Спрос на недвижимость в Минске падает, несмотря на студентов

Эксперты рассказали о ситуации с арендой квартир в августе.

Спрос на рынке аренды квартир в Минске в августе продолжает падать. Не помогает и традиционный в это время приток студентов. Здесь, кстати, тоже ряд проблем – и студентов меньше, и мест в общежитиях больше. Предложение растет, но собственники цены не сильно снижают.

Портал Tochka.by пообщался на эту тему с начальником отдела аренды жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Маргаритой Почицкой. Спросили, как изменился рынок аренды, какой сегмент сейчас больше всего «проседает» и как на взаимоотношения арендаторов и арендодателей влияет перевод договоров аренды с валюты в рубли.

Напрасные надежды на студентов

Снижение спроса на аренду недвижимости – явление не только этого года. Ситуация для арендодателей начала ухудшаться еще в 2020 году. Похоже, в этом году она еще более усугубится.

«Не самые лучшие прогнозы для собственников квартир – запросы на аренду сокращаются, не меняют серьезно ситуацию и студенты-первокурсники, которые вот-вот приедут в Минск учиться. Дело в том, что со стороны студентов спрос также падает», – отмечает эксперт.

По словам Маргариты, в Минске сокращается количество иностранных студентов. Соответственно – освобождаются новые места в общежитиях, которые предоставляют иногородним беларусам.

«Нужно учесть и еще один фактор: введены в эксплуатацию общежития после ремонта. То есть пару лет они были закрыты, а сейчас снова начинают принимать студентов. Наше агентство пообщалось с представителями нескольких вузов Минска и нам подтвердили данный факт, то есть проблема мест в общежитиях с каждым годом становится все менее острой».

Еще один возможный фактор: отток беларусских студентов за границу. Информация о таких случаях стала появляться в минувшем году и, судя по снизившейся активности студентов-арендаторов, может продолжаться и в нынешнем.

«Не препятствуют оттоку студентов-беларусов даже сложности, которые возникают с получением виз, их стоимостью, логистикой. А потому ожидать в августе и сентябре того самого "студенческого бума" арендодателям не стоит».

Длительное падение на рынке аренды

Маргарита Почицкая называет ситуацию со студентами еще одним ударом для рынка аренды жилой недвижимости в Минске. Их было несколько.

В 2020-м году началась пандемия и были закрыты границы – удар пришелся на рынок элитной недвижимости, уехал из страны топ-менеджмент международных компаний.

В 2021 году стали релоцироваться представители IT-сферы – удар пришелся на комфорт-сегмент.

В нынешнем году все это повлекло снижение аренды комфорт-жилья в Минске до 40%. Но причина не только в том, что айтишники уезжают из страны. Многие из них строят свое жилье, им выгоднее взять в кредит новую квартиру и оплачивать счета, нежели арендовать.

И окончательно «добила» рынок потеря студентов – просадка со спросом в бюджетном сегменте.

Особые запросы студентов

У студентов в целом особые запросы по аренде жилья. И здесь комфорт-класс и сегмент элитного жилья вообще никаких надежд на улучшение ситуации не питают.

«Как правило, родители подыскивают квартиру для студента-первокурсника из расчета на то, что он в ней будет жить не один год. А лучше, если до окончания учебы. Родители уже в июле присматривают возможные варианты, подыскивают жилье в районе вуза, чтобы их ребенку было удобно добираться до места учебы. И это в основной своей массе бюджетные варианты».

Агентство «Твоя столица» констатирует снижение спроса на жилье со стороны студентов, но не столь значительное, как то, с которым сталкиваются сами собственники квартир.

«Когда родители ищут для будущего студента квартиру, они предпочитают обращаться в агентство, где им могут предложить широкий выбор вариантов квартир, за счет чего они могут сформировать свое понимание цен на рынке, а также минимизировать свое время на поиски. В то время как отдельные собственники могут лишь предложить одну конкретную квартиру, за счет чего и больше теряют спрос».

Сколько снять бюджетную квартиру?

По сравнению с мартом этого года, когда после всем известных событий стали падать цены на аренду жилья, ценник в летние месяцы на минские квартиры постепенно выровнялся.

«Если по итогам марта немного «уставшую однушку» можно было найти от 130-140 долларов в месяц, то сейчас средняя стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе, которая не блещет евроремонтом, составляет примерно от 160 долларов. «Двушки» – где-то 170-180 долларов».

Аренда за рубли

По мнению представителя рынка недвижимости, изменения в оплате аренды с валюты на рубли в ситуации со спросом никакой особой роли не сыграли.

«Да, теперь мы регистрируем договоры аренды в привязке к беларусскому рублю. Сама эта политика многим на рынке не совсем понятна, но это дело времени. Просто с большего поменялись ролями арендатор и собственник квартиры. Если раньше арендатор отслеживал курс валют, чтобы понимать сколько платить в следующем месяце, то сейчас арендатору стало проще: он не озадачен этим. Стоимость аренды зафиксирована в договоре – и собственник сам следит за тем, как складывается ситуация с курсами валют».

Эксперт не исключает, есть вероятность того, что собственник квартиры захочет подстраховаться и предусмотреть пункт в договоре на случай валютных колебаний. Чтобы на какой-то фиксированный процент поднимать стоимость аренды.

«Это делается просто, все оформляется дополнительным соглашением. Но тут уже возникает вопрос: а захочет ли арендатор, чтобы у него кроме договора было еще и допсолглашение на случай форс-мажорных ситуаций. То есть рынку еще предстоит адаптироваться к новым условиям».

Маргарита Почицкая при этом обращает внимание, что с большего расчет за аренду всегда велся в беларусских рублях, хоть стоимость в договоре фиксировалась в долларах.

«Просто сумму в рублях напрямую зависела от курса доллара и заставляла немного нервничать арендаторов, сейчас арендаторам стало спокойнее, они не живут в ожидании повторения ситуации в феврале-марте, когда все за голову хватались, где найти в два раза больше беларусских рублей для хозяина квартиры».

Предложения превышают спрос

В целом, по словам представителя «Твоей столицы», на рынке аренды столичной недвижимости по-прежнему сохраняется большое количество предложений от собственников квартир. Соответственно, ситуация остается не самой выгодной для арендодателей, с большего правила диктует арендатор.

При сохранении текущей экономической ситуации, вероятнее всего, в ближайшие месяцы серьезных изменений на рынке аренды жилья в Минске ожидать не стоит. В частности, для увеличения стоимости аренды пока предпосылок нет.

Хотя, если изучить объявления о сдаче квартир, то можно найти большое количество предложений с неадекватной стоимостью аренды. В итоге такие завышенные ожидания приводят к тому, что собственники долго и безуспешно пытаются сдать квартиры. Многие из них полагают, что на них «найдется свой средний класс». Но сейчас вообще не то время.