«Рынок просел на треть и трепыхается за счет покупателей первички»

Что будет с ценами на недвижимость в Беларуси?

По оперативным данным кадастрового агентства, в Минске за апрель уже зарегистрировано порядка 1100 переходов прав собственности. Для неполного месяца — это хороший результат, плюс курс доллара «откатился» на привычные для беларусов 2,6 рубля. «Неужели пережили?» — подумали многие. Не совсем.

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики ГК «Твоя столица» Андрей Чернышев рассказал Onlíner, что ситуация далеко не так безоблачна, как видится на первый взгляд.

«Те 30% спроса, которые мы потеряли в прошлом месяце, не вернулись на рынок»

Со слов специалиста, предварительная выгрузка НКА сегодня вряд ли может показать реальную картину. На деле спрос на столичную недвижимость до сих пор держится на уровне марта (минус 30% к началу февраля). Рынок трепыхается за счет покупателей первички, вынужденных отказаться от строящихся объектов из-за потенциальных рисков, но в целом ситуация остается сложной.

— Цены остались на уровне скидки, на которую мы вышли в марте, а это минус 6—7% в зависимости от сегмента, — рассказывает Андрей Чернышев.

— В целом ситуация получается достаточно интересная — доллар «откатился» и продавцы замерли: неужели больше не надо сбивать цены? В реальности же спрос не восстановился. Те 30%, которые мы потеряли в прошлом месяце, не вернулись на рынок.

Некоторые наши коллеги по рынку недвижимости, видя необработанные данные в базе НКА, говорят о росте активности. Но я хочу прокомментировать эти цифры, чтобы все понимали, что они значат. Во-первых, это «грязные» данные, среди которых есть доли и «повторки», за счет чего смело можно отнимать порядка 10% от общего числа. Во-вторых, среди сделок фигурируют готовые новостройки, при этом не только те, которые были куплены физлицами, но и сделки, которые прошли в виде взаиморасчета застройщика с подрядчиком. Ну и самое основное: сегодня достаточно большое количество сделок на вторичке формируется за счет покупателей, которые пришли с первички.

Люди просто боятся входить в стройку на начальных этапах, поэтому начинают смотреть на объекты на вторичном рынке.

Это и влияет на количество сделок в базе кадастрового агентства. В остальном спрос остался на прежнем низком уровне.

Поэтому положение по факту не самое вдохновляющее. Неискушенным участникам рынка, которыми по сути являются все покупатели и продавцы, кажется, что курс откатился и вроде бы все спокойно. Так вот нет. Я бы относился к этому с осторожностью — как к улучшению неких симптомов при болезни.

Не хочется нагнетать, но позитивные прогнозы делать преждевременно.

Возможно, что сейчас мы наблюдаем затишье перед новой бурей. И это затишье выгодно как продавцам, так и покупателям. Главное — правильно понимать ситуацию и дальнейшие возможные перспективы ее развития. Например, покупатели на фоне отката обменного курса и предоставляемой продавцами скидки получили доступ к обширному предложению квартир по интересным ценам. А продавцы — возможность наконец-то продать квартиру или поменять ее на более просторную.

«Как финансовый инструмент кредитование уже не помощник»

Андрей Чернышев уверен: рынок новостроек сегодня также испытывает дефицит покупателей. Отсюда — акции застройщиков, приостановки реализации и строительства некоторых проектов. Причина — ужесточение условий кредитования, неопределенность, снижение покупательской способности.

— В марте кредитами воспользовались лишь 4% покупателей по нашему агентству, по итогам апреля, полагаю, этот процент будет и того меньше. Судя по практике прошлых лет, подобный процент кредитных сделок можно с достаточной достоверностью проецировать на весь рынок, — говорит специалист. — В итоге получается, что как финансовый инструмент кредитование уже не помощник покупателям. Причем как на вторичке, так и в сегменте новостроек.

Если до конца февраля большая часть первичного рынка держалась именно на кредитовании, то сейчас, наоборот, процент этих сделок сузился в разы.

Для понимания доступности кредитов можно посмотреть на РФ: когда там ставка по ипотеке поднялась до 12%, многие аналитики называли ее неподъемной для покупателей. А у нас последние ставки были практически вдвое больше — на уровне 22+%.

К тому же если в 2021 году был четко сформировавшийся тренд «переезжаем в новостройку», то сейчас ряд покупателей отказываются от строящихся домов в пользу «свежей» вторички (аккуратные дома до 10 лет, с современными планировками и симпатичными фасадами). Сейчас расцвет именно этой недвижимости. Хотя продавцам данного сегмента все равно не стоит расслабляться.

В рукаве застройщиков по-прежнему есть такие козыри, как рассрочка, акции и специальные предложения.

Со слов эксперта, больше всего потеряли в цене дорогие квартиры с эксклюзивным ремонтом, меньше всего — типовые объекты стандартных потребительских качеств.

— В стрессовые периоды бонусы в виде дорогого ремонта не ценятся, они будут востребованы в период оптимизма и роста рынка, поэтому нынче вернуть вложенные деньги за эксклюзив очень непросто, — резюмирует Андрей Чернышев.