Что происходит с рынком недвижимости в Беларуси

Полгода в неопределенности.

В перовое полугодие 2022 года на рынке происходят перемены: Продолжается уход с рынка крупных ключевых арендаторов, происходит ротация площадей, падает спрос на крупные офисы и офисы без отделки.

Об этом probusiness.io рассказал директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин.

В I полугодии 2022 года продолжилась тенденция отказа от аренды крупных площадей, что было характерно для рынка в 2021 году, когда компания EPAM Systems Inc. отказалась от аренды ряда крупных бизнес-центров. В текущий период об уходе с рынка заявила компания Wargaming, в портфеле которой был крупный БЦ «Волна» и 11 тыс. кв. м помещений в БЦ «Футурис».

Спрос в последние 6 месяцев определяла ротация. Так, компании, исходя из сложившейся общерыночной конъюнктуры, а также ситуации внутри компаний, искали или более мелкие помещения (сокращение площадей), или по более низким ставкам брали площади выше качеством и просторнее (факты расширения офисов также были характерны для рынка). Поэтому численно доминировали запросы на небольшие офисы, но были и отдельные — на помещения в несколько тыс. кв. м.

В целом, скоро возможна активизация спроса. В том плане, что рост дешевых предложений растет и вырастет еще больше, а стремление к экономии в сложившейся ситуации будет доминировать над любыми другими факторами выбора офиса.

Вакантность

Высокая вакантность, как я уже отметил, стала формироваться еще в 2021 году, когда EPAM Systems Inc. освободила бизнес-центры «Красавiк», «Фортуна», «Орлан», а также более мелкие офисы еще в ряде объектов. За последние месяцы 2021 года и за первые 2022 года часть площадей в них была занята новыми арендаторами, но все же большинство площадей остаются вакантными до сих пор.

Образование вакансий и поглощение вакантных площадей носили ротационный характер, поэтому существенного влияния на уровень вакантности это уже не могло оказать. Происходила всего лишь коррекция и незначительные колебания в ту или иную сторону.

Однако решение компании Wargaming оставить беларусский рынок, объявленное в апреле, спровоцировало новый скачек роста вакантности на рынке офисной недвижимости. Даже если правопреемница, Lesta Studio, и оставит за собой часть офисов, все равно рынок еще немного потрясет.

Прямо сейчас от скачка роста вакантности рынок удерживает то, что несмотря на решение об уходе, договоры и обязательства компании по офисам продолжают действовать и процесс высвобождения растянут во времени. Однако через несколько месяцев процесс завершится и вакантность на рынке вырастет практически на 5% только за счет ухода этой компании, поскольку занять площади за короткий срок некому.

Предложение

В I полугодии 2022 года ввели в эксплуатацию только один бизнес-центр — «Кампус». Он расположен на ул. Якуба Коласа, имеет общую площадь 8,2 тыс. кв. м, из которых 6,6 тыс. — это арендные площади офисов. На его базе собственник, кроме предложения офисов в традиционную аренду, организовал коворкинг.

Всего на конец I полугодия рынок классифицированных коммерческих офисов составляет свыше 1020 тыс. кв. м арендной площади.

В ближайший период предложение на рынке останется практически на таком же уровне. Заметные изменения могли бы произойти в случае ввода МФК «Шантер Хилл», находящегося в высокой стадии строительной готовности.Однако девелопер продлил инвестдоговор по проекту до декабря 2023 года, и ждать, что его завершение произойдет раньше обозначенного срока, не приходится.

В ближайшие месяцы возможен ввод МФК Helen Valery на проспекте Победителей. Это небольшой проект, с вводом которого на рынок выйдет около 6 тыс. кв. м площадей, однако он интересен для рынка тем, что это качественный проект и в перспективе сможет увеличить предложение площадей в классе «А».

Цены в неопределенности

В I полугодии 2022 года фактически исчез универсальный принцип ценообразования в рамках одного офисного центра: настолько все перешло на индивидуальный принцип, что любой приведенный здесь характерный диапазон будет носить скорее условный характер, чем реально отражать ситуацию на рынке ставок.

Нередки ситуации, когда, например, в одном и том же бизнес-центре в сопоставимых офисах находятся арендаторы, где одни продолжают платить докризисную аренду (условно в 14 евро), другие в период курсовых скачков в марте добились от собственника снижения ставки (до € 10, включая НДС), а также приходят новые арендаторы по самым низким ставкам ( 6−7 евро).

Нередки случаи, когда потенциальные арендаторы обращаются в объекты, где «базовая» ставка не ниже € 10 с готовностью арендовать довольно крупные площади, но по ставке ± 5 евро.

Иногда арендодатели отвечают согласием, но прописывают, что данная ставка действует до конца 2022 года, а с нового года будет пересмотр «до уровня рыночных ставок».