«Посмотрели на элитные дома из 2000-х и поразились ценам»

24.08.2022 общество

За сколько продаются квартиры в минских «домах мечты» из недалекого прошлого.

Начало 2000-х — удивительное время. Еще не существовало Каменной Горки, большинство беларусов ничего не знали о долевке и жилищных облигациях, надеясь на бесплатную раздачу метров (как встарь), а первые элитные дома в Минске уже начали строиться. Эти высотки, поражавшие воображение обывателя 20 лет назад, и сегодня являются очень любопытными экземплярами: огромный метраж квартир, диковинные планировки, флер загадочности и недоступности. Посмотрим, что и за сколько продается в «домах мечты из 2000-х» сегодня, пишет onliner.by.

Первая элитка нового времени

Многоэтажек, в которых селилась финансовая элита того времени, не так и много: на весь Минск найдется с десяток. Но тем они ценнее и любопытнее. Особенно с учетом того, что и сегодня продавцы метров хотят выручить за них немалые (и вполне сопоставимые с современной застройкой) деньги.

— Если немного углубиться в историю, то во времена СССР квартиры были «недоступными»: они не продавались, не строились по желанию (и за средства) людей, а распределялись гопсударством и предприятиями. Максимум, что мог сделать простой советский человек, — обменять одну квартиру на другую, чтобы наконец разъехаться с родственниками или увеличить метраж.

В Минске, как, наверное, и в любом городе, четко придерживались градостроительного плана, который предписывал как можно активнее застраивать панельными домами окраины. При этом в центре и других популярных локациях оставались свободные участки, которые тоже могли быть застроены жильем. И вот они как раз и пригодились в начале 2000-х, — восстанавливает цепочку строительных событий Наталья Литовская, независимый эксперт по жилой недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье».

Этот дом был построен на улице Богдановича, 118 еще в 2005 году. Стройный столбик на 17 этажей и сегодня привлекает внимание. Но мало кто знает, что внутри прячутся настоящие сокровища

Например, одна из квартир на 11-м этаже имеет площадь целых 207 квадратных метров. Потолки тут, кстати, высотой 2,7 метра.

Пять комнат (самая маленькая площадью 15 «квадратов», а самая большая — 37,6), два санузла, туалет, огромные лоджии. Ну и на коридоры приходится под 40 метров.

Хозяйская мебель уже вывезена, так что покупатели могут смело «примерить» себя и свое добро в пустой квартире.

За эту очень просторную и отремонтированную квартиру хозяева планируют выручить $340 000 по курсу (это почти 870 000 рублей на сегодня).

Как таковых застройщиков, имеющих красивый офис, штат маркетологов, бюджет на рекламу и прочее-прочее, в то время не было. Обеспеченные люди объединялись в кооперативы (не без риска для своих денег) и раздобывали участки для строительства. А дальше начиналась магия: на пустыре вырастал высокий кирпичный дом с нетипичными архитектурными решениями, а порой и огороженной территорией. Нередко в таких высотках вообще не предусматривалось наличия однушек и двушек — не элитно.

— Конечно, это были дома для богатых и очень богатых людей. Тех, кто делал большой бизнес (разной степени чистоты), — продолжает эксперт. — Новые богатые не хотели жить в стесненных условиях. Плюс не стоит забывать, что многие минчане — выходцы из глубинки. И они, переехав в город, несли в себе традиционные ценности: во главу угла ставилась большая семья, где вместе живут родители, дети и даже внуки. Все под одной крышей.

Отсюда и метражи по 150 «квадратов» и выше. Квартира строилась не для ячейки «папа — мама — ребенок», а для большой семьи в несколько поколений.

Это сейчас время изменилось и проживание взрослых детей с родителями считается как минимум странным, а еще двадцать лет назад старшее поколение относилось к этому совсем по-другому: надо же присмотреть, помочь, подсказать.

Перенесемся в Уручье. Здесь на Острошицкой, 12 нас ждет дом с огороженной территорией 2000 года постройки. Именно в этой 15-этажной кирпичной высотке вообще нет однушек и двушек: только для состоятельных людей.

На 9-м этаже находится уникальная квартира: 180 метров, пять комнат и два уровня, которые объединяет винтовая лестница. Причем попасть в жилье можно как с 9-го, так и с 10-го этажа.

Небольшое количество жильцов — всего 56 квартир в 15-этажном доме. Идеально спланированная квартира: первый этаж — гостиная + кабинет, второй — спальная зона (3 спальни).

