«Некоторые продают дома дешевле себестомости»

Эксперты рассказали, что сейчас происходит с загородной недвижимостью в Беларуси.

Весной спрос на загородную недвижимость всегда на пике роста. Летом хочется приезжать на свой клочок земли и наслаждаться природой. Многие эксперты надеялись на этот сезон, но из-за политических событий и нестабильного курса валюты ситуация резко поменялась. Журналисты realt.by спросили у риэлтеров, какой была ситуация в мае, что пользуется спросом больше и по какой цене продаются объекты.

Спрос на дешевые объекты и тренд на новостройки

Менеджер по загородной недвижимости агентства недвижимости «Твоя столица» Лариса Самусенкова:

— В этом году показатели спроса хуже по сравнению с 2021-м. В первую очередь на цифры повлияли февральские события: люди эмоционально переживают, они дестабилизированы, не могут строить планы в том числе и по покупке недвижимости. По этой причине рынок потерял значительную часть потенциальных покупателей, — считает эксперт. — Вдобавок к этому, повлиял еще один фактор, который всегда бьет по рынку — рост валюты, который имел место быть в конце февраля и начале марта. К тому же, в этом году у нас была затяжная весна: стоял холод, шли дожди и поздно начался период цветения. А загородные дома все-таки покупаются глазами. В мае, когда погода изменилась, сразу же началась активизация среди потенциальных покупателей.

Если посмотреть в ретроспективе на несколько лет назад, то будет видно, что количество предложений загородных объектов растет с каждым годом, отмечает специалист агентства. Особенностью текущего года можно назвать появление «горячих объектов». Так называют дома, которые продавали в срочном порядке. В основном из-за того, что их владельцы в скором времени планировали уезжать из страны или уже это сделали. По словам Ларисы Самусенковой, большинство все же планируют вернутся, поэтому в собственности оставляли квартиру, а вот загородную недвижимость продавали — как меньшее из того, чем можно пожертвовать.

— Эти объекты попадали на рынок по весьма привлекательным ценам. И тот небольшой спрос, который был в начале весны, сконцентрировался вокруг таких домов, — отмечает специалист. — В целом же, сейчас на рынке можно выделить три основных типа наиболее популярных у покупателей объектов.

Первый — дешевые дачи в пределах Минского района. До 2020 года их стоимость доходила до 15 тысяч долларов. Сегодня такие объекты практически в два раза упали в цене. На них приходится преобладающая доля спроса — порядка 75% запросов покупателей.

Второй тип — жилые дома-новостройки с отделкой. Вообще, с 2021 года существенно усилился тренд на новостройки как в квартирах, так и в загородной недвижимости. Наличие мебели не критично, главное, чтобы был закончен ремонт. Здесь расстояние доходит до 80 км от Минска, а цена — до 50 тысяч долларов. Несмотря, на то, что в этих объектах можно жить круглогодично, их покупают для отдыха или проживания в теплые поры года.

Третья группа немногочисленная из-за стоимости домов — до 120 тысяч долларов. Они, как правило, одноэтажные до 100 «квадратов» и являются альтернативой квартиры, находятся в пределах 30 км от столицы.

Несмотря на огромный спрос на дешевые дома, нельзя сказать, что люди их выбирают вместо квартир. Многоквартирное жилье сейчас для повседневной жизни более привлекательное: цены на вторичные квартиры снижаются, а предложений в новостройках рекордно много. Поэтому у загородных домов для жизни по-прежнему маленькая аудитория.

Значительно изменилась ситуация в выборе между дачами и деревенскими домами.

— В 2018—2019 году дома в деревне интересовали покупателей больше, чем дачи — из-за большей площади участка, отсутствия ежеквартальных членских взносов и, в ряде случаев, возможности снести прежнее строение и построить новый дом. На сегодняшний день, доходы беларусов упали, а стройматериалы, наоборот, дорожают, поэтому чаша весов склонилась в сторону готовых дач. Да, участок совсем небольшой и вокруг много соседей — но зато недорого и сразу можно приехать на отдых.

«Некоторые до сих пор ждут больших скидок, но они не совпадают с их ожиданиями»

А вот специалист агентства недвижимости «ЭТАЖИ форте» отмечает, что май получился спокойный в том числе из-за активности в феврале и марте. А в апреле вообще был побит рекорд по сделкам с загородной недвижимостью.

