«Кто хочет продать, делает скидку на сотни тысяч долларов»

Что сейчас происходит с «элитной» минской недвижимостью?

Рынок недвижимости потерял покой. Предложений с каждым днем становится все больше. И речь не о коробках, которые еще только строятся и когда-нибудь будут сданы, а о вполне реальных квартирах, готовых к скорейшему заселению новых хозяев. Цены на минские метры при этом не сказать чтобы очень сильно просели. По крайней мере, в «хотелках». А уж за сколько реально продаются «квадраты», знают только собственник, «продавивший» его покупатель и Национальное кадастровое агентство. Но от массовых сделок перейдем к эксклюзивным и посмотрим, как идут дела у недостижимой для большинства «элитки», пишет onliner.by.

Наелась и спит?

Минская «элитка» занемогла. В этом нет никаких сомнений. Миллионные сделки и раньше были скорее исключением, чем правилом. А сейчас, когда все зыбко и неопределенно, расставаться с большими деньгами обеспеченные люди и подавно не спешат. База Национального кадастрового агентства не даст соврать: войдя в новогодне-рождественскую спячку, элитный сегмент недвижимости так и не очнулся. За почти полгода было совершено только две сделки, потянувшие на шесть «американских» нулей. Да и о тех договорились еще тогда, когда верилось в разумное, доброе, вечное.

Так, 25 января был продан 330-метровый коттедж в Веснинке. За 2 872 100 рублей (или почти $1 097 000 по курсу того дня).

Еще один рывок случился 15 марта, когда из рук в руки были переданы ключи от огромного, на тысячу «квадратов», коттеджа, который расположен в Цнянке и скорее используется как офисное здание, нежели жилое. Этот лот потянул сразу $1 500 000 в эквиваленте.

После двух всплесков-приветов из нормальной жизни наступило затишье. Да, дорогие для большинства сделки (по полмиллиона «зеленых» или около того) периодически совершались, но это, как говорится, другое. Их на Минск даже с десяток не наберется, а на Минский район зафиксировано всего три.

Да и в целом с «элиткой» в последнее время как-то не складывается. Застройщики, смекнувшие, что пеналы-студии улетают куда быстрее аэродромов, практически перестали строить закрытые жилые комплексы и отдельные дома премиум-уровня. Комфорт-класс — это уже победа.

Но пробежимся же по тем свежим высоткам, которые можно завернуть в понятие «элитный».

Одна из самых молодых строек — ЖК «Маэстро» на площади Богушевича. Растет и развивается проект очень быстро: кажется, еще только недавно начинали, а вот уже обе «свечки» вытянулись во весь свой рост, постепенно рождается стилобат. Такие бы темпы да всем беларусским стройкам.

Свой ЖК создатели относят к категории de lux и просят за метр солидную сумму, объясняя ценообразование так: «разница в себестоимости строительства типового прямоугольника и авторского проекта колоссальная. А когда на авторскую архитектуру накладывается сложное инженерное оснащение, то все это требует кроме денег еще и большого личного внимания всех сотрудников проекта».

И о цифрах. Один квадратный метр в строящемся ЖК обойдется дольщику в $1600—1860 по курсу. Место в подземном паркинге — от $18 000 до $30 900

А вот недавно оживший MOD House удивляет. Еще вчера мы говорили о том, что метра дешевле $1400 в эквиваленте не сыскать. А уже сегодня произошла заметная просадка: от $1260 по курсу в трешках. $1400 нынче — почти верхняя граница (точнее, то самое загадочное «от» для просторных четырешек). Еще и на рассрочку можно попробовать договориться.

«Депо», обнажившее недавно красивый клинкерный кирпич на фасаде, продолжает держать завесу тайны в плане цены. На сайте ориентир ни в рублях, ни в долларах не сыщешь. Вся конкретика только посредством личных консультаций. Но, как выясняется, как бы ни хотелось «понижалам», от $3500 за метр девелопер уходить не собирается.

Заглянем и в жилой комплекс «Парк Челюскинцев». Согласны, проект весьма противоречивый, но застройщик упорно продолжает относить его к минской «элитке». Год назад, в апреле 2021-го, цены на метр в ЖК неожиданно выросли ровно в два раза — до €2500. «У руководства свое видение ситуации. Возможно, они знают больше», — объясняли менеджеры.

