«Офисов много, а арендаторов мало»

Бизнес продолжает уходить из Беларуси рекордными темпами.

Из Беларуси продолжает релоцироваться бизнес — как иностранный, так и отечественный. В результате высвобождается большое количество офисных и торговых площадей. Что с ними происходит сейчас и будут ли они пользоваться спросом?

Об этом корреспондент газеты «Беларусы и рынок» побеседовал с экспертами — партнером, исполнительным директором NAI Global в Беларуси Андреем Алешкиным и директором независимой консалтинговой компании ООО «Коллиерс Интернешнл» Денисом Четвериковым.

Офисов много, арендаторов мало

Оба эксперта сошлись во мнении, что в текущей неопределенности трудно давать четкие оценки, так как ситуация меняется буквально каждую неделю и разные сектора хоть и чувствуют себя неважно (складской — лучше всех), но масштабы проблем в них существенно отличаются.

В офисной недвижимости главная тенденция — падение и без того низкого спроса на офисные площади, что повлекло еще большее снижение ставок аренды, старт которому дало прошлогоднее решение ЕПАМа освободить сразу 28 тыс. кв. м в нескольких бизнес-центрах.

— Кроме того, налицо рост вакантности и отсутствие новых крупных офисных проектов. Так, продолжает освобождать площади компания ЕПАМ — в ближайшие полгода она откажется еще примерно от 8 тыс. кв. м. Заявила об уходе из Беларуси Wargaming, и это может повлечь освобождение около 45 тыс. кв. м. В целом же, несмотря на то что ряд сотрудников компаний, уехавших в Грузию и другие страны, возвращаются, IT-компании начали ощутимое сокращение занимаемых площадей. С учетом времени, необходимого на отказ от договора аренды, с конца февраля уже освободили или/и освободят в ближайшие два-три месяца 14–16 тыс. кв. м. В итоге среднерыночная вакантность в ближайшие полгода может вырасти с текущих 9 до 15 %, — рассказал Денис Четвериков.

У его коллеги взгляд на ситуацию немного отличается.

— Сектор офисной недвижимости в более сложной ситуации: он пострадал сильнее, и прогноз здесь негативный. Ввиду того, что ІТ-сектор продолжает релокацию или сокращает занимаемые площади, происходит большое падение по вакансиям и ставкам, — пояснил Андрей Алешкин.

По его словам, некоторые бизнес-центры продолжают получать от уходящих ІТ-компаний арендную плату, так как срок предупреждения об уходе — шесть месяцев. Кроме того, удачно расположенные офисы хозяева могут сдавать не этажами, а разбивая на мелкие лоты. Это гораздо легче, так как востребовано рынком. Но как только шестимесячные сроки подойдут к концу, проблема с занятостью помещений резко обострится.

— В ближайшие два-три месяца вакантность подскочит до 30–35 %. А дальше вопрос в рынке и поведении арендаторов. Сейчас у них есть хорошая возможность дешевле изменить локацию, и многие этим пользуются. Например, проводят мониторинг, а потом приходят к арендодателю: мол, я у тебя по двадцать за метр снимаю, а мне предлагают по десять, да еще и с мебелью — выбирай. Конечно же, чтобы не потерять арендатора, владельцу площадей приходится снижать цену, — раскрыл некоторые детали арендной политики Андрей Алешкин.

В минувшем году ожидался рекордный ввод офисных площадей, но в результате при плане в 132 тыс. кв. м было введено лишь 6 тыс. Это уберегло рынок от обвала. Что же будет завтра? Оказалось, что Campus уже сдан, а вот другие не торопятся.

— Шесть крупных бизнес-центров, которые так и не были введены в минувшем году, помогли рынку устоять. И лучше было бы им не вводиться и в этом году. Во-первых, некем заполнять, во-вторых, тратить деньги на благоустройство и техническую начинку, не имея понятия, какой будет цена лифтов, эскалаторов и другого оборудования, непрактично. Кроме того, при вводе объекта появляется необходимость как минимум платить налох на землю, а также зарплаты обслуживающему персоналу, — рассказал Андрей Алешкин.

— Крупных вводов офисных объектов в 2022 году не было. Введен БЦ Campus на Якуба Коласа, 73 (6,6 тыс. кв. м). Есть объекты в высокой степени готовности, которые пока активно не выходят на рынок и ждут своего часа: «Шантер Хилл» (60 тыс. кв. м), комплекс Сбербанка возле Белгосцирка (25,9 тыс. кв. м). С учетом всех строящих объектов суммарное предложение на 2022–2023 годы может составить 145 тыс. кв. м к уже имеющемуся почти миллиону, — поделился цифрами Денис Четвериков

У ретейла проблем пока меньше

Рынок торговой недвижимости выглядит более стабильно. В конце февраля — начале марта ситуация была довольно напряженной из-за обвала курса рубля, сбоев в поставках товаров, ожидания ухода международных брендов и общей неопределенности. Тогда большинство арендаторов обратились к арендодателям за скидками и фиксацией курса евро по отношению к рублю, так как фиксированная часть ставок привязана к евро.

— Сегодня в этой части по большинству брендов ситуация стабилизировалась. Хотя ряд товарных категорий испытывает сложности с поставками, например бытовой техники и электроники. Из-за санкций в киноиндустрии непросто приходится кинотеатрам. Из международных ретейл-брендов в Беларуси пока приостановили работу только H&M и Jysk. Заявлял о приостановке работы, но пока работает Hesburger. Ставки аренды, не привязанные к обороту, несколько снизились (в зависимости от объекта — на 10–20 %). Международные и московитские сети приостановили развитие либо готовы открываться в объектах, решения по которым были приняты раньше. Однако в целом рынок чувствует себя относительно стабильно: посещаемость популярных торговых центров находится на докризисных уровнях, критического роста вакантности пока нет, — рассказал Денис Четвериков.

В 2022 году ввода торговых центров в Минске не было, хотя в различной степени готовности находится большое для рынка количество объектов. «Мега Парк» приостановлен, «Червенский Green» реализуется, продолжается строительство Avia Mall, «Гудвилла» в Сухарево, активно ведется строительство объектов компании «Сигмаполюс»: МФК «Сигма», МФК «Панорама». В целом в связи с текущей ситуацией долгостроев в сегменте ретейла пока не добавилось, и в 2022–2023 годах в Минске по-прежнему ожидается прибавление около 330 тыс. кв. м торговых площадей.

Что же будет со ставками, которые, по словам Андрея Алешкина, в моменте упали сильно: офисы — на 30–35 %, ретейл — на 15–20 %.

— Ретейл и офисы к концу года не восстановятся. У ретейла ставки подтянутся к тому, что было, но только по старым объектам, по новым будет провал. Сейчас рынок будет сам себя регулировать, понижать ставки: одни будут вводить арендные каникулы, чтобы завуалировать большое падение аренды, другие — предоставлять скидки на год без возможности пересмотра ставок. Сейчас наступил рынок арендатора. А для арендодателя — к сожалению, тяжелое время, — резюмировал Андрей Алешкин.