже были факты, когда вырученные собственницей деньги от продажи другого имущества исчезали в «неизвестном направлении». И хотя семья не состояла в социально-опасном положении, специалисты понимали, что собственница может продать имеющееся жилье, арендовать квартиру, зарегистрироваться в ней вместе с ребенком по договору найма, а деньги за проданное жилье не отдать.

При таком развитии событий у покупателя возникли бы реальные проблемы: по истечении договора найма велика вероятность что женщина и несовершеннолетний ребенок будут выписаны по решению суда. А поскольку своего жилья нет, они потенциально становятся бомжами, т. е. права несовершеннолетней девочки при такой сделке купли-продажи были бы нарушены. А такая сделка может быть оспорена. Скорее всего, сделку признали бы недействительной и по решению суда страховая компания была бы обязана выплатить возмещение пострадавшим сторонам.

Чтобы избежать неприятной ситуации, риэлтеры провели переговоры со всеми заинтересованными сторонами, и пришли к соглашению в этой ситуации. В кратчайшие сроки был подобран вариант взамен — полностью устраивающий собственницу Л. Трехкомнатная квартира продалась, объекты для всех сторон были приобретены под контролем специалистов агентства, и несовершеннолетний ребенок Л. был зарегистрирован в купленной квартире.

Кейс 3: «В 82-м году родился, а в 83-м − построил кооператив»

Эта сделка на первый взгляд была абсолютно стандартной. Собственник Л. (1982 года рождения) продавал объект по приемлемой цене, агент нашла покупателя, шла подготовка к оформлению. Из имеющихся у продавца документов на объект недвижимости следовало, что Л. был первым и единственным собственником однокомнатной квартиры 1983 года постройки, право собственности было зарегистрировано в 2002 году. Обременений не было, в лицевом счете фигурировал только Л. Сопоставив даты рождения, год постройки дома и то, что Л. был слишком мал, чтобы быть членом кооператива, риэлтеры решили уточнить, каким образом Л. стал владельцем жилья, и выяснили, что квартира была получена по наследству. Задавая дополнительные вопросы и выясняя все новые детали наследственного дела, специалисты компании обнаружили, что на некоторых этапах оформления документов и регистрации права собственности были серьезные упущения, а так же выявили еще двух лиц, реально могущих претендовать на доли в продаваемом объекте.

Как оказалось, родители собственника Л. построили квартиру в кооперативе, объект являлся личной собственностью отца и матери. В 1996 году отец умер, мать и двое его детей − текущий собственник Л. и его сестра в нотариальной конторе и получили соответствующие свидетельства. Матери собственника достались 2/3 доли в пае накопления ЖСК (½ доли по свидетельству о праве собственности пережившего супруга, вторая половина была разделена в равных долях по 1/6 для каждого члена семьи − на мать, брата и сестру).

История умалчивает, почему наследники, получив свидетельства на доли в объекте недвижимости, не прислушались к нотариусу и не зарегистрировали свои доли в установленном порядке. Они пошли по простому пути − на семейном совете решили, что квартира станет собственностью старшего сына Л. Позже члены семьи просто поставили в известность председателя ЖСК, что Л. является основным квартиросъемщиком. Председатель не учел наличие свидетельств о праве наследства у матери, сестры и собственника Л., хотя должен был взять эту информацию на вооружение. В итоге в реестр членов ЖСК попал только Л.

Через некоторое время Л. обращается к председателю, берет справку на регистрацию о том, что он является членом кооператива и регистрирует право собственности. По документам Л. становится единоличным первичным собственником. И ни в каких документах не видно, что ранее квартира перешла к нему по наследству. К этому моменту, свидетельства, полученные в рамках нотариального дела, попросту затерялись.

В этом году, решив продать жилье Л. обратился к риэлтерам, которые, занимаясь этой сделкой выявили, что по имеющимся документам собственник один, но фактически их трое. Наследные документы на доли существуют, в любой момент, при желании, мать или сестра могут их восстановить, обратиться в БРТИ, и, несомненно, станут собственниками, т.к. свидетельства выданы ранее, чем выдан справка из ЖСК.

В данном случае, риэлтеры разъяснили последствия ситуации как Л., так и его родным, порекомендовали восстановить все документы, оформить в их установленном порядке, что и было сделано членами семьи Л. Позже специалисты получили все необходимые согласия и оформили сделку купли-продажи с гарантией того, что впоследствии она не будет оспорена.

К счастью в этом случае Л. не стал продавать квартиру самостоятельно, а обратился к риэлтерам, которые выявили и исправили упущения. Л. как добросовестный продавец был рад, что его сделка прошла в соответствии с законодательством, проблем и вопросов не будет ни у него, ни покупателей квартиры.