«Начался сезон квартир для детей-студентов»

Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости.

В июле рынок квартир окончательно стабилизировался. А в июне количество сделок стало рекордным за 7 лет. Одна из причин в том, что продавцы смирились: повышения цен ждать не стоит, считает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. В чем еще причины рекордно активизировавшегося рынка и чего ждать дальше, Realt спросил у специалистов.

«Продавцы стали понимать: надежды на повышение цен не оправдаются»

Активность на рынке недвижимости в июле была достаточно высокая, считает замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. (По предварительным данным Национального кадастрового агентства, на 28 июля зарегистрировано 1212 сделок купли-продажи. В июне было 1485 сделок. — Прим. Realt)

— В июле показатель прошлого месяца по количеству сделок точно повторится, а возможно, что окажется немного выше. Дело в том, что продавцы стали понимать: надежды на повышение цен не оправдаются. Еще в прошлые месяцы нам приходилось объяснять продавцам, что повышение цены не приведет к сделке, как только цена повышается, покупателей становится меньше, или же они приходят, но начинают торговаться. Сейчас продавцы убедились в этом на практике и приняли факт. От этого и сделки пошли активнее.

Говоря о тенденциях июля, Андрей отмечает: они формировались уже на протяжении нескольких месяцев, а теперь подтвердились. Среди особенностей специалист отмечает изменение спроса из-за снижения доходов, интерес к квартирам с аккуратным ремонтом, а также выбор хрущевок и брежневок вместо панелек.

— У людей снизились доходы и, что самое главное, у людей нет понимания, что в ближайшее время что-то изменится в лучшую сторону. Поэтому покупатели осторожничают и стараются максимально рационально сделать выбор. Например, на фоне снизившихся в Минске цен, снижается интерес к пригородным жилым комплексам. А если покупатель и присматривает квартиру не в Минске, то ждет, чтобы ее стоимость значительно отличалась от квартиры в столице. Но в основном выбирают квартиры в черте города или в максимально близких локациях — Боровляны или Сенница.

Еще одна особенность — если квартира без ремонта и «очень уставшая» — ее стоимость должна быть гораздо ниже квартиры с аккуратным, пусть и бюджетным, ремонтом. С апреля на пике спроса ухоженные квартиры, в которые можно заехать и, если нужно, сделать небольшой косметический ремонт.

Андрей говорит о самых дешевых квартирах на рынке.

— Можно найти «единичку» за 30 с небольшим тысяч долларов и небольшие «двушки» по 40 квадратов за 37−38 тысяч. Но надо понимать, что это единичные случаи и это будут квартиры в очень уставшем состоянии — требующие масштабного и дорогостоящего приведения к жизни. Такие предложения не задерживаются на рынке, но не сказать, что их разбирают как горячие пирожки. Конечно, всех привлекает возможная цена покупки, но когда человек приходит смотреть и понимает, что масштаб предстоящего ремонта выглядит, грубо говоря, как снести эту квартиру и построить новую — то задумывается, может быть рациональнее выбрать другой, более дорогой, но при этом, более ухоженный вариант.

Еще в прошлом году хрущевки и брежневки были явными аутсайдерами перед новостройками, но сейчас, по наблюдениям специалиста, ситуация изменилась.

— Раньше львиную долю спроса молодых покупателей (до 40 лет) на себя перетянули новостройки. Но сейчас к новостройкам некоторые покупатели относятся с легким опасением: а дождусь ли я, чтобы моя новостройка достроилась? И если выбирать между брежневкой/хрущевкой и серой панелькой, первые выглядят для покупателя наиболее привлекательно. Хоть панелька и моложе, с более современной планировкой и с большей кухней. Почему так? В большинстве хрущевок и брежневок уже был капремонт — снаружи дома выглядят аккуратно и ухоженно. Многие квартиры имеют уже второго или третьего владельца, который делал там аккуратный ремонт — в квартирах может быть вполне уютно. Еще один плюс — малоэтажная застройка, при которой нет эффекта муравейника. Во дворах есть детские площадки. Да, они не такие современные, как в «Новой Боровой», но там всегда будет место. Плюс к этому у хрущевок широкий выбор локаций — их можно найти в любом микрорайоне. Ну и это более доступное жилье, а цена теперь решающий фактор при выборе квартиры. В противоположность им, панельные дома 70−80-х годов выглядят снаружи серо и уставше, а внутреннее убранство подъездов порой может иметь весьма запущенное состояние — ремонт мог не делаться с момента постройки дома. И поэтому на фоне вот таких вот панелек дома с хрущевками после капремонта выглядят более привлекательно — даже несмотря на маленькие кухни в квартирах.