«Санитарные узлы на 1-м и 2-м уровне. Полы с подогревом», — перечисляет прелести агентство. За эту квартиру хотят выручить $285 000 в эквиваленте, или 730 000 рублей.

Old but gold?

«Кирпичный дом с закрытой территорией, строился для состоятельных людей, небольшое количество жильцов», — типичное объявление о продаже квартиры в стиле old money по-беларусски.

— Действительно в начале 2000-х элитные дома возводились из кирпича. Хотя бы потому, что типовых панельных проектов на семь комнат не существовало. Следовательно, требовалась индивидуальная разработка. К тому же кирпич — это то, чему всегда доверяли, это как синоним слова «хорошо» в плане строительства.

Однако если присмотреться к этим квартирам и домам повнимательнее, станет понятно, насколько нетребовательными и неразборчивыми были «дольщики» в то время: да, стены из кирпича, причем толстые, но потолки — зачастую высотой всего 2,5 метра. А планировки! Некоторые просто взрывают мозг. Понятно, что проектировщикам приходилось учиться на ходу, где-то что-то подглядывать в Европе, но при этом опирались они на советские нормативы.

Присмотримся к предложению в соседнем доме. Теперь мы на Острошицкой, 4. Ярко-желтый шестиэтажный дом с острыми эркерами могли видеть и запомнить многие. Тем более что построен он был еще в 2004 году.

«Элитная трехкомнатная квартира в Уручье. Рядом парк, вся необходимая инфраструктура для жизни семьи с детьми. Прекрасная транспортная развязка, рядом метро. Квартира светлая и солнечная, красивый вид из окна.

Возле дома ландшафтный дизайн. В квартире остается вся мебель и техника», — вводит в курс дела агентство.

Если все сложится как задумал продавец, 132-метровая трешка перейдет из рук в руки за $179 000 по курсу.

Так мы получили огромные коридоры (чтобы «сбалансировать» узкие комнаты) и 40-метровые гостиные с неожиданными колоннами. Порой, запроектировав двухуровневую квартиру, архитекторы могли забыть о санузлах на втором этаже.

Также отмечу, что в старых домах ставили могилевские лифты. Других не было. Нередко там всего одна кабина на десять этажей, так что в часы пик даже немногочисленные соседи могут становиться слишком близкими друг другу. Согласна, где-то лифты могли уже и поменять, но размеры шахт в доме таковы, что на смену Могилеву может прийти только Могилев, — дополняет Наталья.

150+ метров востребованы?

Безусловно, сейчас требования к жилью изменились, особенно к элитному: поменьше этажей, побольше окна, повыше потолки. А еще шикарные (как в какой-нибудь галерее) места общего пользования и желательно подземные паркинги.

— Вообще, если говорить о потребностях покупателей элитной недвижимости, надо учитывать их возраст. Люди за 50 по-прежнему считают, что дом должен быть от 400 «квадратов». А вот молодежь уже совсем другая: они не копают бассейны в подвале, не ставят джакузи и не обогревают лишние метры. Подход максимально прагматичный: каждый метр по делу, со своей функцией. Когда речь заходит о доме, то ищут или строят не более 300 «квадратов». Средний класс (например, крепкие айтишники) стремится к расчету 120 метров на три человека. Потому что нужны и комнаты, и рабочий кабинет, и гардеробная, и желательно постирочная.

Конечно, элитка 2000-х уже морально устарела, покупателя на такие метры приходится искать долго. Особенно если цена выставлена с учетом ремонта, который делался 20 лет назад и который сегодня никому не нужен. В реальности же сделки по таким объектам проходят из расчета $1000—1100 по курсу за один квадратный метр. Конечно, может быть и такое, что кто-то искал именно эту локацию, а потому готов отдать все деньги мира за 150 метров в 20-летнем доме. Но чаще подобные объявления годами висят без движения, — делится наблюдениями специалист.

В Копище, на улице Подгорной, есть свой заметный дом — кирпичная десятиэтажка. Оказывается, построена высотка еще в 2001 году. Огороженная территория, пункт охраны, собственная детская площадка — все признаки элиты.

И сюда можно переселиться. За $165 000 в эквиваленте продается 101-метровая трешка. Понятно, что за все эти годы квартиру успели полностью обжить.