А что сейчас? Свободных квартир стало меньше, а «квадрат» подешевел. €2150 — это все еще очень дорого, но по крайней мере не «две пятьсот». Если хотите квартиру именно в этом жилом комплексе, ловите лайфхак: у агентств, взявших метры в «Парке Челюскинцев» на реализацию, предложения куда слаще. В среднем по курсу выходит 1500—2000. Причем долларов. Да и кто знает, чем закончатся более предметные переговоры, когда продавец смекнет, что на руках есть живые деньги.

В целом есть ощущение, что если прийти в офис любого «элитного» застройщика и на месте продемонстрировать всю серьезность своих финансовых возможностей, разговор пойдет легко и приятно. Для кошелька.

Если за $1 000 000 можно купить дом у моря, почему берут тут?

С тем, что дела у «элитки» идут не очень, согласны и эксперты. Того, что было раньше, уже точно не будет. По крайней мере, в ближайшие годы. Однозначно лучше держать кругленькую сумму при себе (нежели в бетоне).

— У каждой страны свое представление о том, что такое элитное жилье. Поэтому не всегда уместно сравнивать минские варианты с заграничными. В нашем случае «элитка» — это верхний, самый комфортный сегмент из всего, что построено в Беларуси, — отмечает Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье».

Конечно, цены на их «элитку» и нашу зачастую несопоставимы. В Лос-Анджелесе есть такие виллы, что всех наших вместе взятых коттеджей не хватит даже на первый взнос. Но если разобраться, то и дешевыми минские VIP-дома не назовешь. Зачем их брать, если за сопоставимую сумму можно купить милый домик у моря?

— 2020 год с его многочисленными потрясениями внес изменения в том числе в сферу недвижимости, — продолжает эксперт. — До этого периода по-настоящему элитное жилье покупали в основном те, кто уже заработал достаточно денег, но в силу разных причин не имел возможности выезжать за границу или выводить деньги за рубеж. А жить ведь надо здесь и сейчас. И желательно в комфортных условиях.

Не забывайте, что раньше немалую часть среди покупателей «элитки» составляли московиты, которые хотели красиво жить на пенсии. Либо которые по делам регулярно приезжали в Минск и, не желая каждый раз возиться с поиском и бронированием гостиниц, выбирали себе подходящее по уровню жилье.

Однако после 2020-го отпали как московитские, так и беларусские миллионеры. Как инвестиция, перспективное вложение денег недвижимость уже не рассматривается. Слишком все стало непредсказуемо.

Наталья отмечает, что любая попытка компактно заселить миллионеров обречена на провал. Люди, которые зарабатывают много и постоянно живут в стране, совершенно точно не хотят, чтобы буквально каждый знал «места их обитания». Поэтому только удаленность от Минска, свой коттедж, высоченный забор и охраняемый периметр.

— Возьмем те же Дрозды. Бизнесменов там практически не осталось: построились и продали. Жить на виду у всех нет никакого желания. Люди любят приватность, а богатые — особенно. Жилые комплексы с огороженной территорией, модные коттеджные поселки — это все для «середнячков», айтишников. Промышленники, оптовики, которые управляют очень большими суммами, такие варианты для себя не рассматривают. Только уединение и покой. Максимум — проверенные друзья на соседнем участке, — говорит специалист.

Если раньше в базах недвижимости висело несколько десятков предложений от миллиона долларов, то теперь перечень явно сократился. Неужели все купили?

— Хотеть миллион и получить его — две большие разницы. Знаю случай, когда коттедж, который выставляли за $1 200 000 по курсу, в итоге продали за $400 000. Это было в 2020-м.

Просто собственник понимал: не отдашь сейчас за ту сумму, которую готовы дать, потом не выручишь ничего.

Но далеко не все готовы на такой радикальный торг: чтобы продать что-то ниже себестоимости, надо иметь очень веские на то основания и острую потребность в деньгах. Поэтому многие предпочли просто снять свои дома с продажи. До лучших времен. А что: налох у нас смешной, «коммуналка» по сравнению с европейской минимальная. Это копейки, если сопоставлять с ценой элитного дома. Даже если умножать на месяцы и годы.

Можно сказать, что минская «элитка» затаилась. Чтобы не упасть до неприличия. И если кто-то хочет продать недвижимость, то вынужден идти на торг, ранее, наверно, немыслимый для себя.

В целом торг по элитной недвижимости всегда самый активный и интересный: при продаже хрущевки тебе скинут максимум тысячу-полторы, а тут уже совсем другой порядок цифр. Скидка зависит от того, насколько человеку нужно продать этот объект.

В каком случае мы увидим оживление на рынке элитной недвижимости? Как только молодой и креативный бизнес поймет, что у него есть надежды на лучшее, — заключает Наталья Литовская.