— Весенний сезон хорошо прошел по сделкам. На причины активного поиска домов повлияла международная обстановка. Люди считают, что за городом находиться комфортнее и безопаснее. И который год часть населения отказывается от отпуска за границей и решает вложить свои накопления в загородную недвижимость, — рассказывает агент по операциям с загородной недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк. — Наибольший интерес вызывали дешевые объекты — до 15−20 тысяч долларов. Чуть меньше спроса на дома в 30−40 тысяч долларов. Свыше 50 тысяч уже идут штучные сделки.

По словам специалиста, сделки с дачами превалируют над сделками с деревенскими домами, так как их стоимость ниже. Хотя изначально беларусы заинтересованы в домике в деревне из-за просторной территории, возможности прописки и льготных тарифов.

— Голые участки и недострои особым спросом не пользуются из-за роста цен на стройматериалы. Простому покупателю сложно самостоятельно определить, во сколько по итогу обойдется строительство дома, поэтому они боятся вкладывать деньги. Наблюдаем постоянный рост предложений. Чаще стали появляться объекты, которые изначально и строились на продажу профессиональными строителями.

Много объектов продается по доверенности, но у риэлтеров это не вызывает особых сложностей. Трудности возникают с «пустыми» показами. Часто люди приезжают смотреть объект, в котором не заинтересованы или предлагают цену гораздо ниже, чем в объявлении, хотя специалист обозначал, что торг за этот объект минимальный.

— В феврале и марте, когда было падение беларусского рубля, шли торги до слез. Некоторые до сих пор ждут больших скидок, но они не совпадают с их ожиданиями.

Что касается домов категории 150 тысяч долларов и выше, то часто их выставляют дешевле себестоимости. Светлана предполагает, что отсутствие интереса связано с переездом потенциальной аудитории. Даже если объект хороший и стоит своих денег, продать его сложно.

Поскольку основной сезон приходится на весну, летом специалисты не ждут роста сделок.

— Обычно интерес к объектам возвращается в августе и сентябре. Те, кто не смог продать свои дома весной, к осени сбрасывают цены из-за высокой вероятности того, что зимой останутся без продажи.

«В апреле было 15 сделок от 100 тысяч долларов и более. В мае — всего 7»

Василий Кримачев, агент по операциям с недвижимостью АН «Алькор», специализирующийся в домах премиум-класса, отмечает, что число выставленных на продажу объектов сегодня находится на максимуме, а вот спрос несомненно уменьшился по сравнению с 2021 годом.

— В базе более 8 тысяч объектов. Пожалуй, это исторический максимум. Спрос в мае вырос по сравнению с апрелем. Активно рассматривают сегмент от 150 до 500 тысяч долларов. В сегменте более 500 тысяч долларов не все так гладко. Однако, с двумя запросами в такой категории мы работаем, есть один с неограниченным бюджетом.

Объекты, которые выставляются на продажу, это в основном современные дома. Их доля на рынке существенно увеличилась — примерно на 20%, отмечает специалист.

— Если смотреть показатели реальных сделок, то в апреле было 15 сделок от 100 тысяч долларов и более. В мае — всего 7. Это ничтожно мало. У нас сейчас на задатке два объекта стоимостью порядка 300 тысяч долларов. Общаясь с коллегами по загородной недвижимости, могу предположить что май и июнь мы закроем с более радужными показателями за счет суммы сделок.

Покупателям интересны дома до 10 лет с площадью в 150−300 «квадратов». В основном это малоэтажные дома. Василий признается, что есть покупатели, которые выбирают между домом и квартирой, но останавливаются на первом варианте. Сейчас также пользуются спросом хорошие локации.

— Самые излюбленные и дорогие участки находятся в Логойском, Московском, Раковском, Молодечненском и Мядельском направлениях. Небольшой спрос наблюдается в Брестском и Слуцком направлениях, сильно отстают Могилевское и Пуховичское. Подтверждение тому последние аукционы.

По словам специалиста, большинство потенциальных покупателей ориентируются на деревни.

— Лишь в последнее время начали рассматривать садовые товарищества. Игнорировать СТ не стоит, ведь многие из них хорошо застроены, там проведены коммуникации и налажена инфраструктура. Хватает хороших СТ с очень дорогой застройкой. Возле Ждановичей, Ратомки и Тарасово, на Вяче.

Эксперт уверен, что спрос на дорогую недвижимость будет, но увеличения покупателей скорее не предвидится.

— Объекты будут продаваться с дисконтом. Кто не готов торговаться, тому пожелаем удачи и веры в светлое будущее. А оно точно будет, но не сегодня. Многие решили, что приедут московиты и все купят. С осени 2020 года я не продал ни один объект гражданину Московии. В большинстве случаев покупатели — беларусы.