«Все комнаты просторные, правильной прямоугольной формы: зал — 21,5 кв. м, спальня — 20,9 кв. м, детская — 14,7 кв. м, кухня —12,6 кв. м. В комнатах предусмотрены встроенные шкафы для хранения вещей.

В коридоре на полу уложена испанская керамическая плитка, в зале и спальне — ламинат, в детской комнате — пробка.

В комнатах сделаны подвесные потолки с соответствующим интерьеру дизайном, со встроенными светильниками. Санузел совмещенный, с большой угловой ванной», — объясняет, что да как, агент.

О трудностях в формировании цены на старую добрую элитку со стороны продавцов говорит и заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

— Людям психологически сложно принять тот факт, что их дорогая квартира больше не такая дорогая; что времена изменились и новые объекты высокого уровня уже подвинули 20-летние дома; что за те деньги, которые они хотят выручить, можно купить больше и лучше.

Многие ведь, озвучивая ценник, исходят из средней стоимости одного квадратного метра. Но когда умножаешь эту тысячу с лишним на 170 «квадратов», получается очень внушительная сумма. Реальный обладатель таких денег несколько раз подумает, куда их вложить. И, скорее всего, предпочтет новостройку, где современная территория, красивые подъезды, свежие коммуникации и активные соседи.

Увы, золотое время этих объектов уже прошло, и, если хочется все же продать квартиру, цену надо корректировать. Это очень узкий сегмент, и своего покупателя еще надо найти. Особенно в наблюдающейся ситуации снижения доходов, увеличения ставок кредитования и расширения предложения в рядах новостроек.

В целом, в сфере строительства мы наблюдаем определенный цикл. В 50—60-е годы строилось простое массовое жилье (те самые хрущевки), чтобы просто расселить людей, дать им крышу над головой. Важно было количество, а не комфорт проживания. Тем не менее эти «временные» здания, которые потом собирались снести, оказались крепкими и прекрасно стоят даже в наши дни.

Затем, когда остро стоявшая проблема с обеспечением жильем была более-менее снята, перешли к строительству более комфортных домов. Так в конце 70-х появились панельки с более просторными кухнями, без проходных комнат (чем грешили хрущевки), с раздельными санузлами, и в целом большие по площади.

К 2000-м, с развитием экономики и в целом сферы строительства, мы пришли к тем самым элитным домам с огромными квартирами, в которых много просторных изолированных комнат.

Гостиная комната почти 30 м2 сможет разместить всех ваших гостей. И просторная лоджия с двумя выходами (из кухни и гостиной) с окнами в пол», — проводит заочную экскурсию агентство.

А вот вам сюрприз-«консерва». Оказывается, в доме 2003 года постройки все еще могут быть необжитые метры — так сказать, простор для фантазии в уже усевшемся и пережившем почти два десятилетия доме. Приобрести такое чудо можно за 360 000 рублей, или $140 000 по курсу, по адресу Калининградский переулок, 8. 111 метров, три комнаты, видеодомофон.

«Продается просторная трехкомнатная квартира в историческом центре города в элитном доме. Планировка очень удачная, два санузла + прачечная комната, в спальне имеется просторная гардеробная.

Но и их роль сошла на нет. К 2010-м годам площади стали серьезно ужиматься. Как в панельных, так и в каркасно-блочных домах квартиры становились меньше. А про большие коридоры и вовсе позабыли, так как покупателей они очень раздражали: метров много, стоимость увеличивают, а пользы для жизни мало.

Сегодня естественным для большинства покупателей является формат евроквартир: евродвушки и евротрешки отлично прижились и очень быстро раскупаются. Как можно меньше метров и как можно больше изолированных комнат — формула, которая массово востребована прямо сейчас. Более того, не падает спрос и на микроквартиры — те самые студии, но в сильно уменьшенном варианте, в которых одна комната является кухней, гостиной и спальней. То есть по части площади квартир в каком-то смысле мы возвращаемся к хрущевкам.

Конечно, все еще строятся пентхаусы, причем на несколько уровней, но это для единиц — подавляющему большинству хоромы не нужны (и не по карману). Именно потому подобные пентхаусы могут ждать своего покупателя годами, при этом еще и теряя в цене.

Когда ожидать нового витка спроса на максимальные площади? Думаю, все возможно, но не в ближайшие пять лет. Чтобы вкладывать деньги в недвижимость (а не прятать под подушку), человек должен быть уверен в завтрашнем дне, в работе и доходе. Только тогда он будет покупать квартиру «на вырост», — заключает Андрей Чернышев.

Источник