«Боль и печаль в глазах продавцов»

Изменения на рынке элитной недвижимости отмечают и те, кто помогает продавцам и покупателям встретиться. Сделки пусть и не прекратились, но идут не таким бодрым шагом и с совсем другими цифрами на знаменах.

— Элитное жилье — это не только про стоимость. Высокая цена объекта должна быть подкреплена качественными характеристиками. И не надо думать, что на самой квартире все заканчивается. Огромное внимание уделяется «базису» — тому месту и дому, в котором находится объект. Качество строительства, контроль доступа на территорию и в подъезд, аккуратные места общего пользования, видеонаблюдение, возможность запарковать авто, однородный состав жильцов — все это крайне важно, — перечисляет заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Что и говорить, в какой-то момент слово «элитный» начали употреблять чуть ли не в каждом втором объявлении о продаже квартиры, в которой был сделан приличный ремонт. Все — чтобы только заманить покупателя, подарить ему надежду на обладание чем-то эксклюзивным и недоступным для других. Однако надо понимать: не может элитная квартира находиться в панельке 80-х годов постройки.

— Согласен, что слово «элитный» зачастую употребляют к месту и не к месту. Взять тот же Лебяжий. Этот район можно отнести к комфорт-классу, но никак не к элите. Разве что «Олимпик-Парк» пытается соответствовать необходимому уровню: относительно низкоэтажная застройка, зеленая зона поблизости, ухоженная территория, современные планировки и красивые места общего пользования.

А вот квартал домов за «Ареной-сити» я бы таковым не назвал, хотя народная молва и причисляет эти постройки к ВИП-уровню. Почему? Качество многих объектов, увы, далеко от идеального. Да и состав жильцов очень неоднородный, — приводит примеры специалист.

Для многих людей элитный ремонт — это все еще отделка в стиле Людовика XIV: так, чтобы дорого-богато и золото сразу бросалось в глаза. Неужели мы так и не выберемся из парчи и гнутых ножек?

— Рынок новостроек оказал существенное влияние на все сферы, в том числе на понимание того, что красиво и стильно. Да, ценители вензелей все еще встречаются, но по большей части обеспеченные люди хотят видеть простой лаконичный ремонт, но при этом выполненный из качественных материалов. Мебель также должна быть на высшем уровне. Хорошая акустика, система «умный дом», деревянные стеклопакеты — все это неотъемлемые части элитного жилья.

Варианты с дорогим для собственника ремонтом 15-летней давности все еще встречаются. И хозяин квартиры искренне считает его элитным. Но в современном мире тяжелая массивная мебель, многоуровневые потолки и прочие приветы из прошлого уже потеряли актуальность, — отмечает Андрей Чернышев.

А что по суммам? 2020-й существенно изменил порядок цен на элитное жилье.

Если говорить про дом в Минске, то старт на «элитку» в реальных сделках — от $700 000 по курсу (раньше было на 30—40% больше). Загородный коттедж уже можно встретить от $500 000 в эквиваленте. Квартира в Минске — от $2000 за «квадрат».

— Этот сегмент всегда был очень узким и по спросу, и по предложению. После февраля 2022-го на рынке и вовсе случилось оцепенение: никто не знал, что будет дальше. Сейчас ситуация немного оттаяла, сделки пошли. Но совсем не с теми ценами, что были раньше. Кто действительно хочет продать, делает скидку не на десятки, а на сотни тысяч. И речь не о рублях.

Люди, наученные годами попыток продаж (объявление может висеть действительно долго), соглашаются на условия покупателей.

Конечно, в глазах собственников мы видим боль и печаль: дома хорошие, добротные, ремонты исключительные. Но такова конъюнктура рынка — расти не с чего, пока остается только падать. И тот, кто не может отказаться от продажи, вынужден снижать цену.

Я лично был свидетелем того, как дом, который в начале 2020-го выставляли за $1 600 000, продали за $800 000 по курсу.

С арендой элитной недвижимости все примерно так же: рынок просел. Причем если бюджетный сегмент дешевеет всего на $10—20, то премиальный — сразу на сотни.

Рынок, конечно, не умер. Но явно сократился и вряд ли оживет в ближайшее время. Для этого нужна не просто стабильность и отсутствие форс-мажоров, но и интенсивное развитие бизнеса с перспективой на годы вперед, поскольку именно бизнес-сообщество является основным поставщиком целевой аудитории на рынок элитного жилья, — считает эксперт.