Как беларусам теперь купить квартиру: главные «подводные камни»

Какие документы нужно проверить, чтобы сделка не сорвалась.

Покупка квартиры — это всегда волнительное событие. За «кровно заработанные» или кредитные деньги люди приобретают недвижимость, которая может стать новым домом или обернуться большой проблемой. Случаи, когда из-за квартиры приходится судиться после покупки редки, но статистика не дает гарантии, что это не произойдет из-за ошибки или откровенного мошенничества. Конечно, можно обратиться в агентства по недвижимости, которые предоставляют услуги по юридической проверке жилья. Но вы можете все сделать самостоятельно.

Журналисты myfin.by собрали список документов, которые нужно проверить перед заключением сделки, чтобы уберечь себя от возможных проблем в будущем.

Правоустанавливающие документы

Договор, который подтверждает право продавца на владение недвижимостью. Таким документом может выступать не только договор купли-продажи, но и мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, брачный договор.

Свидетельство о гопсударственной регистрации этого договора, то есть подтверждение реальности проведенной сделки и переходе права собственности.

Технический паспорт, в котором указаны характеристики квартиры.

Здесь нужно сверить на всех документах имя титульного собственника, площадь и адрес, дату регистрации договора и вступление в право собственности, посмотреть соответствие планировки квартиры данным в техническом паспорте.

Это не справки, которые получают по запросу, а базовые документы, которые должны быть на руках у каждого собственника недвижимости. Так что можно смело просить привезти эти бумаги на первый же просмотр.

Выписка из ЕГРНИ

С документом из Единого гопсударственного реестра недвижимого имущества (ЕГРНИ) все немного сложнее. Заказать выписку может любой гражданин, то есть вам не обязательно обращаться для этого к собственнику, но документ обойдется в 0,2 базовых величины (около 6,5 рублей). Есть один вариант: вы можете убедить владельца квартиры оплатить получение справки. Так как выписка из ЕГРНИ может пригодится ему самому для других покупателей, если сделка с вами неожиданно сорвется.

Что важного может сообщить этот документ? Выписка из ЕГРНИ поможет подтвердить все данные по правоустанавливающим документам, которые мы перечислили выше. То есть выписка содержит имена всех собственников, основания и дату госрегистрации, базовые технические характеристики недвижимости.

А еще в такой выписке можно узнать о запрете на отчуждение имущества! Возможно, отчуждение запретили из-за личных долгов собственника по судебному решению или там стоит отметка о скором сносе здания.

Только выписка из ЕГРНИ может предоставить информацию о том, состоит ли семья в социально опасном положении, с помощью каких средств построили квартиру.: ща счет гопсударственных льгот или ипотеки.

С запретом на отчуждение сделка не состоится в любом случае, потому что на это укажет регистратор, однако вы уже можете заплатить значительную сумму по предварительному договору, которую после этого еще предстоит вернуть.

Выписка из лицевого счета квартиры

Эту ступень проверки недвижимости нужно совершать в том случае, если вы уже точно решили покупать квартиру и готовитесь к сделке. Потому что вам предстоит просить хозяина квартиры делать справки, которые быстро теряют свою актуальность.

Выписку из лицевого счета может заказать только собственник недвижимости в обслуживающей организации или агентство недвижимости, потому что у них есть основания в виде договора на предоставление услуг. То есть случайный интересующийся никакой информации о лицевом счете квартиры без участия собственника получить не сможет.

В выписке из лицевого счета квартиры указаны все сведения об оплате коммунальных платежей, то есть и о возможной задолженности по ним, а также количестве зарегистрированных и имеющих право на проживание в жилой недвижимости лиц.

С коммунальными платежами все понятно, долги не помешают продаже, но вам стоит обратить на них внимание собственника. С зарегистрированными сложнее, потому что для продажи квартиры необходимо их согласие. И если кто-то не зарегистрирован в квартире, но имеет право на проживание в ней, например, потому что находится в армии, тюрьме, психдиспансере или в другой стране, то без их согласия сделка может быть признана недействительной.

Согласие собственников и дееспособность

К этому моменту проверки квартиры, которую вы хотите купить, вы уже имеете информацию о собственниках недвижимости, а также зарегистрированных и выбывших лицах. Идеально, если собственник только один, но так бывает редко. Чаще всего квартирами вместе владеют супруги, дети, любые другие люди вне зависимости от родства, участвовавшие в приватизации или долевом строительстве. И для продажи такого объекта потребуется либо нотариально заверенное согласие их всех, либо присутствие на подписании договора у нотариуса или БРТИ.

Здесь уже вам решать, согласны ли вы на честное слово продавца, что сделка не сорвется, а все собственники будут присутствовать и подпишут договор. Потому что в момент подписания предварительного договора вы вносите задаток за квартиру и любые неожиданности в процессе будут повышать риск потерять эти средства и потенциальную недвижимость.

Если все согласия от собственников на руках и вы видели документы своими глазами — отлично. Но что, если кто-то из собственников признан недееспособным, а вы об этом не знаете, потому что не встречались с каждым лично?

В чем подвох: подтверждение дееспособности не нужны регистратору для заключения сделки. И если сделка уже будет завершена и вскроется недееспособность одного из собственников, давших согласие на продажу квартиры, его права могут потребовать восстановить и признать вашу сделку ничтожной. Поэтому рекомендуем перед подписанием договора попросить предоставить вам справки о том, что все собственники не стоят на учете в психдиспансере.

В случае, когда недееспособные лица действительно владеют частью собственности, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу.

О каких других важных документах стоит подумать до заключения сделки:

Действующем договоре найма жилого помещения. Потому что автоматически он не прекращается после перехода права собственности к другому владельцу. Вам все равно придется тратить время на выселение жильца, особенно, если он несговорчив.

Разрешение от местного исполкома на продажу квартиры, которую строили с господдержкой. И лучше увидеть этот документ до того, как вы заключите предварительный договор и передадите собственнику деньги. То же и с письменным согласием залогодержателя, если квартира в ипотеке.

Если вы видите в правоустанавливающих документах или выписке из ЕГРНИ, что квартира недавно получена по наследству, то вам стоит узнать подробности, количество наследников, как квартира досталась нынешнему собственнику, не появится ли еще кто-то, претендующий на нее? Или обратиться за помощью в агентство.

Что в итоге?

С помощью этого списка вы можете самостоятельно проверить документы на квартиру, которую вы хотите приобрести, или проконтролировать работу агентства, которое проводит проверку квартиры по вашему заказу. Главное, что вам нужно знать — это отсутствие запретов на продажу недвижимости, точное количество собственников и их согласие на продажу. Также важно соответствие реальных характеристик квартиры с теми, что прописаны в документах, и отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Помните, чтобы сделка не сорвалась или после покупки квартиры у вас не возникло каких-то проблем, ничьи права не должны быть ущемлены.