На рынке до сих пор остаются квартиры от продавцов, которые уехали из Беларуси, но есть отличие от прошлых месяцев.

— Сейчас это люди, которым нужно время на переезд, и они уже не спешат продать недвижимость, как было несколько месяцев назад. То есть ожидать серьезного снижения цены из-за срочности не стоит. Эта волна уже прошла.

«Начался сезон квартир для детей-студентов»

— Хороший, стабильный, активный июль, несмотря на сезон отпусков и детских лагерей, — характеризует месяц замдиректора компании «Авангард Недвижимость» Александр Лазарев. — Видимо, отпуск за границей в этом году могут себе позволить не все, и вкладывают деньги в недвижимость. Средняя стоимость «квадрата» в течение июля не падала и не росла. Можно говорить о том, что мы вышли на плато. Этот июль похож на те, что были в предыдущие лет пять.

Александр говорит, что в июле на рынке недвижимости увеличилось количество иностранцев и иногородних покупателей.

— Московиты действительно появились, хотя еще весной их не было. Я не скажу, что это большой процент, но сделки с иностранными покупателями есть. И это далеко не самые дешевые объекты.

Кроме этого, иногородних покупателей стало еще больше, чем раньше. Минск для них стал более доступным: новостройку в Минск Мире можно купить с «квадратом» за тысячу долларов — это не сильно отличается от «квадрата» в Гродно или Гомеле, где метр обойдется в 800 долларов.

Ежегодный тренд июля-августа на рынке недвижимости — покупка квартир в Минске детям-студентам. Покупают их и для студентов из регионов, и для минчан, которые уезжают от родителей.

— И это далеко не всегда дешевые квартиры. Те, кто может себе позволить, выбирает недвижимость подороже. Сейчас у нас есть кейс — для девочки-студентки покупают студию за 80 тысяч долларов. Тренд с покупкой недвижимости студентам тоже подогревает спрос в летние месяцы.

Что касается цен на недвижимость, Александр говорит, что они остаются на невысоком уровне.

— Цены не падают, но остаются на одном уровне. А если сейчас станут больше квартир покупать для студентов, то цены могут начать расти. Обычно в сентябре рынок становится еще активнее: люди возвращаются с отпусков заряженные и позитивные.

Квартир, купленных в кредит, по наблюдениям специалиста, по-прежнему немного.

— По нашей компании, количество кредитных сделок не больше 5%. Знаю, что в некоторых других компаниях эта цифра выше. Но в целом по рынку, не думаю, что будет больше 10%.

Продолжают покупать в Минске и квартиры под сдачу.

— Количество таких сделок осталось приблизительно на уровне прошлых месяцев. Люди, которые не занимаются инвестициями профессионально, не рискуют вкладываться в коммерческую недвижимость. Ставки аренды в коммерческой недвижимости по некоторым помещениям упали в два-три раза. По квартирам, конечно, такого глобального падения не наблюдается.

«Возобновился интерес к объектам выше ста тысяч долларов»

Подтверждает, что июль на рынке недвижимости был активным, и специалист агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк.

— В июне было совершено максимальное за семь лет количество сделок, июль, вероятно, будет на таком же уровне. Казалось бы, откуда так много сделок? Коллеги связывают это с тем, что сейчас у многих людей на руках оказалось большое количество денег — это те накопления, которые они забрали из банков в предыдущие периоды. И если раньше они были готовы ждать подходящих цен или каких-то других условий, то сейчас есть опасения, и они хотят вложить деньги в недвижимость.

По наблюдениям Светланы, в этом месяце ожил и рынок элитной недвижимости, который был в затишье в предыдущие месяцы.

— Это коснулось как квартир, так и загородной недвижимости. Мы наблюдаем рост интереса к объектам выше ста тысяч долларов. Это и хорошие сталинки, и современные дома в центре, и квартиры в «Минск-мире», и на проспекте Победителей.

Такие покупки, отмечает специалист, часто совершают, чтобы инвестировать деньги.

— Порой элитную недвижимость покупают для решения жилищных вопросов, но часто это способ инвестиции. Покупая такой объект, люди понимают, что они качественно вложили свои сбережения и такой объект всегда будет в цене, а также есть возможность получать неплохой пассивный доход, если сдавать в аренду.